曾幾何時(shí),“萬人搖”的場面在杭州樓市屢見不鮮,但在市場持續(xù)下行的沖擊下,新一線頭部城市杭州也開始松綁政策刺激購買力。

11月11日,一份《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》(以下均簡稱為“通知”)宣告了杭州樓市的新變化。通知中對杭州首套住房的貸款部分認(rèn)定條件、二套首付比例以及首套房、二套房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整。

具體來看,對于杭州首套房首付三成的認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”,即在杭州沒有住房,但有住房按揭貸款記錄,并且貸款已經(jīng)結(jié)清的購房者,可以按照首套房貸政策執(zhí)行。

(資料圖)

杭州在2017年3月起宣布實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,這是該政策執(zhí)行五年后的首次松綁。

通知中值得關(guān)注的另一方面是,貸款購買二套住宅的購房者,最低首付比例從此前的六成調(diào)整為四成;同時(shí),首套房貸利率最低調(diào)整為4.15%,二套房貸款利率最低調(diào)整為4.9%。上述新政從2022年11月11日起開始執(zhí)行,以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

從樓市新政內(nèi)容可以看出,杭州對于房貸的政策落實(shí)了非常全面的降成本導(dǎo)向,尤其對杭州限購區(qū)而言,其房貸申請成本將進(jìn)一步降低。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,國慶及10月份,盡管按揭利率降低,開發(fā)商積極促銷,但考慮低基數(shù)的影響,熱點(diǎn)樓市降幅緩減的趨勢并不是很明顯。因此,進(jìn)入11月份,對市場紓困的力度加大。杭州在熱度城市中屬于彈性比較大、波動比較大的城市。多方政策疊加,特別是10月份以來按揭利率明顯下降,疊加保交樓穩(wěn)定預(yù)期,多方資金紓困民企穩(wěn)健企業(yè),預(yù)計(jì)市場開始探底和企穩(wěn)。

支持剛需和改善需求

杭州樓市曾經(jīng)的熱度令全國側(cè)目。

從2016年到2021年,新一線城市中的杭州曾經(jīng)歷了長達(dá)5年的樓市“慢牛期”,房價(jià)只漲不跌。即便到了2022年上半年,杭州仍被認(rèn)為是商品房去化最好的市場之一。

據(jù)稱,一旦某個(gè)紅盤開始凍資,浩浩蕩蕩的搖號大軍就擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后,是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。很多杭州人認(rèn)為,只要打新到一套紅盤的房子,紙面財(cái)富就能增加幾百萬元乃至幾千萬元。

然而2022年下半年起,杭州樓市開始呈現(xiàn)“跌跌不休”之態(tài),傳統(tǒng)的“金九銀十”悄然落幕,市場持續(xù)低迷、仍在探底。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,目前杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套,二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下滑,10月份的網(wǎng)簽量降至4300余套。

從房屋銷售的變化來看,2022年10月,杭州新房銷售出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷趨勢,一是分銷開始往市區(qū)蔓延,過去杭州樓盤采用中介分銷還只是遠(yuǎn)郊盤特色(尤其是臨安),如今不少市區(qū)盤也開始出現(xiàn)中介分銷、全民推介的情況;二是開盤熱度有所下滑,10月整體開盤去化率6月份以來首次降至60%以下,市場熱度開始出現(xiàn)高位回落的情況。

松綁杭州樓市的新政正是在這樣的背景下產(chǎn)生。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,杭州政策放松中銀行的舉動,支持了剛需和改善性購房需求,降低了購房者的成本,對穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期是一種利好;此次政策從銀行信貸角度比較全面地落實(shí)了政策,也說明信貸政策調(diào)整依然是一個(gè)較大的方向。

李宇嘉認(rèn)為,新政反映了地方一城一策力度的加大。政策基調(diào)更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市,國家層面發(fā)改委、央行不斷祭出扶持政策,地方層面一城一策也向縱深推進(jìn),即“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策蔓延至杭州等熱度城市,意在降低購房門檻,鼓勵(lì)換房需求,與國家支持剛需和合理改善的原則相一致。

政策松綁仍有空間

2022年5月,杭州就曾對限購政策進(jìn)行松綁,取消本地戶籍在杭州購買二手房的社保年限要求,轉(zhuǎn)為可直接購買。同時(shí)將外地戶籍在杭州購買二手房的門檻由“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定降低為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”即可。

但5月的松綁對樓市刺激影響不大?？傮w來看,杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的狀態(tài)。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),自今年6月起,杭州二手房網(wǎng)簽量連續(xù)下滑,至10月網(wǎng)簽量僅剩下4300余套,環(huán)比下滑10%。

而杭州二手住宅均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下滑,10月的均價(jià)為31000元/平方米,環(huán)比下滑2%。300萬元以上總價(jià)段的住宅均價(jià)都有不同的下滑,其中800萬元以上住宅均價(jià)回落最為明顯,環(huán)比降低7%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為,從“十一”前夕開始,中央端連出三條重磅利好政策,發(fā)布首套住房公積金貸款利率下調(diào)、個(gè)稅退減優(yōu)惠等政策。隨后的黨的二十大勝利召開,緊接著央行、外匯局、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會陸續(xù)發(fā)聲,加強(qiáng)部門協(xié)作,維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展,更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。

種種跡象表明,中央正在以組合拳出擊穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期,助力房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。陳霄認(rèn)為,各地因城施策也在逐步推進(jìn),后續(xù)政策是否繼續(xù)放松是以房地產(chǎn)市場的修復(fù)情況而定的,從10月市場銷售情況來看仍未見明顯起色,恢復(fù)不及預(yù)期,預(yù)計(jì)后期政策松綁或仍有空間。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年10月,重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比下降近10%,同比下降約兩成左右。分城市來看,其中,一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降21.3%,二線代表城市環(huán)比下降9.4%,三四線代表城市環(huán)比下降3.7%,市場情緒未見明顯改善。

陳霄認(rèn)為,在信貸端,四季度5年期以上LPR下調(diào)仍有可能,同時(shí),在即將步入年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn),保交付工作方面仍然會聚焦高度重視,熱點(diǎn)二線城市在認(rèn)房又認(rèn)貸上仍有調(diào)整空間,或?qū)扇【植客七M(jìn)的方式。此外,在土地、二手房等方面政策也有放松可能,除了已經(jīng)出臺的帶押過戶、換房退稅等相關(guān)政策,二手房松綁政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。

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