天天熱點(diǎn)評(píng)!把公攤面積算清楚,沒那么簡(jiǎn)單
110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。這幾天,青島一業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn),銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時(shí)卻變成了46%。一時(shí)間,“公攤”這個(gè)詞,再次進(jìn)入大眾視野。而就在昨天,內(nèi)蒙古住建廳在回復(fù)政協(xié)委員有關(guān)“公攤面積”的提案中稱,“將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部?!钡降资裁词枪珨偯娣e?買房時(shí)該如何面對(duì),記者也帶著相關(guān)問題走訪市場(chǎng)。
名詞解釋:什么是公攤面積?
【資料圖】
“公攤面積”很多人都聽說過,可到底什么是“公攤面積”,卻極少有人能解釋清楚。記者在多家售樓處采訪時(shí),不僅僅是購(gòu)房者,很多置業(yè)顧問,對(duì)公攤面積的回答也很模糊。有的籠統(tǒng)地回答是小區(qū)的公共空間,還有的甚至直接說是除了套內(nèi)面積的其他面積都算公攤面積。鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王娜告訴記者:“簡(jiǎn)單來說,公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e,按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定,公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積?!?/p>
定義非常清楚,但要把公攤面積算清楚就沒那么簡(jiǎn)單。今年兩會(huì)期間,全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示,公攤面積大都只能由開發(fā)商“信口開河”。公攤面積不在你的房間內(nèi),但卻是住宅小區(qū)不能缺少的部分,購(gòu)房者為“公攤買單”似乎并沒有什么問題。但在洪洋看來,眼下從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積,也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。為此,洪洋建議國(guó)家取消公攤面積,可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。
市場(chǎng)調(diào)查:公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)
在記者的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn),雖然對(duì)于公攤的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是一樣的,但不同類型的地產(chǎn)項(xiàng)目公攤面積也各不相同。一般情況下,洋房產(chǎn)品的公攤為8%至15%左右,小高層的公攤為10%至20%左右;高層住宅公攤在20%至32%之間。在許多人的印象中,樓越高公攤越大,但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻并不是如此。
西海岸五臺(tái)山路在售的33層住宅中,一套預(yù)測(cè)建筑面積96.06平方米的住宅,其預(yù)測(cè)公攤面積為26.27平方米,公攤占比在27%左右。西海岸蘭東路上31層的住宅,預(yù)測(cè)建筑面積為131.3平方米的住宅,預(yù)測(cè)分?jǐn)偯娣e34平方米,公攤占比在25%左右。而在高新區(qū)和源路上一棟23層的商品住宅,預(yù)測(cè)套內(nèi)面積為123.15平方米,預(yù)測(cè)分?jǐn)偯娣e為35.22平方米,公攤占比卻達(dá)到了28%。別看只有3%的差別,如果是120平方米的房子,相差面積就可能接近4平方米,幾乎是一個(gè)衛(wèi)生間的面積。
答疑解惑:多種因素影響公攤面積
為什么樓層高度差不多,但公攤卻相差不少。業(yè)內(nèi)人士解釋,公攤面積與很多因素有關(guān)。比如說電梯的數(shù)量,“電梯數(shù)量多,占據(jù)的公共空間就更大,還有消防通道、承重墻體的厚度等等,都會(huì)給公攤面積帶來差別?!眮碜枣溂业禺a(chǎn)香港路門店的綦家寧告訴記者,通常來說高層建筑居住人多,需要更多的電梯和更寬敞的消防通道,這是為什么樓越高公攤越大的原因,而如果是同一高度的小區(qū),在電梯設(shè)置和消防通道等公用設(shè)施的設(shè)置上也會(huì)存在差別,甚至承重墻的厚度也不一樣,這也會(huì)造成公攤面積有差別。所以在計(jì)算公攤面積時(shí),雖然依據(jù)的方法都一樣,但不同小區(qū)、不同樓座都會(huì)有差別。
當(dāng)然,不同的公攤面積卻給業(yè)主帶來了很多問題,比如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi),在住宅壽命期,幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出?!拔颐磕暌o電梯井、變電室甚至保安亭交取暖費(fèi),想想都冤?!庇袠I(yè)主告訴記者。采訪中更有業(yè)主直言,自己的買的是精裝房,開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元/平方米,裝修面積同樣是按照含公攤面積來計(jì)算的,“樓梯間他們肯定沒有裝修,那是不是應(yīng)該退錢?”
新聞延伸:公攤面積何時(shí)能取消
在這幾天的輿論中,公攤面積似乎成為“過街老鼠”人人喊打,公攤面積何時(shí)能取消??jī)?nèi)蒙古住建廳在回復(fù)政協(xié)委員的提案時(shí),除了將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部之外,也明確指出:鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年,并且已有法律法規(guī)確認(rèn),如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度,明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設(shè)置合理的過渡期,以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡,因此實(shí)施的難度較大,周期較長(zhǎng)。
也有專家認(rèn)為,公攤問題并不是一定要取消,而是要讓其規(guī)范化,要規(guī)范開發(fā)商的定價(jià)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,對(duì)于取消公攤面積的議題,應(yīng)該說值得關(guān)注,體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但所謂羊毛出在羊身上,如果不公攤成本,成本不消化,開發(fā)商也還是算到房?jī)r(jià)上。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,若簡(jiǎn)單取消掉,公攤面積如何管理還是一個(gè)問題。
特別提醒:除了公攤,這些方面也得注意
隨著居住質(zhì)量的不斷改善,居住環(huán)境的舒適度成了一個(gè)不容忽視的問題。除了公攤之外,購(gòu)房者在買房時(shí)還應(yīng)該關(guān)注哪些方面呢?
一是所購(gòu)買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和周圍污染情況;二是房屋應(yīng)該有較高的綠化覆蓋率和景觀建設(shè);三是要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購(gòu)物條件等等。
容積率
又稱建筑面積毛密度,是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與可建設(shè)用地面積之比。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。對(duì)于住戶來說,容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。對(duì)于住戶來說,容積率越低,居住舒適度越高。對(duì)于開發(fā)商而言,容積率越低,開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過3.5,多層住宅應(yīng)不超過2。住宅小區(qū)容積率小于1.0的,為非普通住宅。所以購(gòu)房者如果比較在意居住舒適度,一定要多對(duì)比參考容積率的大小。
綠化率
是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。一般在談到小區(qū)綠化時(shí)還會(huì)提到綠地率和綠化覆蓋率,然后很多人就感到頭疼,這三者之間到底什么區(qū)別呢?綠化覆蓋率其實(shí)就是綠化率的準(zhǔn)確叫法,綠化率主要是開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn),只要長(zhǎng)草的地方都可以算綠化率。但是綠地率是規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn),在計(jì)算時(shí)要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地,不得計(jì)入綠化用地。一般而言,新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于30%,舊區(qū)改造不低于25%,大于50%則可稱作花園,達(dá)到40%左右才能保證居住的舒適度。綠地率越高,建筑面積越低,開發(fā)商可回收的資金越少,用戶的舒適度更高。
關(guān)鍵詞: 公攤面積
責(zé)任編輯:hnmd004
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