金九銀十”期間，人才購房券政策將成為城陽樓市繼續(xù)突圍的最大可能

【資料圖】

青島市地鐵9號線一期在城陽開工，車站全部位于城陽區(qū)。

“在‘金九銀十’還有希望嗎”的不斷發(fā)問中，我們步入了9月份。樓市低位運行下冷暖自知，對于部分房企和項目說，今年的9月、10月或?qū)⑹恰吧乐帧薄?/p>

卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月青島新建商品房網(wǎng)簽8879套（不含退房房源），成交面積103．42萬㎡，成交總價163．40億，環(huán)比分別上漲4．8％、0．6％、10．2％；同比分別下降18．4％、18．3％、19．2％。2022年1月～8月青島新建商品房網(wǎng)簽成交90156套（不含退房），成交面積1064．81萬㎡，成交總金額1577．49億，同比分別下降7．3％、5．5％和8．5％。在年度內(nèi)放開限購、提高住房公積金貸款最高額度、信貸放松等系列政策的激勵下，這個同比數(shù)據(jù)并不理想。

9月1日，城陽區(qū)人才發(fā)放購房券開始申領，為期15天，三到六層次人才最高一次性發(fā)放30萬元、最低8萬元購房券，這也拉開了城陽樓市“金九銀十”的大幕。

＞＞＞市場分化加劇

持續(xù)向改善型市場靠攏，城陽樓市主力項目難“迎新”

卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1月～8月城陽區(qū)（含高新區(qū)）成交17164套，其中，中歐國際城（15．22億）、騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)（14億）、綠地國科健康科技小鎮(zhèn)（10．91億）、蔚藍創(chuàng)新天地（10．21億）、和達智慧生態(tài)城（8．95億）為城陽的前五。而在全市的商品住宅去化中，100～120㎡面積段成交最多，其次是120～145㎡，兩個面積段加起來合計約67％，青島市場進入剛改和改善階段，改善市場占主導，持續(xù)向改善型市場靠攏。

城陽依然是剛需剛改群體的首選區(qū)域之一，而從今年以來城陽樓市成交前五位的樓盤看，基本集中在以上幾個主力項目間，綜合土地供應、拿地開發(fā)周期等因素，短期內(nèi)很難“迎新”。剛需和剛改房者的選擇空間不斷被壓縮，指向性更明顯，聚焦性更突出，市場分化加劇。

＞＞＞借勢突圍可能

“降級版”人才購房券成為城陽樓市繼續(xù)突圍的最大可能

其實，從2020年至去年底，真正支撐城陽樓市的是人才共有產(chǎn)權住房政策。與限購與否相比，人才共有產(chǎn)權住房政策雖然讓參與企業(yè)背負了較大的壓力，但卻能真切解決購房者所關心的首付問題，緩解貸款與還款壓力，且該政策在執(zhí)行過程中“加碼”。但在今年3月31日，該政策按下了“暫停鍵”。對于市場和購房者來說，始終在期待著與人才共有產(chǎn)權住房政策同等效應政策的出臺，這要比放開限購來的“實惠”。于是，人才購房券來了。

8月9日，為深入實施人才強區(qū)戰(zhàn)略，滿足人才多樣化住房需求，城陽區(qū)出臺《新引進人才發(fā)放購房券實施方案》，為2022年4月1日以后城陽區(qū)新引進就業(yè)且在城陽區(qū)無商品住房的各類人才發(fā)放不等金額的購房券，方案有效期至2023年12月31日。

如果單從人才層次劃分和金額來看，與人才共有產(chǎn)權住房政策相比，人才購房券政策的人才層次劃分為六層，第六層次為全日制本科畢業(yè)生、技師，而人才共有產(chǎn)權住房政策是七層，第七層次為大專學歷人員、初級、中級職稱人員、中級技能人員。人才購房券政策的最低額度是8萬元，而人才共有產(chǎn)權住房政策最低是由企業(yè)承擔購房總價的20％，如果以一套總價120萬元的房源計算，20％是承擔24萬元。也就是說，人才購房券政策已然“降級”。

客觀來看，作為人才共有產(chǎn)權住房政策的替代政策，人才購房券能否真正成為城陽樓市新的提速“利器”，還有待市場和時間的檢驗。但即便如此，人才購房券政策的落地仍將較好地刺激當下的城陽樓市，尤其針對剛需型和改善型購房群體。對于已然到來的“金九銀十”來說，人才購房券政策也將成為城陽樓市繼續(xù)突圍的最大可能。

＞＞＞城陽樓市機會

板塊成長成熟期被拉長，選購房子最好是“左顧右盼”

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)7月公布的最新版城陽“房價地圖”，城陽主城區(qū)核心區(qū)板塊的均價在17122元／平方米，白云山片區(qū)板塊在16258元／平方米，農(nóng)大北片區(qū)板塊在15495元／平方米，惜福鎮(zhèn)板塊在10982元／平方米，城陽南板塊在16844元／平方米，夏莊北板塊在14890元／平方米，夏莊南在19830元／平方米，未來之城板塊在16052元／平方米，白沙河板塊在17477元／平方米，高新中心板塊在14386元／平方米，上馬板塊在11304元／平方米，棘洪灘板塊在9974元／平方米。各板塊均價計算含有高層、洋房、別墅等產(chǎn)品。

從目前城陽樓盤主要在售區(qū)域來看，白云山片區(qū)的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，且綜合配套尤其是教育配套十分搶眼，中國科學院大學（青島）附屬學校、白云山學校、薈城小學、育才小學、城陽實驗中學東部校區(qū)、白云山幼兒園等集結，在城陽“十四五”規(guī)劃中，白云山片區(qū)也將被打為新興產(chǎn)業(yè)與新型社區(qū)產(chǎn)城融合生態(tài)小鎮(zhèn)；夏莊片區(qū)因靠近傳統(tǒng)主城區(qū)，率先接受人口外溢；流亭尤其是未來之城片區(qū)發(fā)展概念突出，雖然相關規(guī)劃尚未完全落地，但仍吸引不少購房者的關注。與此同時，地鐵9號線的開工也給予了城陽樓市更多可能。

今年7月份，青島市地鐵9號線一期在城陽開工，車站全部位于城陽區(qū)，與4條線路換乘，工程起于海西村站，止于前金社區(qū)站，線路全長16．4公里，共設車站13座和鐵騎山車輛基地，規(guī)劃車站有海西村站、皂戶站、城子站、華城路站、正陽中路站、長城路站、靖城路站、薈城路站、玉皇嶺站、西荊站、正陽東路站、惜福鎮(zhèn)站、前金社區(qū)站。9號線一期的建設，一方面能承擔城陽區(qū)內(nèi)部客流，有效緩解城陽區(qū)交通壓力，保障居民出行效率，填補了東西向客流廊道的軌道交通空白；一方面可以推進城陽區(qū)與東岸中心城區(qū)深入融合，加速實現(xiàn)城陽區(qū)中心城區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，發(fā)揮其承上啟下的北岸中心城區(qū)功能。

地鐵9號線貫穿城陽東西兩翼，堪稱一條“黃金腰帶”。對于城市發(fā)展而言，地鐵引導城區(qū)人口遷徙，為新城區(qū)帶來活力，緩解老城區(qū)壓力。地鐵延伸的方向，拓展城市發(fā)展，改變城市發(fā)展格局。在這條“黃金腰帶”上，主城區(qū)核心區(qū)板塊始終堅挺，西部片區(qū)近期有新規(guī)劃出爐，且與未來之城接壤，東部片區(qū)白云山板塊將成為重要的橋接點串接核心區(qū)與惜福鎮(zhèn)板塊。

但同時要看到的是，即便有交通升級、城市更新促動，但限于地產(chǎn)整體走勢和經(jīng)濟環(huán)境，各板塊的成長和成熟期已然被拉長。以城陽主城區(qū)核心區(qū)為例，從世紀公園到靖城路附近當年用了10年時間來成長成熟，目前來看今后各板塊的成長成熟期將被拉長至15～20年。

存量時代下，在全域或區(qū)域人口增量無法迅速擴大的當下和未來一段時間，單靠剛需和改善型購房群體是無法撐起樓市全局的，重點在解決存量項目，房地產(chǎn)市場已然不可能再回到曾經(jīng)的巔峰狀態(tài)。而剛需和改善型購房者在確需選購時最好是“左顧右盼”，綜合評估考量樓盤在建狀態(tài)與交付時間、板塊內(nèi)教育醫(yī)療商業(yè)交通等綜合配套和板塊成熟期等。

半島全媒體記者 高勇男

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