中新經(jīng)緯11月9日電 (薛宇飛)在北京一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總部工作的李琳(化名)發(fā)現(xiàn),最近找她賣房子的人變多了。李琳的微觀感受在一定程度上反映了市場變化。據(jù)多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)線上展示的數(shù)據(jù),多個(gè)城市的二手房掛牌量有所增多,北京二手房掛牌量突破了10萬套關(guān)口,成都、南京、蘇州等地更是達(dá)到十幾萬套。

掛牌量增多多城超10萬套

二手房掛牌量是市場上較為關(guān)注的數(shù)據(jù),它的增多或減少,被看作是“有房一族”對樓市前景的態(tài)度。而根據(jù)多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)線上展示的數(shù)據(jù),北京二手房掛牌量已突破10萬套。

(資料圖)

據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示,該平臺(tái)北京二手房的掛牌量為8.81萬套。鏈家網(wǎng)的線上數(shù)據(jù),北京二手房的掛牌量為10.13萬套。由于鏈家在北京的市場占有率較高,一般而言,外界認(rèn)為鏈家的數(shù)據(jù)更能代表該市二手房的掛牌情況。

不過,多位分析人士認(rèn)為,由于政策調(diào)控和房源產(chǎn)權(quán)等原因,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)將部分房源進(jìn)行隱匿,只在公司內(nèi)網(wǎng)供經(jīng)紀(jì)人瀏覽。因此,10萬套房源或許還不是北京真實(shí)的掛牌數(shù)據(jù)。

據(jù)安居客近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月,北京市二手房在架房源量環(huán)比增加0.2%,掛牌量已連續(xù)6個(gè)月維持在15萬套出頭的水平。

受國慶假期影響,10月份北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降21.8%,為11209套。若分別以10萬套、15萬套的庫存量計(jì)算,北京二手房的去化周期分別為8.9個(gè)月、13.4個(gè)月。這一去化周期,在一二線城市還不算高。

杭州市二手房去化周期較長的城市之一。鏈家網(wǎng)顯示,杭州當(dāng)前的二手房掛牌量為10.67萬套。中指研究院相關(guān)人士稱,杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套,二手住宅掛牌套數(shù)達(dá)到10萬-12萬套。杭州二手房的交易量明顯低于北京,當(dāng)前二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下滑,10月份的網(wǎng)簽量降至4300余套。粗略計(jì)算,杭州二手房的去化周期遠(yuǎn)超北京。

杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經(jīng)緯說:“參照透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),截至11月初,杭州二手房掛牌量超過19.2萬套。2021年下半年以來,杭州樓市處于低溫運(yùn)行狀態(tài),存量也在不斷上升,可以說是階段性高位。從去化周期來說,掛牌量是不少,有一定壓力。但從杭州有產(chǎn)權(quán)證房源量總數(shù)來說,屬于正常范圍?！?/p>

另外,鏈家網(wǎng)顯示,成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量為18.19萬套、14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

政策推動(dòng)掛牌量上升業(yè)主信心減弱

針對多個(gè)城市出現(xiàn)的二手房掛牌量增多,中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對中新經(jīng)緯分析稱,近期二手房掛牌量有所增加,主要原因有兩點(diǎn):一是“帶押過戶”和個(gè)稅免退等支持政策提升了市場的活躍度,部分改善型需求業(yè)主積極入市,造成掛牌量有所增加;二是隨著房價(jià)的持續(xù)走低,部分業(yè)主預(yù)期下行,亦造成掛牌量增加。

“帶押過戶”是指在賣方無需結(jié)清二手房原有的按揭(抵押)貸款的情況下辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記,并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。目前,已有多個(gè)城市推廣該政策。個(gè)稅免退是指中國財(cái)政部、稅務(wù)總局此前發(fā)布的政策:自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示,其監(jiān)測的重點(diǎn)18城三季度的成交均價(jià)為24160元/平方米,環(huán)比下降2%;成交金額7204億元,同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說:“客觀上部分城市二手房交易還可以,甚至在三季度已經(jīng)開始出現(xiàn)同比正增長的拉升。但是類似城市還是數(shù)量比較少?？傮w上說,一手房市場不好的情況下,二手房也難以表現(xiàn)出真正的強(qiáng)勁態(tài)勢?！?/p>

不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認(rèn)為,個(gè)稅免退政策的影響力沒有那么大,“比如北京市場,不少房源都可以通過一些方式規(guī)避掉個(gè)稅,真正需要繳納個(gè)稅的房源數(shù)量并不多?！彼麑χ行陆?jīng)緯稱,隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)寬松,此前不能展示的高價(jià)房源可以公開發(fā)布,也是導(dǎo)致房源增多的原因之一。

張大偉還說:“全國樓市遇冷導(dǎo)致‘有房一族’對未來房價(jià)的信心減弱,也會(huì)導(dǎo)致他們急于出售房源。還有一些投資客已經(jīng)獲利,選擇此時(shí)出售?！?/p>

二手房交易周期拉長推動(dòng)以價(jià)換量

動(dòng)輒10萬套的二手房掛牌量,庫存不可謂不大,房東若爭先出售房源,是否會(huì)讓市場進(jìn)一下承壓呢?

張大偉認(rèn)為,如果單純從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司線上平臺(tái)展示的掛牌量看,規(guī)模的確不小,去化周期較長,可以在一定程度上說明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進(jìn)表示,根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),10月份15個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比基本持平,受低基數(shù)影響同比有較大幅度增長。在成交規(guī)模相對持平的情況下,掛牌量的增加,可能會(huì)引發(fā)市場庫存增加、交易周期拉長等情況。

對于杭州當(dāng)前二手房去化周期大幅提高,上官劍分析認(rèn)為,過去幾年,杭州新房供應(yīng)量充足,新房變次新房,二手房掛牌量持續(xù)增長。一般來說,去化周期的高低關(guān)鍵看需求,當(dāng)前購房者較為謹(jǐn)慎,需求依然較弱。杭州的去化周期可能進(jìn)一步拉長,賣房難度進(jìn)一步增加,以價(jià)換量成為常態(tài)。

但張大偉表示,購房人不能過分“迷信”掛牌量數(shù)據(jù),也存在一定水分。他說:“很多房源看似是掛牌出售,業(yè)主可能只是試試水,如果沒有達(dá)到心理價(jià)位,不會(huì)進(jìn)行交易。比如,有的房源已掛牌一年,這種房子大概率不是真的想賣。一個(gè)城市動(dòng)輒有10萬套可售二手房房源,那就出現(xiàn)砸價(jià)了。但整體說,即使刨去水分,真實(shí)、有意愿出售的房源數(shù)量也已經(jīng)很大?！?/p>

徐躍進(jìn)稱,二手房掛牌量的增加,從積極的方面來看,有利于提升市場活躍度,促進(jìn)二手房市場成交,并進(jìn)一步通過置換改善鏈條促進(jìn)新房市場的成交;但另一方面,若市場需求支撐不足,出現(xiàn)明顯的供大于求,可能引發(fā)二手房價(jià)格的下行,從而對市場預(yù)期造成負(fù)面影響。未來各地方政府預(yù)計(jì)將進(jìn)一步出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策,逐步改善市場預(yù)期,二手房市場成交也有望緩慢恢復(fù),對市場運(yùn)行形成支撐,但這個(gè)過程可能相對較長。

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