10月29日,浮山后金地華章營銷中心,市民在了解項目信息。李鵬飛攝

今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-145平方米面積段成交約占總成交的67%,新建商品房成交金額前10名的單盤,有8個項目均來自主城區(qū),銷冠王被浮山后樓盤摘得。而讓浮山后片區(qū)真正“出圈”的,還是近兩年迎來高光時刻、熱度直逼傳統(tǒng)熱門學區(qū)的優(yōu)質教育資源。

浮山后片區(qū)

【資料圖】

總價400萬元起步昔日剛需區(qū)變身改善區(qū)

對學區(qū)的重新定義是浮山后片區(qū)從剛需聚集地蝶變?yōu)楦纳剖走x的催化劑。

東起海爾路、西至福州路、南起銀川路、北至308國道和株洲路,總占地面積約12平方公里的浮山新區(qū)2000年正式迎來開發(fā)建設。隨后魯信長春花園、海爾東城國際等一批新小區(qū)入駐,湖光、曙光、春光等山色系列小區(qū)開啟建設,吸引了大批城市白領和新中產人群。浮山后的小學隨之迅速崛起,在大批70、80后剛需“新住民”和眾多學校的互相推動中迅速發(fā)展。

1999年富源路小學和福州路小學建成,2000年青島同安路小學啟用,2001年青島樺川路小學和青島六十五中落成開學,2003年寧安路小學招生……一系列新校的建成和招生,讓浮山后逐漸有了學區(qū)房的概念。到了2010年,作為當年青島市義務教育階段占地面積最大、建筑面積最多、政府投入最高、設施最先進的公辦全日制初級中學——青島第二實驗初中落戶浮山新區(qū)。2010年前后新開盤的小區(qū)如魯信含章花園、青建依山半島和同德花園等小區(qū)的房價已經普遍超過萬元。

中高端樓盤的集聚、優(yōu)質生源扎堆以及教育政策的支持助力,共同促成了浮山后新晉優(yōu)質學區(qū)的崛起。如今,遍地開花的優(yōu)質教育資源讓房價早已過萬的浮山后樓盤備受改善購房者的偏愛?？傮w上看浮山后購房成本已經僅次于市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海,高于市北區(qū)CBD以及新都心片區(qū)。即便如此,浮山后樓盤去化速度也快于市內大部分區(qū)域。

據卓易數據統(tǒng)計,今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-120平方米面積段成交最多,其次是120-145平方米,兩個面積段加起來合計約67%。青島市場改善群體占比逐漸增大,持續(xù)向改善市場靠攏。從成交金額前10名商品房項目來看,主城區(qū)走出獨立行情的產品均為高端項目,總體呈現大面積段、高單價、高總價的特點,銷冠王被浮山后項目摘得。

記者從貝殼找房了解到,對比市南中西部片區(qū)這一島城最知名的傳統(tǒng)名校聚集區(qū),近期成交的浮山后房源主要以新房為主。新房戶型大多為110平方米以上,總價在400萬元以上,在售新房樓盤主要以金地華章、大云谷金茂府、國泰華府、青啤靜瀾山四個項目為主。從目前在售樓盤價格看,金地華章目前均價35000元左右,大云谷金茂府均價40000元左右,國泰華府項目為毛坯銷售,售價略低約為33000元,前不久剛開盤的青啤靜瀾山均價則為35000元左右。

傳統(tǒng)學區(qū)

總價100萬元起步主打小戶型高房齡剛需

市南中西部片區(qū)是島城最知名的傳統(tǒng)名校聚集區(qū),分為西、中、東三大片區(qū)。其中,市南中片是青島學區(qū)的制高點。

“目前,青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學4所小學的學區(qū)房最低買入價是200萬元左右,德縣路小學、萊蕪一路小學2所小學的學區(qū)房最低買入價是100萬元左右,最小戶型在20平方米左右。因房齡原因,這種最低價的房子一般不能貸款?！必悮ふ曳抗ぷ魅藛T告訴記者,市南中西部片區(qū)成交則以二手房存量市場為主,目前青島市實驗小學,附近多為30-50平方米的小戶型“老齡”房,對口小區(qū)有平原路房源、江蘇路小區(qū)等,均價在6萬元/平方米左右。大學路小學周邊二手房房源較多,均價在5.5萬元/平方米左右,對口小區(qū)有龍江路小區(qū)、龍華路小區(qū)、書香家園等。太平路小學片區(qū)目前房源報價5.5-5.8萬元/平方米,房源戶型面積多在40-90平方米。文登路小學周邊二手房價格在5-5.5萬元/平方米左右,對口小區(qū)有文登路小區(qū)、金口二路小區(qū)、福山路小區(qū)等,戶型面積多為50-120平方米左右的多層房源。嘉峪關小學周邊二手房價格大概在6萬元左右,目前在售的二手房源不多?！皩W區(qū)房單價較其它二手房高,但由于其面積小、總價低、需求度高,保值性不錯?！?/p>

記者了解到,由于島城新房市場限購部分區(qū)域解除,使得不少客戶從二手房市場吸引到新房市場,這對二手房市場成交有一定的影響。但從傳統(tǒng)學區(qū)二手房的成交數據來看,自帶優(yōu)質教育資源光環(huán)的優(yōu)質二手房由于剛需的追捧卻走出一波獨立行情。新政對于“多孩家庭”購房政策的傾斜,也促使不少人的換房計劃被提上日程,想要“賣一買一”的客群正在增加,“金九銀十”二手房市場上80-90平方米的套二、90-110平方米的套三房源都有所增加,這些都開始成為目前二手房的成交熱點。

業(yè)內人士建議：抓住年底購房機會

業(yè)內人士建議,優(yōu)質教育資源的普及無疑將為樓市加持巨大紅利,而現在政策端放開,新房市場也處在強銷期,再加上距離今年“年終大考”僅剩2個月時間,各房企也將抓住年末時機以不同形式的特價房沖刺銷售回籠資金,政策、配套、供求三端發(fā)力,對于改善型置業(yè)者而言,眼下購房也許是個好機會。

對希望通過二手房實現優(yōu)質教育資源的購房者來說,目前二手房市場上的活躍客群主要以改善為主,其中許多房東本身就是想要“賣一買一”的改善客群,售房誠意十足,價格一般都十分公道,有些還能接受議價?？傮w來看就是目前市場上高性價比房源較多,有意在今年歲末抄底淘房的剛需客戶,不妨重點關注年末時段市場變化,多走走看看,多多對比,會有很大機會淘到適合自己且價格公道的好房子。