進(jìn)入11月,核心一二線城市紛紛下場救市。

11月19日,強二線城市西安,時隔6個月再一次調(diào)整樓市限購政策,放寬了住房限制條件,比如落戶就能買首套二手住房、二孩家庭可買三套住房,同時調(diào)整限購區(qū)域。

【資料圖】

隨后21日,杭州進(jìn)一步推行新房差異化購房政策,實施范圍內(nèi)新房項目將提供不少于準(zhǔn)售房源總套數(shù)50%的房源定向供應(yīng)滿足條件的三類家庭。在此之前,杭州富陽、蕭山區(qū)域已有限購松動跡象。

西安和杭州可以說是此次熱點二線城市下場救市的典型。

值得注意的是,近期連一線城市也開始松動了,比如上海臨港人才購房門檻再降,北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋片區(qū)不再執(zhí)行“雙限購”。

樓市松綁背后,我們可以看出這些前期高熱城市開始有了轉(zhuǎn)淡跡象,一線和強二線城市也面臨著市場下行壓力。

此輪核心一二線城市樓市政策內(nèi)容可以說顯現(xiàn)一定的力度,開始逐漸涉及到“四限”局部寬松。

以西安為例,此次調(diào)整涉及二手房限購松綁、增加多孩家庭限購套數(shù)等方面內(nèi)容,同時調(diào)整限購范圍,非限購區(qū)域不再列入實行限購限售政策。

這是繼5月之后,西安再一次調(diào)整樓市限購政策。

調(diào)整比較頻繁的還有杭州和成都。

在調(diào)整新房差異化購房政策之前,杭州于11日調(diào)整二套房首付最低四成,首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,早在9月杭州富陽、蕭山等城市邊緣、去化壓力較大的區(qū)域,限購政策“松動”,已落戶或在有社保繳納記錄的非戶籍家庭,可在富陽區(qū)和蕭山部分區(qū)域購房,戶籍家庭購買第二套住房不受落戶滿五年的限制等。

成都則在月內(nèi)連發(fā)三條政策,松綁“限購”。11月10日,經(jīng)認(rèn)定高層次人才可不受戶籍、社保繳納時間等限制;11月17日限購政策持續(xù)調(diào)整,除高新南區(qū)外,中心城區(qū)統(tǒng)一為一個限購區(qū)域;同時進(jìn)一步優(yōu)化銷售方式,僅建面200平以下且登記人數(shù)大于房源數(shù)2倍的樓盤才需搖號。

在此之前,北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品房不再執(zhí)行“雙限購”政策,這意味著購房人只需要滿足北京市購房資格就可以在這兩個地區(qū)買房,限購門檻放松也對樓市產(chǎn)生了積極影響。

核心一二線城市樓市松綁,也意味著“二十大”之后,在“房住不炒”主基調(diào)之下,地方調(diào)控政策有了更多自由度。

樓市的低迷狀態(tài)是政策發(fā)力的核心。實際上,上半年以來,熱點城市樓市相較堅挺,但隨著整體市場下行,市場潛在風(fēng)險已明顯向熱點城市蔓延。

以西安為例。

9月以來,西安房價迎來拐點進(jìn)入下行周期,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù),西安已連續(xù)兩個月環(huán)比下跌,10月新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.3%和0.2%。

這也意味著西安市場整體面臨信心不足的情況,結(jié)合近三年西安樓市成交情況來看,市場明顯進(jìn)入下行周期,2022年1-10月較2021年1-10月下滑約35%。從月度成交情況來看,西安新建商品住宅已連續(xù)三個月環(huán)比下滑,且下滑幅度逐漸拉大,10月僅成交53萬平方米,環(huán)比下降18%。

從開盤去化情況來看,下半年開盤去化率持續(xù)走低,去化率多在50%以下,外圍去化更加慘淡,不少項目去化率僅為個位數(shù)。10月整體開盤去化率僅為43%左右,處于歷史低位,其中開盤項目中有半數(shù)以上項目開盤去化低于40%。

新房市場規(guī)模下滑,二手房同樣面臨需求不足,成交逐月走低。根據(jù)西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份西安共成交4390套二手房,較8月減少了兩千余套。

市場成交顯露出疲軟態(tài)勢的還有北京、上海、杭州、成都。

以上海為例,從2022年目前入市的六個批次項目來看,從第四批次開始明顯出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡跡象。第四批次項目認(rèn)籌率下降至134%,觸發(fā)積分概率下降至33%,去化率也降至72%,至第六批次開盤的8個項目來看,去化率已降至45%。

前期同樣保持一定熱度的成都也遇到了下行壓力。10月,成都多個項目開啟了打折促銷模式,工抵房、員工房、渠道房層出不窮,即便是品牌開發(fā)商保利、萬科、金科、龍湖等部分項目最低折扣也可達(dá)9-9.5折,房企推盤積極性不高,整體推盤量環(huán)比下降15%,同比近乎腰斬。

實際上,熱點城市樓市熱度回落恰恰意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)加劇,對于熱點城市而言,當(dāng)務(wù)之急是通過政策松綁對沖市場下行,為樓市“保溫”。

隨著購房資格的釋放,不同的政策力度下,熱點城市政策效果也將有不同的表現(xiàn)。

比如一線城市上海和北京,政策集中在局部區(qū)域,且放松力度有限,雖會對區(qū)域樓市產(chǎn)生積極影響,但并不會帶來整體成交的拉升。

以上海臨港新城片區(qū)為例,10月末新政發(fā)布后,近2周周成交套數(shù)跳增至300套以上,但是與8-9月周均對比來看仍然存在較大差距,尚未達(dá)到9月同期水平,而對于上海整體成交的拉動作用并不明顯。

從強二線城市來看,各個城市表現(xiàn)出不同的政策力度,政策效果也不同,但整體影響有限,想要全面刺激需求回升還有較大難度。

比如西安,針對改善需求對二孩家庭增加第三套購房名額,但實際這部分人群本身沒有太大的置換需求,是否有意愿出手還要看市場預(yù)期,整體刺激有限。

而杭州首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,二套房降首付的確起到了短期內(nèi)擴充居民購買力的作用,但是因短期杭州二圈層供應(yīng)疲軟,前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求,當(dāng)前客戶觀望情緒依舊濃厚,并不急于入市,因而政策當(dāng)前落地效果尚不及預(yù)期,但后續(xù)需求還有進(jìn)一步釋放的空間。

核心城市已出現(xiàn)了明顯的市場轉(zhuǎn)冷跡象,由于前期緊縮性調(diào)控未得到全面解綁,因此在市場下行壓力之下,核心城市政策整體存在松綁空間,后續(xù)若市場難以調(diào)頭,不排除會進(jìn)一步松綁。而隨著部分被抑制的需求釋放,市場將大概率率先企穩(wěn)。對于弱二線和三四線城市而言,市場修復(fù)還需時間。

關(guān)鍵詞：