近年來,租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一,但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場,法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

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今年以來,全國多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃,明確行業(yè)規(guī)范,加強(qiáng)市場監(jiān)管。11月23日,上海市人大常委會(huì)通過《上海市住房租賃條例》,將于2023年2月1日起施行;此前,以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,有效抑制了租房市場亂象;另外,廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

遏制租房亂象

記者梳理發(fā)現(xiàn),北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面,明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求;在企業(yè)經(jīng)營方面,對(duì)住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求,明確將二房東納入監(jiān)管,同時(shí)保障租戶的資金安全。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥表示,作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),《北京市住房租賃條例》為市場管理創(chuàng)新留足了空間、奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來看,《條例》為市場主體設(shè)置了門檻,相當(dāng)于為個(gè)人二房東戴上了緊箍,為經(jīng)營服務(wù)行為打造了模板,為租賃資金加上了保險(xiǎn)鎖,為市場管理打造了操控臺(tái),為市場調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥?！壁w慶祥說。

“自《北京市住房租賃條例》實(shí)施以來,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作,在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略,包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)、房源推廣以及業(yè)主、租客服務(wù)等?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師黃卉告訴記者,《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障,遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象,同時(shí)通過多種糾紛調(diào)解機(jī)制,切實(shí)保護(hù)承租人權(quán)益。

針對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患巨大的“隔斷房”,北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定,以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu);起居室不得單獨(dú)出租,廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住。“市場關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租,對(duì)此,北京的規(guī)定非常嚴(yán)格,不但客廳不得單獨(dú)出租,陽臺(tái)和儲(chǔ)藏室等區(qū)域也不得出租,這對(duì)于很多做分散式長租公寓運(yùn)營的企業(yè)來說,經(jīng)營空間將被壓縮?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

完善監(jiān)管政策

為了避免租金水平過快上漲,增加租客負(fù)擔(dān),多地出臺(tái)政策加強(qiáng)租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定,住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí),可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施,穩(wěn)定租金水平;深圳則是繼去年公布二手房參考價(jià)之后,今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價(jià)格,為市場租金提供引導(dǎo)。

同時(shí),對(duì)于租賃市場的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患,多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管,避免資金被隨意挪用。比如,北京規(guī)定,住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個(gè)月和3個(gè)月,并需要通過第三方專用賬戶托管,超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;上海規(guī)定,住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,并向社會(huì)公示,租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個(gè)月及收取押金超過1個(gè)月,租金應(yīng)存入專用賬戶;廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金,明確“1個(gè)賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。

“今年以來,完善住房租賃市場監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策,北京、上海更是出臺(tái)了住房租賃條例,以立法形式加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)建議,為了充分落實(shí)市場監(jiān)管,規(guī)范市場運(yùn)行,要加快政府住房租賃信息化平臺(tái)建設(shè),運(yùn)用信息化手段強(qiáng)化合同備案管理,并加強(qiáng)租賃合同備案與各項(xiàng)社會(huì)公共服務(wù)的關(guān)聯(lián),以夯實(shí)市場監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著各地住房租賃政策的出臺(tái),下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責(zé)任、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控,建議調(diào)動(dòng)基層治理體系與行業(yè)自律的力量,同時(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè),夯實(shí)市場監(jiān)管基礎(chǔ)。

加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控

與商品房從地塊出讓、規(guī)劃報(bào)建、預(yù)售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過程監(jiān)管不同,租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議,一方面要將街道、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動(dòng)起來,另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來,形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系。“上海此次發(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)(鄉(xiāng))負(fù)責(zé)、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機(jī)制,有望形成有效的綜合治理體系。”李宇嘉說。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示,首先,相關(guān)政府部門要排查清楚社區(qū)租賃狀況,統(tǒng)計(jì)住戶信息,列入網(wǎng)格化管理;其次,對(duì)于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理,明確懲罰措施,保證租賃群體的合法權(quán)益;再次,各部門之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)、合力行動(dòng),多方面著手排查不良中介機(jī)構(gòu)等主體。

實(shí)際上,除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展,中央及地方政府在加強(qiáng)保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如,2021年保障性租賃住房政策推出,圍繞其建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策,逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),截至2022年6月份,全國有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件?！笆奈濉逼陂g,全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間),其中,2021年已完成94.2萬套(間),2022年計(jì)劃籌集240萬套(間)。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外,另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃,共約123萬套(間)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,今年,兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺(tái),住房租賃市場發(fā)展力度明顯增強(qiáng)。“在北京、上海的示范帶動(dòng)下,未來或有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策,進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展,推動(dòng)形成‘租購并舉’的住房格局?！眹?yán)躍進(jìn)說。

關(guān)鍵詞： 住房租賃 租房市場