往年樓市都有“金三銀四”“金九銀十”之說(shuō)，意思是這四個(gè)月房子好賣。今年則不同，青島樓市跑出了“淡季不淡”的佳績(jī)。

根據(jù)青島新聞網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2020年7月青島新房成交共計(jì)16122套，環(huán)比6月份(15912套)微漲1.3%;同比2019年7月來(lái)看，今年7月新房成交總量更是漲幅不小，為24%。

其中，7月青島新建住宅成交14234套，占7月新房成交總量的88%。下圖是近一年來(lái)青島新建住宅成交情況。

可以看到，青島7月份延續(xù)了6月份的行情，新房成交套數(shù)是近一年來(lái)最多的一個(gè)月。

另外，青島二手房表現(xiàn)也是不錯(cuò)。2020年7月青島二手房共計(jì)成交7105套，環(huán)比上漲6%，同比2019年7月上漲32%，其中成交普通二手住宅6801套，也是近一年來(lái)成交套數(shù)最多的一個(gè)月。

對(duì)比新房、二手房成交情況可知，在成交套數(shù)方面新房已連續(xù)兩個(gè)月、二手房已連續(xù)四個(gè)月突破年內(nèi)成交上限，可謂是跑出了“銀六金七”的感覺。

下表是2020年7月份青島新房、二手房分區(qū)市成交情況：

這個(gè)表可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

一是西海岸新區(qū)新房和二手房成交數(shù)量都是各區(qū)市最多，說(shuō)明西海岸新區(qū)樓市是很活躍的。

二是新房成交套數(shù)最多的是西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、膠州市、高新區(qū)，說(shuō)明青島新房需求已經(jīng)外溢到郊區(qū)，而二手房成交量集中在市區(qū)和近郊區(qū)，這是青島房子成交量的分化。

新房成交量的外溢，同時(shí)說(shuō)明青島城市半徑的擴(kuò)大，今后“內(nèi)工外宿”將是一個(gè)常態(tài)。

三是我在表中算出了各區(qū)市新房和二手房成交套數(shù)的比值，這個(gè)比值小于1 ，說(shuō)明這個(gè)區(qū)域已處于二手房市場(chǎng);大于1，說(shuō)明這個(gè)區(qū)域還處于新房市場(chǎng)。

我們要知道一點(diǎn)，新房要賺錢最終都要作為二手房賣出去的。這個(gè)比值越大，說(shuō)明二手房市場(chǎng)相對(duì)新房越不活躍，投資買房風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)越大，并不意味著收益越小，機(jī)遇往往就隱藏在風(fēng)險(xiǎn)中。市南、市北、李滄小于1，其他區(qū)市大于1，這也與新房供應(yīng)量有很大的關(guān)系。

要在這種復(fù)雜局面下買房賺到錢，就得綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益，找到合適的區(qū)域。

青島樓市除了成交套數(shù)上漲外，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了反彈跡象。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份青島新房?jī)r(jià)格環(huán)比5月上漲0.8%，二手房環(huán)比上漲0.2%。

青島樓市量?jī)r(jià)同漲，不少買房的小伙伴就來(lái)問(wèn)我，是不是青島的房?jī)r(jià)要大漲了，什么時(shí)候買房合適?

我想說(shuō)的是，青島的樓市基本面還沒有改變，要買房的你不必慌，還有時(shí)間好好選房。

下面看下影響青島樓市的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)情況：

一是庫(kù)存。

新房方面，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的報(bào)告，2020年上半年青島新建商品房存量增至26.23萬(wàn)套，3106萬(wàn)㎡，以近6個(gè)月的月均去化量來(lái)計(jì)算，去化周期約需要28個(gè)月。這其中，住宅存量共計(jì)14.96萬(wàn)套，1882萬(wàn)㎡，去化周期為19個(gè)月。

從庫(kù)存分布區(qū)域來(lái)看，西海岸、城陽(yáng)、膠州、即墨這幾個(gè)郊區(qū)存量最多。但城陽(yáng)有共有產(chǎn)權(quán)政策加持，去化周期最短，西海岸雖然庫(kù)存多，但成交也多，供需兩旺。

反觀即墨與膠州，去化周期已經(jīng)達(dá)到36-37個(gè)月，遠(yuǎn)超出全市的整體水平，去化壓力陡增。上半年兩個(gè)區(qū)的表現(xiàn)并不亮眼，下半年面臨年終大考，似乎只能用“以價(jià)換量”的方式來(lái)吸引更多的買房者。

另外，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年青島新房庫(kù)存同比去年增長(zhǎng)了54%，市場(chǎng)前景不容樂觀。

二手房方面，截止到今天(8月4日)10:00，貝殼網(wǎng)上面青島二手房在售量為78685套。根據(jù)我的監(jiān)測(cè)，今年3月20日貝殼網(wǎng)是68413套，4個(gè)月時(shí)間上漲了10272套。

若再加上其他平臺(tái)的房源，青島的二手房在售量應(yīng)在10萬(wàn)套以上，按照7月份的成交量，也得有14個(gè)月的去化時(shí)間。

僅從房子庫(kù)存來(lái)看，青島的樓市現(xiàn)狀并不樂觀，隨著庫(kù)存的增加，這種狀況將更加嚴(yán)重。

二是政策。

都說(shuō)中國(guó)的樓市是政策市，樓市行情受政策的影響是很大的。

今年4月份青島試圖放松調(diào)控政策，最后還是收回了。而城陽(yáng)搞得共有產(chǎn)權(quán)，在各方壓力下也是收緊了。

青島最新的調(diào)控政策發(fā)布于2018年4月份，距今已有2年多，其中對(duì)樓市影響最大的是“5年限售”，可謂是一招致命。

青島樓市的買賣雙方都在等調(diào)控政策的放松，從近期的政策指向來(lái)看短期內(nèi)毫無(wú)希望。

近期以來(lái)，我國(guó)多場(chǎng)高級(jí)別會(huì)議都重申了“房住不炒”，向市場(chǎng)傳遞出明確信號(hào)。

7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，“牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策”。

7月30日，政治局會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

各大城市很快對(duì)會(huì)議精神進(jìn)行了落實(shí)，僅7月以來(lái)，已有多個(gè)城市圍繞收緊購(gòu)房資格、限制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、支持無(wú)房家庭購(gòu)房、抑制投機(jī)炒房等方面進(jìn)行調(diào)控。

三是貸款利率。

今年的LPR利率已經(jīng)降了兩次，但這兩次對(duì)于樓市用到的5年期貸款都是差異化降息，國(guó)家不希望資金流入房地產(chǎn)的意圖明顯。

另一方面，今年已進(jìn)行過(guò)多次嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的行動(dòng)，這一系列行動(dòng)可以說(shuō)動(dòng)搖了“炒房”的根本，去年以來(lái)已經(jīng)鮮少聽到過(guò)“炒房致富”的神話了。

而對(duì)于青島市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融環(huán)境更加惡劣一些。下表是7月份全國(guó)34城的主流貸款利率。

青島的首套房、二套房貸款利率在全國(guó)都是偏高的。

LPR利率是降低了，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)又加點(diǎn)了，青島樓市的金融環(huán)境并沒有明顯放松。

四是韭菜少了。

在國(guó)家“房住不炒”政策的宣傳下，很多年輕人的置業(yè)觀已經(jīng)發(fā)生了改變，他們只買一套房甚至不買房，再也不像父輩那么鐘愛房產(chǎn)。

另一方面，青島對(duì)外市人口的吸引也顯不足，2019年青島常住人口只增加了10萬(wàn)人，最多也就有5萬(wàn)家庭的購(gòu)房需求，再加上本市的買換房需求，尚不足以對(duì)沖青島的新房、二手房庫(kù)存。

基于上面4個(gè)指標(biāo)，我認(rèn)為青島的樓市基本面還沒有發(fā)生扭轉(zhuǎn)，未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)和成交量仍將以穩(wěn)為主。

同時(shí)，新房、次新房和老破小，市區(qū)、近郊區(qū)和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)，樓市都將會(huì)發(fā)生分化，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)升值，劣質(zhì)資產(chǎn)會(huì)繼續(xù)貶值。

關(guān)鍵詞： 青島樓市 逆勢(shì)上漲