要說今年青島主城樓市主要看東李，并不為過。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，東李新樓盤至少有10個，其中純新盤占了半壁江山。近日，記者在探訪過程中了解到，該片區(qū)目前吸引的多數(shù)為改善型購房者，房源總價在300萬元～500萬元的居多。但由于品質(zhì)和品牌參差不齊，各樓盤銷售情形分化十分明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著片區(qū)交通、教育等配套的不斷完善，東李將是未來重要的主城改善片區(qū)。

業(yè)內(nèi)：剛需向改善的過渡期后期教育配套會更多

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團特邀專家張斌認(rèn)為，東李改善型房源的扎堆出現(xiàn)，也印證了“十四五”規(guī)劃中青島發(fā)展的重要方向，即以主城區(qū)為主?！皷|李的再次高光，說明了主城區(qū)有大片可利用地塊的區(qū)域越來越少，目前主城區(qū)的教育資源主要集中在浮山后和老市南，相信為了平衡，后期東李會有更多教育資源進駐，以吸引越來越多的改善人群入住?！睆埍笳f。

【資料圖】

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團特邀專家、卓易數(shù)據(jù)高級市場分析師王玟琳分析稱，目前雖然東李已步入改善時代，但今年上市的10余個項目中，仍有不少90平米以下的剛需產(chǎn)品在售。這是其區(qū)別于嶗山前海一線、松嶺路、張村河及浮山后的重要特點。“從一定程度上來說，東李目前是剛需走向改善及高端的過渡期，所以無論是剛需還是改善人群，來此置業(yè)都是不錯的選擇?！蓖蹒淞照f。

樓盤：東李現(xiàn)“十盤大戰(zhàn)”，總價300萬元～500萬元居多

沉寂五六年之久的東李樓市，今年再次迎來大爆發(fā)，綠城春溪雲(yún)廬、綠城錦上月鳴、森林公園、上流和苑、金水云麓、河岸首府、融海云著、萬竹云峰、融海啟城、華新園珺臺呈現(xiàn)出“十盤大戰(zhàn)”的場景。

東李位于李滄東部，世園大道以北。青島的“十四五”規(guī)劃中，將李滄的東李、北客站和樓山片區(qū)定為重點發(fā)展區(qū)域，而就房地產(chǎn)角度來看，目前優(yōu)質(zhì)的土地和品牌房企主要集中在東李。

從時間軸來看，年初東李首現(xiàn)的新盤是綠城的兩個項目——春溪雲(yún)廬和錦上月鳴，前者推出的127～190平米的洋房，均價為35000元／平米，后者推出的118～150平米的高層，均價約為25000元／平米，目前均在收尾階段。到了3月，五家房企聯(lián)手推出的森林公園項目開盤，先推的產(chǎn)品為113～143平米的毛坯產(chǎn)品，近期在售的3個樓座均為精裝修產(chǎn)品，建面在113～167平米之間，均價在22000元～25000元／平米。到了5月份，融海云著項目首開，僅有1棟住宅，面積段在69～115平米之間，均價在22000元～24000元／平米。

另外，東李目前還有多個純新樓盤，尚未開盤。比如華新園珺臺，是東李新盤中少有的低密度洋房和小高層產(chǎn)品，面積段在104～136平米之間，得房率達(dá)83％，緊鄰李村河與雙峰山，環(huán)境是一大賣點。再比如融海啟城項目，預(yù)計近期首開，將推出10～12號樓3個高層樓座，面積段在89～155平米之間，目前正在驗資階段。

除此之外，上流和苑、金水云麓、河岸首府等老盤目前仍在順銷中，產(chǎn)品有高層、別墅和大平層產(chǎn)品。據(jù)悉，目前片區(qū)產(chǎn)品套總價在300萬元～500萬元的居多。

現(xiàn)狀：有的一房難求，有的無人問津

雖說“十盤大戰(zhàn)”，但不難看出，東李的樓盤間仿佛“約好了”一般，岔開了推盤時間。最早開始的綠城兩項目，到森林公園，再到目前即將推的融海啟城、華新園珺臺、萬竹云峰等項目，幾乎按時間軸一一布排，十分有序。因此，各個樓盤間除了產(chǎn)品和定位不同外，同時期競爭的局面并不多。但即使按照每個樓盤開盤時的情形來看，整個片區(qū)仍存在分化嚴(yán)重的情況。有的樓盤一房難求，有的卻乏人問津。

綠城理想之城的春溪雲(yún)廬和錦上月鳴，選擇在今年農(nóng)歷年后首開，去化率分別高達(dá)8成和7成，開盤當(dāng)天總銷售額超10億元。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這主要源于理想之城深耕東李17年，給片區(qū)帶來的變化。5座生態(tài)公園、1座五星級酒店、2所優(yōu)質(zhì)商業(yè)購物場所，加上在建的地鐵2號線東延線，以及業(yè)內(nèi)綠城的口碑，均成為這兩個項目的熱銷密碼。

其次，我們要說的是目前正熱銷的森林公園項目。上周末記者現(xiàn)場探訪時，工作人員忙到?jīng)]時間接待，在接待記者的2個小時時間內(nèi)，置業(yè)顧問跑出去接了好幾通電話。項目一名置業(yè)顧問分析稱：“主要是地腳好，與嶗山搭界，品質(zhì)不錯，價格也不高，精裝均價23000元／平米左右，因此吸引了不少改善客戶?！睋?jù)內(nèi)部人士透露，8月截至29日，該項目熱銷了近200套房源，在目前的市場上可謂“一枝獨秀”。不過，在項目現(xiàn)場也有購房者告訴記者，森林公園目前二期精裝均價低于一期毛坯均價，購房者擔(dān)心之后價格繼續(xù)下行，所以持觀望態(tài)度。

相形之下，有幾個樓盤則顯得有點“冷清”。一在售老盤的置業(yè)顧問告訴記者，該項目目前在售實景裝修現(xiàn)房，主要為平層產(chǎn)品，復(fù)式總價在520平米～550平米之間?！斑@個總價并不低，所以改善型人群還是會考慮選浮山后還是選東李。”一尚未開盤的項目置業(yè)顧問告訴記者，原本其計劃今年8月開盤，結(jié)果因為蓄客不足，決定延期。“現(xiàn)在改善客戶被浮山后和東李輪番搶，僅僅東李也好幾個樓盤在爭，沒有‘殺手锏’很難出圈?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問說。

客群：配套加碼，不少購房者來自嶗山片區(qū)

東李的首個高光時刻在2013～2015年間，在售樓盤多數(shù)為剛需產(chǎn)品。那時片區(qū)剛開發(fā)，交通并不發(fā)達(dá)、教育資源也相對欠缺，整個片區(qū)僅有環(huán)境資源這一個重要抓手。彼時萬科、卓越、綠城等品牌房企便在此拿地，開發(fā)的高層產(chǎn)品早期單價僅為每平米七八千元，直到2014～2015年，整個片區(qū)迎來洋房時代，一些低密產(chǎn)品吸引了一部分微改善人群前來置業(yè)，洋房均價高的時候在13000～14000元／平米左右。2015年～2016年，片區(qū)內(nèi)項目陸續(xù)交付，加之交通、教育資源的不斷進駐，東李片區(qū)崛起。

如今的東李，城市界面新，片區(qū)內(nèi)基本是新房和次新房；自然環(huán)境優(yōu)越，南、北、東三面有山，改造后的李村河“一條碧帶”繞城來，2號線東延線的開建彌補了地鐵的不足，高知家庭帶來的生源質(zhì)量不斷提高，教育成績也可圈可點。二中院士港分校面向李滄區(qū)全區(qū)招生，李滄實驗初中（北校區(qū)）建成招生，都會給東李的教育帶來更多改觀。這些都是東李目前備受改善型置業(yè)者關(guān)注的重要原因。

市民王女士告訴記者，自己一直想置換套大點的房子，給家人住。半年多以來，她一直在嶗山和東李之間轉(zhuǎn)換、看房，最終選擇了東李?！爸饕蚴牵业膬蓚€孩子都已順利入學(xué)，所以買房并不考慮學(xué)區(qū)問題。另一個原因是，同樣500萬元的總預(yù)算，我在浮山后和嶗山也就能買套120平米左右的房子，到了東李，能買套150平米以上的。這種居住體驗區(qū)別還是很大的?！蓖跖空f。

對此，多名置業(yè)顧問表示，確實有不少人群是從浮山后和嶗山過來的?！耙话銇碚f，考慮孩子上更好一些的學(xué)區(qū)，客戶根據(jù)自己的預(yù)算，可能首先會選浮山后。但如果僅就環(huán)境和購房價格來考慮，同樣的錢在東李可以買到更大更好的房子?！睎|李一名置業(yè)顧問說。