房地產(chǎn)市場已進入“沖刺”階段。觀海新聞/青島早報記者薛雅方攝

隨著雙十一的臨近,各大平臺都陸續(xù)吹響了“買買買”的號角。不過對于房地產(chǎn)市場來說,情形卻有些冷清。就在昨天,貝殼青島研究院公布數(shù)據(jù),10月青島全市新房(包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等)成交量環(huán)比下降32.7%。其中,商品住宅成交6040套,環(huán)比下降27%;成交均價16822元/平方米,環(huán)比下降8%。再次出現(xiàn)量價齊跌。銷量不見起色,可時間不等人。眼下已經(jīng)進入11月,絕大多數(shù)房企都背負(fù)巨大的業(yè)績沖刺壓力。最后兩個月該如何度過?昨天已經(jīng)有地產(chǎn)商在朋友圈曬出“年底沖量誓師大會”的照片。面對市場的低迷,2022年最后這兩個月,或明或暗的打折促銷現(xiàn)象將會很普遍。對于打算近期買房的市民來說,會不會是個好時機?

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“銀十”不再市場依然難見起色

9月受新政影響,新房市場出現(xiàn)過一波上漲行情。但進入10月,成交量卻再一次下跌。數(shù)據(jù)顯示,10月島城新房成交7521套,環(huán)比下滑26.6%,成交面積約90.28平方米,環(huán)比下滑34.5%,成交總價約147.33億元,環(huán)比下滑31.7%。與去年同期相比,10月島城新房成交套數(shù)、成交面積、成交總價也均下滑。從新房成交區(qū)域分布來看,10月西海岸、膠州、城陽、即墨四地新房成交超千套。具體來看,10月,西海岸新區(qū)新房成交1381套,膠州市新房成交1324套,城陽區(qū)新房成交1309套,即墨區(qū)新房成交1011套。此外,市北區(qū)新房成交874套,平度市新房成交648套,李滄區(qū)新房成交365套,嶗山區(qū)新房成交318套,萊西市新房成交286套,市南區(qū)新房成交5套。從各區(qū)市新房成交環(huán)比變化來看,上月除李滄、即墨、平度三地新房成交較前一個月環(huán)比上漲外,其余區(qū)市新房成交均較前一個月下滑。其中,上漲最明顯的是即墨,數(shù)據(jù)顯示,上月即墨新房成交較前一個月上漲90%;另外,平度上月新房成交較前一個月上漲52.1%、李滄區(qū)上月新房成交較前一個月上漲12.3%。另據(jù)青島銳理數(shù)據(jù),1—10月青島新房合計簽約110971套,約1341萬平方米,簽約總金額1959億元,簽約面積同比下滑3.8%,金額下滑4.6%,簽約單價約14609元/平方米,同比下滑0.9%。

另外,在二手房方面,上月成交出現(xiàn)上漲。據(jù)貝殼青島站數(shù)據(jù)統(tǒng)計,10月島城二手房成交4342套,環(huán)比上升4.6%,這也可算作10月地產(chǎn)數(shù)據(jù)中不多見的亮點。

市場重壓開發(fā)商再次降價應(yīng)戰(zhàn)

“結(jié)合9月市場表現(xiàn),在月初的時候感覺市場還是有回暖的表現(xiàn),但略有‘叫好不叫座’的感覺?！北局芤晃坏禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴記者。曾寄希望于樓市新政能推動銷量上漲,但期望似乎要再次落空。對于開發(fā)商來說,也能拿出最有效的方案——降價促銷。

10月中旬,青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺的《關(guān)于開展“手拉手”特價房活動的函》引發(fā)各界關(guān)注。該函內(nèi)容顯示,為進一步支持剛性和改善性住房需求,提振市場信心,保持和促進青島房產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展,結(jié)合樓市傳統(tǒng)“金九銀十”重要節(jié)點,青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在全市范圍內(nèi)組織開展了“家在青島悅享山?！苯鹎镔彿抗?jié)系列活動,其中針對醫(yī)護工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進、公安干警、大型企業(yè)人才等群體組織開展“手拉手”特價房專題活動。而據(jù)青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,活動期間購房,可以享受團購專屬折扣優(yōu)惠外。從參加本次活動的房企名單中,記者看到了保利、中交、綠城、海信等幾十家開發(fā)商,參展房源超過2400套,其中樓山春曉、雙子星城參加活動的特價房源達到100套。至于活動的力度,以青島綠城為例,就拿出600萬元補貼,其中人才補貼最高9萬元,個稅補貼最高6萬元。

而除了集中補貼,記者了解到,眼下樓市最常見的依然是打折促銷,在李滄區(qū)一個售樓處,記者見到了正在看房的魏女士,“我們走了四五個樓盤,銷售顧問都說有折扣,最低能打個九三折?！蔽号扛嬖V記者,而送車位、免物業(yè)費等也是在折扣基礎(chǔ)上繼續(xù)推出。隨后,記者聯(lián)系多個售樓處發(fā)現(xiàn),不僅僅是城陽等主城周邊樓盤在促銷,市區(qū)很多曾經(jīng)的熱門樓盤也打出了降價的旗號。類似于浮山后某盤,直降三個點,而且銷售顧問介紹,價格還有繼續(xù)商量的空間。

政策利好依然是市場最大利好

和開發(fā)商的優(yōu)惠相比,真正能調(diào)動起購房者興趣的恐怕還是政策優(yōu)勢。尤其是利率,2022年以來LPR已經(jīng)進行了三次調(diào)整,截至目前,1年期LPR和5年期LPR累計分別下降了15個基點和35個基點。房貸利率水平已經(jīng)接近史上最低標(biāo)準(zhǔn)。而且這還不夠,貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年10月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率,10月份首套主流利率平均為4.12%,二套平均為4.91%,首套利率環(huán)比下行3個基點,二套利率與上月持平,較去年最高點分別回落162個基點和109個基點。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至目前已有超20個城市首套房貸款利率降至4%以下,分城市來看,主要集中于二線及三四線城市。貝殼研究院市場分析師劉麗杰者表示,階段性首套房貸“降息”結(jié)合放松限購、限貸,將明顯減輕首次購房群體的購房成本,這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導(dǎo)作用日益增強的背景下,政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率,這是符合多數(shù)城市住房消費實際的必要舉措,未來不排除會進一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

除房貸利率,青島在其他樓市政策方面也頻頻出手,限售、限購范圍、公積金、契稅等均有所調(diào)整,政策已經(jīng)基本見底。眼下已經(jīng)進入第四季度,樓市銷量沖刺期已經(jīng)到來,各項利好疊加,對于剛需購房者來說,“購房窗口期”似乎正在慢慢打開。

提醒:買房前記住這些關(guān)鍵詞

◆冰火兩重天

目前,青島樓市數(shù)據(jù)整體下行,但需要注意的是,這并不代表青島樓市的全部,當(dāng)下的樓市頗有些“冰火兩重天”的味道。據(jù)青島銳理統(tǒng)計,截至9月底,西海岸、城陽、膠州、即墨等近遠(yuǎn)郊區(qū)域商品房庫存較多,去化壓力大。相反,青島市區(qū)因有完善配套與充足購房需求的支撐,部分樓盤未開先火。

◆分層置業(yè)

來自貝殼青島研究院的數(shù)據(jù),10月青島新房住宅各方面成交數(shù)據(jù)整體體現(xiàn)“輕改善”需求。從面積來看,100平方米—120平方米住宅成交量最高,其次是120平方米—150平方米面積段;從單價來看,10000元—15000元/平方米單價段住宅成交量最高;從建筑形態(tài)來看,中高層成交量最為集中;總價方面,100萬元—150萬元總價段住宅成交量較高。

◆新樓盤不斷

隨著青島第三次集中供地的結(jié)束,東李片區(qū)在今年年底和明年年初將出現(xiàn)新盤井噴現(xiàn)象,如海創(chuàng)惠水路地塊、萬竹云峰、水岸樾園,以及三批次建安&天一仁和老鴉嶺地塊,金茂世園會西片區(qū)3宗地以及和達戴家地塊,預(yù)計東李新盤將到10個。10月12日,青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告:全市10月份擬招拍掛出讓地塊48宗,總面積2317畝。這意味著今年年底到明年初,青島推新盤的速度并不會減慢。

觀海新聞/青島早報記者劉鵬