房地產市場進入筑底企穩(wěn)階段,政策工具箱頻頻發(fā)力。

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近日,隨著人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》,多地紛紛調整首套房貸利率下限,部分城市房貸利率已低至2.6%,這也是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調首套房貸利率下限。

對于貸款買房的消費者來說,房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長、房貸利率多高,在一定程度上影響著消費者的購房意愿。

差別化調整房貸政策

近日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,階段性調整差別化住房信貸政策,符合條件的城市政府可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知規(guī)定,2022年6—8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。具體如何調整,由各城市根據當地房地產市場形勢變化及調控要求自主決定。同時,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,該政策發(fā)布,是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調首套房貸利率下限。今年5月,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,將購買普通自住房的首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。從2021年9月房貸政策大拐點以來,一年過去了,各類房貸調整政策不斷,充分體現了央行等部門用好房貸工具的導向。

據易居研究院智庫中心統(tǒng)計數據,結合國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,記者梳理發(fā)現,滿足“今年6—8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個。

其中,天津為直轄市,石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個城市為省會城市,大連為副省級市。其余15個城市均為三四線城市,分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

58安居客房產研究院分院長張波對《中國消費者報》記者表示,上述城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。

部分城市房貸利率降至2.6%

根據記者不完全統(tǒng)計,近期全國已有30多個城市紛紛調整房貸政策。

10月11日,天津市住房公積金管理中心宣布下調首套房公積金貸款利率,10月1日以后發(fā)放的首套房公積金貸款,5年期以下(含5年)利率調整為2.6%,5年期以上利率調整為3.1%;第二套房公積金貸款利率保持不變,即5年期以下(含5年)和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。

10月9日,北京市住房公積金管理中心宣布,已執(zhí)行首套房貸5年期以下(含5年)2.6%的利率,5年期以上執(zhí)行3.1%的利率,繳存職工新購房可按新利率執(zhí)行。另外,市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調整。

杭州、無錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南寧等地也陸續(xù)發(fā)布下調首套房公積金貸款利率的通知。調整后,5年期以下(含5年)利率由2.75%降至2.6%,5年期以上利率由3.25%降至3.1%。

房貸利率調整,可以直接減少購房者的成本支出。據機構測算,以一筆600萬元、期限30年的首套公積金貸款為例,按照等額本息還款方式計算,執(zhí)行新貸款利率后,貸款期間可為購房者節(jié)省利息支出18萬元,每年可減少還款額5900元。

除了調整公積金貸款利率,山東濟寧、廣東清遠、湖北武漢等多個城市已經階段性下調首套房商業(yè)性個人貸款利率下限15個基點,這些城市所在的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下,大多為3.95%,最低可達3.7%。據測算,調整后,30年期100萬元商業(yè)貸款可節(jié)省利息3.12萬元。

相較總房款,利率下調所節(jié)省的利息看似不多,但對于很多家庭來說,“能省一點是一點”。最近想換套二手房的北京消費者方女士對《中國消費者報》記者表示:“買房就要精打細算,公積金貸款利率下調能減輕點兒壓力,最近樓市利好政策不斷出臺,這也是我下決心買房的因素之一?！?/p>

調控政策提振市場信心

樓市政策的連續(xù)調整對市場信心及預期的企穩(wěn)起到積極作用。

張波對《中國消費者報》記者表示,從首付和房貸利率等方面看,現在對于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經比較到位。但是針對二套或者改善型需求,政策還有調控放松的空間。

一方面,雖然許多城市已經降低首付比例,但一些熱點城市二套房的首付依然較高。例如,北京、上海二套房首付大約為60%—70%,對于改善型置業(yè)人群來說,負擔仍然較大。

另一方面,目前,三四線城市的限購基本放開,但熱點一二線城市限購門檻依然很高,下一步,限購放松將是一個趨勢。但是,限購放松并不等于全面放松,而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域,即在城市部分區(qū)縣或者產業(yè)集中的地方,適當放寬限購門檻;定向人群,即對人才或多孩家庭等放寬限購。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉也認為,未來保交樓、保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。在他看來,首次置業(yè)首付比例下調到10%,二套首付比例下調到20%—30%,對樓市的提振作用會更大。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示,應抓住穩(wěn)增長關鍵窗口期,出臺階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策,在風險可控的情況下,因城施策,適度放寬房貸利率空間,降低剛需購房成本,促進樓市需求回暖。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示,除了降低房貸利率,促進更多需求釋放外,還要在供應端發(fā)力,鼓勵開發(fā)商降價促銷,多推中低價位、中小戶型普通商品住房;同時,要加速房地產風險處置,加快保交樓,以提振市場信心。

關鍵詞： 購房需求