東李正成為青島改善置業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域。觀海新聞/青島早報(bào)記者薛雅方攝

就在上周,青島市自然資源和規(guī)劃局最新發(fā)布了《青島市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于開展2022年第三次土地資源線上推介的通告》,今年青島第四批次供地大幕即將拉開。根據(jù)公告顯示,李滄區(qū)擬推出的地塊中多數(shù)地塊位于東李片區(qū)。而從去年開始,東李片區(qū)土地便開始扎堆上市。大量土地供應(yīng)帶來了動(dòng)力樓盤的集中爆發(fā)。而依托于成熟的配套和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境,東李正在慢慢趕超浮山后,成為青島改善置業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域。

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快速崛起片區(qū)價(jià)值得以提升

和浮山后模糊的界限類似,東李也很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的地理定位。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi),通常把黑龍江路以東,松嶺路以西,科苑緯四路以北及太和山風(fēng)景區(qū)之間的位置稱之為東李。特別是靠近世園會(huì)的區(qū)域,良好的地理環(huán)境成為東李的核心區(qū)域。

說起東李,還要回到2006年,當(dāng)年綠城入駐成為熱盤。之后,萬(wàn)科、卓越、和達(dá)等房企相繼入駐,將東李建設(shè)成為真正意義上的“中央生活居住區(qū)”。原本的東李片區(qū)被稱為剛需腹地,隨著片區(qū)價(jià)值的提升,區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目產(chǎn)品也由剛需定位轉(zhuǎn)向改善高端路線。

當(dāng)然,隨著越來越多房企的入駐,東李的配套設(shè)施也不斷躍上新臺(tái)階。目前,東李東西向有九水路、金水路、惠水路、廣水路等主干道,南北向有銅川路、漢川路、合川路、東川路等主干道,還有青銀高速的縱穿,路網(wǎng)發(fā)達(dá)。隨著地鐵的開通,2號(hào)線、3號(hào)線以及11號(hào)線都有經(jīng)過東李片區(qū)的站點(diǎn),交通十分便利。商業(yè)方面,東李核心區(qū)域主要是靠近李村商圈,而且目前東李的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟,有萬(wàn)國(guó)云商、綠城新天地、麗達(dá)購(gòu)物中心、龍樾灣商業(yè)街等多個(gè)大型商業(yè)區(qū),居民購(gòu)物需求完全可以得到滿足。

除此之外,東李最吸引人的還是環(huán)境。北臥龍山、南雙鳳山,中間李村河、金水河環(huán)繞其中,近幾年先后修建了李村河公園、金水河公園、金水橋公園、竹子庵公園,居住環(huán)境宜人。就在去年底,地鐵2號(hào)線東延線開工,該地鐵線路起于李村公園,沿金水路橫穿東李片區(qū)直至世博園,再次升級(jí)了東李交通配套,為片區(qū)品質(zhì)生活提供了更多的支撐。

熱盤扎堆地塊上新迎爆發(fā)期

2009年,當(dāng)時(shí)青島市獲得2014年世界園藝博覽會(huì)的主辦權(quán),舉辦地為李滄東部百果山森林公園。隨后,東李乘勢(shì)騰飛,綠城、萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷成為最早進(jìn)駐東李的一批開發(fā)商。特別是在2014年前后,大量新盤入市,成為青島樓市的熱門區(qū)域。但在此之后,東李卻鮮有土地供應(yīng),板塊一度沉寂。直到去年多地塊上新,讓東李的樓市在今年迎來了爆發(fā)期。

先是年初,東李的“坐地戶”綠城啟動(dòng)收官項(xiàng)目——春溪雲(yún)廬和錦上月鳴,前者為127—190平方米的洋房,后者則推出的118—150平方米的高層,最高價(jià)格突破3.5萬(wàn)元/平方米。今年3月,由五家房企聯(lián)手推出的森林公園項(xiàng)目開盤入市,首推產(chǎn)品為113—143平方米的毛坯產(chǎn)品。到了5月份,融海云著項(xiàng)目首開,僅有1棟住宅。除此之外,華新園珺臺(tái)、融海啟城、萬(wàn)竹云峰、上流和苑等項(xiàng)目相繼亮相,整個(gè)東李的熱鬧程度已經(jīng)超越浮山后,“十盤大戰(zhàn)”的好戲已經(jīng)上演。

其實(shí)這并不是結(jié)束,今年第三批次集中土拍,東李世園板塊又有多宗土地被金茂等開發(fā)商拍得,相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)出爐,不久后將會(huì)入市。在最新發(fā)布的第四批次土拍名單中,雖然李滄區(qū)只有三宗土地供應(yīng),但其中兩宗位于東李片區(qū),未來這里還將上演多盤纏斗的局面,成為島城房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱土。

品質(zhì)升級(jí)核心區(qū)域價(jià)格看漲

東李片區(qū)因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的環(huán)境資源和日漸成熟的配套,樓市也在上演品質(zhì)升級(jí),從最初的剛需逐漸過渡為剛改甚至純改善盤。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)東李世園板塊近3年成交的3000多套房子中,成交戶型套均面積132.8平方米,已經(jīng)超越市北浮山后成交的套均面積,而越靠近山下的戶型面積更大,價(jià)格也更高。據(jù)相關(guān)消息稱,有知名開發(fā)商今年上新的毛坯洋房組團(tuán)單價(jià)已賣到3.5萬(wàn)元,如此市場(chǎng)行情下開盤當(dāng)日去化八成以上。眼下樓市一片低迷之下,而東李行情還在一路看漲,普通高層住宅正在向單價(jià)3萬(wàn)元線靠攏,當(dāng)然這是核心區(qū)域的價(jià)格,邊緣樓盤的價(jià)格還是維持在單價(jià)2.5萬(wàn)元以下。

對(duì)于東李房?jī)r(jià)未來的走勢(shì),很多業(yè)內(nèi)人士也是非?？春?。在青島三年城市規(guī)劃中,世博園片區(qū)被列為八大重點(diǎn)片區(qū),根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,將圍繞世博園復(fù)興,高標(biāo)準(zhǔn)打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態(tài)休閑旅游目的地,重新激活片區(qū)。這樣的消息也在刺激東李片區(qū)進(jìn)一步成為青島市區(qū)新興的改善熱門板塊。

今年第三次土拍中,其中金茂聯(lián)合城通世園獲得世園會(huì)西片區(qū)3宗地,總占地面積106398.9平方米,規(guī)劃總建面208896.1平方米,總價(jià)24.73億元。據(jù)記者了解,這里將建設(shè)青島第四座金茂府,產(chǎn)品以低密度的洋房和小高層為主。而另一塊LC0604-03地塊被和達(dá)拍得,占地面積66789.1平方米,規(guī)劃建面83775.8平方米。最難得的是容積率低至罕見的1.3,低密洋房將成為主要產(chǎn)品,可以承載改善用戶對(duì)于好房子的需求。

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和浮山后長(zhǎng)達(dá)20余年的建設(shè)周期不同,東李崛起只用了幾年時(shí)間,因此區(qū)域內(nèi)多是新房和次新房,整個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較新。同時(shí),由于沿海一線土地資源逐漸枯竭,豪宅內(nèi)陸化也成為青島住宅市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。相比海景,東李自然環(huán)境也并不遜色,南、北、東三面有山,還有李村河等城市河流。同時(shí),東李片區(qū)教育資源也在改善,二中院士港分校面向李滄區(qū)全區(qū)招生,李滄實(shí)驗(yàn)初中(北校區(qū))建成招生,都給東李的教育帶來更多改觀。地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線更是賦予東李核心區(qū)地鐵盤的屬性。

對(duì)于未來東李的發(fā)展,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前東李已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段,未來教育和商業(yè)資源會(huì)進(jìn)一步完善。雖然東李已步入改善時(shí)代,但今年上市的10余個(gè)項(xiàng)目中,仍有不少90平方米以下的剛需產(chǎn)品在售。就東李的屬性而言,目前正是剛需走向改善及高端的過渡期。

所以,對(duì)于部分剛需以及剛改的客戶而言,眼下還是去東李置業(yè)的好時(shí)機(jī)。當(dāng)然,對(duì)于追求更高品質(zhì)的客群而言,隨著世園會(huì)周邊多個(gè)低容積率土地上新,也將會(huì)成為入手洋房甚至別墅產(chǎn)品的好機(jī)會(huì)。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬