2022年只剩最后一個(gè)月,從剛剛發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售排行榜來(lái)看,前11月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī),無(wú)論是全口徑、操盤(pán)口徑還是權(quán)益口徑,同比下降皆超4成。

今年最終能達(dá)“千億”的房企應(yīng)該只有20個(gè)。

(資料圖片僅供參考)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、行業(yè)格局生變的當(dāng)下,原本“競(jìng)相追逐”的“千億”,如今已無(wú)人再提。

回顧往昔,“千億房企”從數(shù)量登頂,到如今腰斬,僅過(guò)了一年。

以后“千億房企”這個(gè)概念也許就此退出舞臺(tái),一個(gè)時(shí)代落幕了。

過(guò)去幾年,“千億目標(biāo)”言猶在耳。

各大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)、品牌發(fā)布會(huì)、戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上,但凡有點(diǎn)追求的房企,提出的目標(biāo)都是“沖千億”,那些已經(jīng)過(guò)千億的企業(yè),三年、五年規(guī)劃中,也大都會(huì)提到要上“三千億”。

那時(shí)候的地產(chǎn)人,仿佛刷著“三年模擬五年高考”一般計(jì)劃著“三年上千億五年沖三千億”。干勁十足地買(mǎi)地造樓,熱火朝天地推動(dòng)著“全國(guó)化浪潮”。

2015年時(shí),千億房企數(shù)量?jī)H6個(gè),2016年跳增至11個(gè),到了2018年,在2017年16個(gè)的基礎(chǔ)上再次翻番,一躍增至29個(gè)。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點(diǎn),2021年千億房企數(shù)量與2020年持平,止步于43家。

2021年,兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn),堅(jiān)持“房住不炒”,在融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”三大政策下,行業(yè)邁入新周期。這個(gè)周期是下行的。

“千億房企”增長(zhǎng)止步于43家的2021年,這一年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了歷史最高水平,商品房銷(xiāo)售面積接近18億平方米,商品房銷(xiāo)售額達(dá)18.2萬(wàn)億元。

這一年,會(huì)成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的巔峰。

2022年,車(chē)輪停止了,沒(méi)來(lái)得及剎車(chē)的房企們撞在了那個(gè)名為“規(guī)?！钡纳角?。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年前11月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額65399億元,同比下降43.3%,較2020年同期下降42.3%。截至11月30日,全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)千億的房企僅19家,若加上12月預(yù)估,2022年千億房企數(shù)量也僅為20家。

從43家,跌至20家,僅過(guò)了一年。

從2010年至今千億房企數(shù)量變化可以看到,2016年是一個(gè)關(guān)鍵的年份。2016年之前“千億房企”數(shù)量增長(zhǎng)緩慢,從2010年萬(wàn)科首次達(dá)千億,到2015年,千億房企數(shù)量也僅6個(gè),2016年之后,“千億房企”數(shù)量激爭(zhēng),甚至有不少年份出現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。

2016年-2017年期間,在棚改發(fā)力的背景下,眾多房企也開(kāi)啟了全國(guó)化的浪潮。其中標(biāo)志性的事件之一便是房企總部的搬遷。2016年之前,房企選擇遷總部的房企不多,2016-2017年迎來(lái)了第一波房企搬遷高峰。

從空間維度看,房企總部搬遷呈現(xiàn)集中化趨勢(shì),三個(gè)主要目標(biāo)城市依次是上海、深圳和北京。

在當(dāng)時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,房企的發(fā)展目標(biāo)是規(guī)?；鲩L(zhǎng),隨著本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和與競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,跨區(qū)域擴(kuò)張成為房企必然的選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅2016年一年就有7家房企從不同城市遷往上海,2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

在上海大虹橋,有一條申虹路,從南到北,全長(zhǎng)不足3公里,巔峰時(shí)集中了超過(guò)10家房企的總部。

然而到了2022年,已有約10家房企將總部遷出上海,遷出的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)遷入的速度。

在“房住不炒”大方向下,無(wú)論是行業(yè)規(guī)模,還是房企規(guī)模,“天花板”出現(xiàn)了,不僅如此,隨著房企們的流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā),企業(yè)爆雷從中小房企開(kāi)始蔓延,即使昔日前十強(qiáng)亦未能幸免。

對(duì)于部分掙扎在“千億”線上的房企來(lái)說(shuō),在向千億規(guī)?？癖嫉穆飞?都在“負(fù)重前行”,不可避免的面臨負(fù)債攀升、利潤(rùn)降低、現(xiàn)金流吃緊、運(yùn)營(yíng)管理難度升級(jí)等問(wèn)題。

這些問(wèn)題在行業(yè)高速發(fā)展期被不斷增長(zhǎng)的規(guī)模掩蓋了,直到2022年,尚未完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)不得不“急剎”。

2022年至今,“壓力”、“下行”、“低迷”、“探底”等詞成為主流。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年1-10月商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米,同比下降22.3%。單月來(lái)看,10月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售9757萬(wàn)平方米和9452億元,環(huán)比分別下降27.9%和30%,較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。

當(dāng)前全國(guó)新房銷(xiāo)售規(guī)模仍處于下行階段。

所幸的是,11月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頗多,從“金融16條”到信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,合力托舉房地產(chǎn)市場(chǎng),紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

至此,隨著流動(dòng)性的恢復(fù),房企“爆雷潮”也將按下“暫停鍵”。

可以預(yù)見(jiàn)的是,2022年,行業(yè)規(guī)模將下調(diào)25%-30%,銷(xiāo)售面積將維持在12億-13億平方米之間。

不僅如此,接下來(lái)幾年,中長(zhǎng)期來(lái)看,行業(yè)規(guī)模大概率會(huì)回落到12億平方米左右,相當(dāng)于2014年和2015年的水平。

從2016年開(kāi)始走上前臺(tái)的“千億房企”概念也將隨之退出舞臺(tái),一個(gè)時(shí)代落幕了。

2010年至今,“千億房企”的數(shù)量變化,伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

早些年的時(shí)候,“千億”只是個(gè)別房企的全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī),隨后“千億”成為了一個(gè)標(biāo)簽,是房企們紛紛追逐的目標(biāo)。時(shí)至今日,“千億”無(wú)人再提。如何在寒冬中找到出路,如何活下去,成為了如今的關(guān)鍵。

2022年8月至今,直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億,流動(dòng)性正在加速釋放,雖然短期內(nèi)受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力不足,銷(xiāo)售依舊疲軟,但隨著融資功能逐漸恢復(fù),央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企有望率先回歸正軌。

尊重市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,適應(yīng)如今的行業(yè)變化,未來(lái)將在新常態(tài)中保持相對(duì)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞： 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)