房貸期限的長(zhǎng)短還關(guān)系著風(fēng)險(xiǎn)防控。觀海新聞／青島早報(bào)記者薛雅方攝

前不久，房貸利率再次下調(diào)，對(duì)于很多打算貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本無(wú)疑又下降了不少。不過(guò)記者在走訪市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，樓市低迷的狀態(tài)并沒(méi)有太多改善。對(duì)于購(gòu)房金融政策，很多購(gòu)房者依然抱有觀望的心態(tài)，大家希望有更多的利好政策出臺(tái)。其中不少購(gòu)房者就希望貸款年限能進(jìn)一步放寬，從現(xiàn)在最長(zhǎng)30年延長(zhǎng)至40年。但是針對(duì)貸款年限的延長(zhǎng)，也有人提出了疑問(wèn)：貸款年限真的是越長(zhǎng)越好嗎？

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房貸年限為何最長(zhǎng)30年？

多年前，周先生貸款70萬(wàn)元買(mǎi)了一套房，當(dāng)時(shí)的利率就是4．1％，周先生選擇了貸款年限為30年，每個(gè)月要還3400多元的月供?！拔耶?dāng)時(shí)還是單身，每個(gè)月工資到手不過(guò)4500元，還完貸款，日子過(guò)得真的特別緊張?！敝芟壬f(shuō)當(dāng)初他就問(wèn)銀行能不能貸40年，這樣月供壓力能小一些，但得到的答復(fù)是目前國(guó)內(nèi)的銀行貸款最長(zhǎng)就是30年。

回顧我國(guó)房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn)，最初我國(guó)房貸期限最長(zhǎng)為10年，后延長(zhǎng)至20年，1999年起延長(zhǎng)至30年，并沿用至今。23年里，期限因何未變？為什么房貸期限沒(méi)有進(jìn)一步延長(zhǎng)？有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其中最主要的還是出于風(fēng)險(xiǎn)防控考量，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過(guò)70；另一方面，目前年輕人大多在22歲左右就業(yè)，而退休年齡為60歲，若將房貸期限延長(zhǎng)至40年，很容易出現(xiàn)“退休后還在還貸款”的情況。從多方面來(lái)考慮，目前的房貸期限依然最長(zhǎng)為30年。但不可否認(rèn)，如果貸款年限改成40年，那么每月還款金額一定會(huì)減少，這對(duì)于月收入不多的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑可以減輕每月的還款壓力，增加他們購(gòu)房的意愿。

延長(zhǎng)至40年真的能省錢(qián)？

2016年劉先生花費(fèi)的123萬(wàn)元購(gòu)房款中，也有70萬(wàn)元來(lái)自于銀行商業(yè)貸款，不過(guò)和前面的周先生不同，當(dāng)時(shí)他已經(jīng)結(jié)婚，夫妻每月有1．5萬(wàn)元的月收入?！爱?dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)也想直接貸30年，可后來(lái)銀行給出貸款的明細(xì)發(fā)現(xiàn)，貸款30年要付52萬(wàn)元的利息，貸款20年只要付33萬(wàn)元的利息，雖然利息相差接近20萬(wàn)元，但月供只相差800元。”劉先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)他毫不猶豫地把貸款期限改成了20年。

對(duì)于很多期盼延長(zhǎng)貸款期限的剛需購(gòu)房者，40年的貸款期限真的劃算嗎？我們根據(jù)最新一期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）報(bào)價(jià)，以5年期以上LPR4．3％作為房貸利率來(lái)計(jì)算，100萬(wàn)元商業(yè)貸款，貸款期限為30年，按照等額本息來(lái)計(jì)算，總支付利息為78萬(wàn)元，還款總額為178萬(wàn)元，每個(gè)月還款4950元。如果按照40年的貸款期限來(lái)計(jì)算，依舊是等額本息，總支付利息接近110萬(wàn)元，每個(gè)月還款4367元，貸款利息已經(jīng)超過(guò)了本金。也就是說(shuō)，雖然貸款年限增加了10年，但總支付利息要多將近32萬(wàn)元，而每個(gè)月的還款金額也僅僅是減少了580元。

普通人買(mǎi)房貸多久劃算？

一方面是減輕的還款壓力，但需要支付更多的利息，另一方面是月供增加，但還款總額減少，那么到底該怎樣來(lái)規(guī)劃貸款的期限？青島貝殼簽約服務(wù)中心分理部負(fù)責(zé)人石志恒告訴記者，貸款期限真的需要因人而異。

首先是剛需購(gòu)房者，在實(shí)際操作中他們通常會(huì)建議這類(lèi)購(gòu)房者盡量選擇更長(zhǎng)的貸款期限。“很多剛需購(gòu)房群體的月收入并不高，而且很多人首付還是找親戚挪借的，貸款30年和20年每月還款可能相差只有幾百元，但也會(huì)影響到這部分人的日常生活?！笔竞愀嬖V記者，在日常交易中他們也發(fā)現(xiàn)，很多剛需購(gòu)房者會(huì)面臨在未來(lái)5—10年內(nèi)換房的需求，這時(shí)他們往往需要提前還清貸款，“如果是提前還貸，那多支出的利息成本可能只有一兩萬(wàn)元，這個(gè)成本其實(shí)并不高?！?/p>

但如果是購(gòu)房自住兼顧投資，并且長(zhǎng)期都不打算賣(mài)掉房產(chǎn)或更換新房的，屬于長(zhǎng)期投資。石志恒建議這種情況其實(shí)還要分情況面對(duì)，如果有其他的投資渠道，能取得高于買(mǎi)房貸款利率的投資回報(bào)，貸款期限當(dāng)然是越長(zhǎng)越好。如果你只是普通的上班族，也沒(méi)有太多的理財(cái)渠道，僅僅是希望將買(mǎi)房作為一種投資，為了省利息，建議在不影響生活的前提下，貸款期限盡量短。

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一人買(mǎi)房全家?guī)?/p>

為進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金支持作用，支持剛性和改善性住房需求，市住房公積金管理中心推出職工提取住房公積金用于支付購(gòu)房首付款業(yè)務(wù)，促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。自2022年9月1日起，在青島行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房，可申請(qǐng)?zhí)崛≠?gòu)房人及其配偶名下的住房公積金用于支付購(gòu)房首付款。

同時(shí)，階段性放寬上述政策提取范圍，2022年9月1日至2023年8月31日期間購(gòu)買(mǎi)家庭（包括職工本人、配偶及未成年子女）首套自住住房并申請(qǐng)?zhí)崛」e金支付首付款的，提取人范圍放寬至購(gòu)房人及其直系親屬（包括配偶、父母和子女）。

二手房帶押過(guò)戶

所謂“帶押過(guò)戶”，就是對(duì)于存在貸款抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)須提前還貸或墊付資金。今年5月，西海岸新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)這樣一筆特殊業(yè)務(wù)，市民李先生將名下一套有貸款的房子在征得抵押權(quán)人同意后過(guò)戶給張先生，張先生又將此套新購(gòu)買(mǎi)的房屋申請(qǐng)了銀行貸款作為房款支付給李先生，李先生在獲得房款后將原貸款一次性還清。不過(guò)二手房交易“帶押過(guò)戶”關(guān)鍵得在于抵押銀行是否同意，如果買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行均同意，相關(guān)部門(mén)可以辦理該業(yè)務(wù)。

還款年限怎么選聽(tīng)聽(tīng)過(guò)來(lái)人說(shuō)法

“貸款成本其實(shí)除了和年限相關(guān)，還與還款方式有很大關(guān)系。”石志恒告訴記者。而他所謂的還款方式分為兩種，一種叫作做等額本息、另一種叫作等額本金。兩者最大的差別就是等額本金前期還款金額中貸款本金較多，利息較少。選擇這種還款方式，前期還款金額會(huì)多一些，以后逐月減少。等額本息，每月還款金額一致，前五年還款中的本金會(huì)少一些，利息會(huì)多一些。“以貸款100萬(wàn)元為例，等額本金前期每月要還6000余元，而等額本息只要還4000多元，但等額本金30年要少還12萬(wàn)元的利息?！?/p>

當(dāng)然到底選擇哪種還款方式，石志恒建議從貸款總利息上算，等額本金還款方式比較劃算。因?yàn)榈阮~本息每月的還款金額是固定的，在貸款期內(nèi)，總的利息支出要比等額本金要高一些。從還款壓力來(lái)說(shuō)，選等額本息還款方式比較劃算。因?yàn)榈阮~本金前期支付的本金和利息較多，還貸初期，負(fù)擔(dān)較重，而等額本息還款方式每月固定，壓力平均，貸款人不會(huì)因還房貸影響生活質(zhì)量。具體還要綜合個(gè)人情況來(lái)決定。

●業(yè)主：蘇先生

我的第一套房是在2002年買(mǎi)的，只貸了十年，每月還款980元，當(dāng)時(shí)月工資不到2000元，980元已經(jīng)吃力，當(dāng)時(shí)也是下了很大的決心?？蓻](méi)兩年工資漲到了3000多元，而且單位還給交了公積金，980元幾乎不算事。從我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，還得對(duì)自己的未來(lái)收入有個(gè)預(yù)期，如果感覺(jué)未來(lái)工資能上漲，可以考慮給自己每月多一點(diǎn)壓力。

●業(yè)主：孔先生

二十年前我買(mǎi)房的時(shí)候，拉面最貴的差不多3元一碗，當(dāng)時(shí)每月還銀行600多元，感覺(jué)是還200多碗拉面，真的心疼。可現(xiàn)在拉面差不多都要10元以上，要是每月600多元，變成了60碗拉面。我認(rèn)為像工薪階層，還貸時(shí)間越長(zhǎng)越好，雖然多給了利息，但是和通貨膨脹比起來(lái)，是占便宜的。

●業(yè)主：李先生

我是做房產(chǎn)相關(guān)工作的，見(jiàn)過(guò)為還房貸全家老小勒緊腰帶過(guò)日子的案例，其實(shí)在國(guó)際上對(duì)房貸有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是家庭月收入的三分之一是房貸還款的警戒線，越過(guò)此警戒線，將很可能會(huì)出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，消費(fèi)者在貸款購(gòu)房時(shí)，還款年限選擇15—20年較為適中。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

關(guān)鍵詞： 房貸年限