嶗山區(qū)株洲路片區(qū)。 本報資料圖

隨著城市群、都市群的加速發(fā)展，主城區(qū)作為青島的核心，正面臨著城市功能的升級。于是，合理控制規(guī)模，優(yōu)化開發(fā)格局，推動城市發(fā)展由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，便成為“十四五”時期青島城市發(fā)展的重要方向?！肚鄭u市自然資源和規(guī)劃“十四五”行業(yè)規(guī)劃》中提出，未來5年內(nèi)，青島將重點發(fā)展12個片區(qū)，其中主城區(qū)便占8個。這便釋放出一個明顯的信號：青島城市發(fā)展的重心，將重新回歸主城區(qū)。今天，我們就一起來了解一下這些重點片區(qū)。

未來5年，這些片區(qū)將重點開發(fā)

(資料圖片僅供參考)

近年來，“大青島”一詞被頻繁提到，而青島的城市發(fā)展也在不斷向外擴張著，新興片區(qū)不斷崛起。但對于一座城市而言，盤活存量資源，為城市發(fā)展帶來的影響，并不亞于開發(fā)新城區(qū)。對于青島而言，所需要盤活的存量資源，便是主城區(qū)大規(guī)?！膀v龍換鳥”后閑置出來的寶貴的土地資源。

不久前，《青島市自然資源和規(guī)劃“十四五”行業(yè)規(guī)劃》中提出，將推動城市更新和低效用地再開發(fā)，并列出12個重點開發(fā)的片區(qū)：歷史城區(qū)、郵輪港區(qū)、市北區(qū)老四方工業(yè)區(qū)、李滄區(qū)北客站及周邊區(qū)域、李滄區(qū)世博園及周邊區(qū)域、樓山區(qū)域、城陽區(qū)白沙河北岸區(qū)域、青島軌道交通產(chǎn)業(yè)示范區(qū)及周邊區(qū)域、青島西海岸新區(qū)王臺老工業(yè)區(qū)、青島前灣保稅港區(qū)及周邊區(qū)域、嶗山區(qū)株洲路兩側(cè)區(qū)域以及嶗山區(qū)張村河兩岸區(qū)域。值得關(guān)注的是，12個片區(qū)中有8個位于主城區(qū)，而這8個片區(qū)的發(fā)展思路頗為務(wù)實，均是對區(qū)域內(nèi)已有資源進行優(yōu)化升級。

歡樂濱海城片區(qū)剛需和改善聚集

從房地產(chǎn)的角度來看，作為老城區(qū)的市北區(qū)，“十四五”期間可集中開發(fā)的區(qū)域主要為老四方工業(yè)區(qū)，而歡樂濱海城作為從環(huán)灣大道進入青島的門面工程和市北區(qū)的發(fā)展出路，成為主城區(qū)崛起的重要抓手。

這個區(qū)域的籌劃最早始于2008年左右，那時的原四方區(qū)打算將這個區(qū)域打造成集購物、休閑、居住、旅游為一體的新城市地標區(qū)域。2013年，保利、綠地兩家房企進駐歡樂濱海城，開始了首輪土地開發(fā)。隨后的幾年中，九年一貫制的青島濱海學(xué)校的投入使用，為片區(qū)補齊教育短板；長沙路立交橋的通車，徹底打通片區(qū)的快速出行通道；以休閑旅游為依托的郵輪母港的崛起，成為片區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐……可以說，歡樂濱海城承載了產(chǎn)城一體化園區(qū)的發(fā)展重托。

近兩年，眾多品牌房企不斷進駐歡樂濱海城，為片區(qū)發(fā)展注入新的活力，開發(fā)的項目不僅有剛需產(chǎn)品，還有高端改善類產(chǎn)品，房源單價也從每平米2萬元到4萬元不等。先來看剛需產(chǎn)品：位于宜昌路的保利時代，目前在售建面約78～97平米的高層房源，均價約為21000元／平米，套總價150萬元起；位于發(fā)電廠附近的中海觀瀾庭，目前主要在售66～69平米的瞰海現(xiàn)房，均價19500元／平米，套總價99萬元起。再來看改善及以上的產(chǎn)品：位于傍海中路的中國鐵建中心，目前在售108～127平米的房源，帶裝修交付，均價約為24500元／平米；位于開平路的綠城和錦誠園，目前105～127平米的高層，均價約為27000元／平米；位于青島理工大學(xué)附近的中海寰宇時代，目前在售105～143平米的小高層，均價約為28500元／平米；位于后海的青鐵云上觀海，目前在售143～200平米的大平層產(chǎn)品，均價約為31000元／平米。

株洲路兩側(cè)及張村河兩岸將大變樣

前幾十年的發(fā)展過程中，嶗山區(qū)形成了較明顯的南北分化。浮山前一帶已經(jīng)十分成熟，而北部的中韓一帶，尚有大片集中區(qū)域待開發(fā)。今年2月，嶗山區(qū)在城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動動員大會上提出，未來3年，將重點發(fā)展株洲路兩側(cè)區(qū)域及張村河兩岸區(qū)域。

針對株洲路兩側(cè)區(qū)域升級改造方面：依托總面積約10．34平方公里的株洲路兩側(cè)區(qū)域，計劃利用3年時間，推動株洲路兩側(cè)項目的開工建設(shè)及建成投用；多渠道處置低效或閑置用地，收回盤活土地，重點發(fā)展虛擬現(xiàn)實等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，“青島的中關(guān)村”呼之欲出。而對張村河片區(qū)將實施12個社區(qū)的更新改造，包括張村、李家下莊、劉家下莊、枯桃等住宅房屋和非住宅房屋的拆遷工作。同步推進華潤萬象匯、山東中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院青島醫(yī)院、張村河南側(cè)配套初中等配套設(shè)施。

在兩個片區(qū)迎來重大發(fā)展機遇的同時，融創(chuàng)、魯信、海信、君一控股等眾多品牌房企紛紛在此搶灘，打造的產(chǎn)品也大多走高端路線，均價動輒每平米四五萬元。其中，融創(chuàng)嶗山壹號院目前在售188平米的小高層產(chǎn)品，均價約為48000元／平米；魯信有鄰花園目前規(guī)劃已出，將建設(shè)8棟高層商品住宅和1棟人才住房，據(jù)了解將主要開發(fā)大平層產(chǎn)品，均價待定；靜山悅園目前在售多層花園洋房和小高層，其中洋房建面在170～320平米之間，均價55000元／平米，小高層建面約為150平米和190平米，均價49500元／平米；海信璞悅近日加推新樓座，建面約118～175平米裝修高層和小高層，均價在36000元～38000元／平米；中聯(lián)依山伴城目前在售4期高層產(chǎn)品，建面86～128平米，均價24000元／平米。

東李多盤大戰(zhàn)再迎高光時刻

近些年，李滄區(qū)的發(fā)展扶搖直上，東李、北客站和樓山片區(qū)成為重點發(fā)展區(qū)域。而“十四五”規(guī)劃中也將這幾個片區(qū)作為青島市重點打造的區(qū)域。但從房地產(chǎn)角度來看，目前優(yōu)質(zhì)土地和品牌房企相對集中的片區(qū)主要是東李。

東李位于李滄東部，世園大道以北。未來規(guī)劃圍繞世博園復(fù)興，高標準打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態(tài)休閑旅游目的地，并加快園區(qū)西側(cè)土地出讓和開發(fā)建設(shè)。

而從市場表現(xiàn)來看，近兩年鮮少有新盤入市的東李，隨著新地塊的出讓、老地塊的動工，在今年迎來新高光時刻，出現(xiàn)了多盤集結(jié)上市的盛景，除高層改善大戶型產(chǎn)品外，還有大平層、電梯洋房、剛需小戶型等多種產(chǎn)品，可以滿足各位置業(yè)需求。

由金地、萬科等多家品牌房企合作開發(fā)的森林公園，目前在售建面約113～143平米的產(chǎn)品，均價約為25000元／平米；綠城春溪雲(yún)廬，開發(fā)產(chǎn)品建面在127～190平米，目前僅剩少量房源，均價約為35000元／平米；綠城錦上月鳴目前在售建面118～156平米的產(chǎn)品，均價26000元／平米；尚未開盤的萬竹云峰預(yù)計近期首推建面190平米左右的大平層和210平米的疊拼別墅，價格待定；華新園珺臺預(yù)計8月中旬首次開盤，項目規(guī)劃共計10棟樓，為10～16層的洋房和小高層，戶型建面在104～136平米之間，價格待定。

半島全媒體記者 江海峰

關(guān)鍵詞： 歡樂濱海城 資源升級