近日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),指導(dǎo)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

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保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是怎么回事?預(yù)售資金被房企使用了,是否會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)隱患?《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何?一起來看看↓↓↓

問：保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是怎么回事?

答：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,預(yù)售資金的監(jiān)管、使用問題一直備受關(guān)注,因?yàn)樗粌H涉及房企的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng),更事關(guān)購房者的合法權(quán)益、房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。由此,“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”的重要性愈發(fā)凸顯。為了避免房企違規(guī)挪用預(yù)售資金、影響項(xiàng)目竣工交付,按照《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》,房企要開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

那么,哪些錢必須進(jìn)入這個(gè)賬戶呢?購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款、其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金,要全部、直接存入監(jiān)管賬戶。需注意,監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金并非全部“按兵不動(dòng)”,在確保項(xiàng)目竣工交付的前提下,部分資金可以“活用”。以《通知》提出的“商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”為例。簡(jiǎn)單來說,優(yōu)質(zhì)房企可以向商業(yè)銀行提出申請(qǐng),由銀行為其出具保函;然后,房企拿著銀行出具的保函、向住建部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的相應(yīng)額度資金,待審核通過后、資金完成撥付。

問：預(yù)售資金被房企使用了,是否會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)隱患?

答：首先,置換金額不是“想換多少就換多少”。根據(jù)《通知》,置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

其次,并非所有商業(yè)銀行都能開展相關(guān)業(yè)務(wù)?！锻ㄖ芬?guī)定,監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。此外,商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

再次,房企用錢“不可任性”。《通知》明確提出,房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外,房企要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù),確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

問：《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何?

答：當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍顯不振,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況也有所下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,1—10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元,同比下降24.7%。

面對(duì)以上壓力,保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是一種積極探索。一方面,這有助于優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金的管理,通過保函方式為優(yōu)質(zhì)房企提供流動(dòng)性支持,更加靈活地滿足房企的日常資金使用需求,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面,倘若優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性問題得到緩解,這會(huì)形成示范效應(yīng),有助于改善部分商業(yè)銀行此前的過度避險(xiǎn)行為,推動(dòng)商業(yè)銀行平穩(wěn)、有序?yàn)榉科蟀l(fā)放貸款,滿足房企的合理資金需求,進(jìn)而形成良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞： 商品房預(yù)售