集中供地正轉向常態(tài)化。

10月以來,多地完成了第三輪集中土拍轉而進入第四輪集中供地,截至目前北京、深圳、南京、杭州等地已完成第四批次集中供地,上海第四輪集中土拍也將于12月9日開拍。

(資料圖片僅供參考)

隨著集中供地制度靈活化,不少城市第五輪集中供地也來了。

10月28日,無錫成為率先推出第五批次地塊出讓計劃的城市,至11月,又有部分城市推出第五批集中供地出讓,比如蘇州、南京、武漢等城市,北京第五輪集中供地也被提上日程。

“小步快跑”式集中供地并未調動房企拿地積極性。11月房企投資力度降至谷底,房企融資方面的利好短期內在投資端尚未體現(xiàn),50強單月拿地金額創(chuàng)三年以來新低,即便是央國企拿地腳步也有所放緩。

12月5日,蘇州五批次集中供地正式競價出讓,10宗地全部成交,其中有2宗地塊觸頂搖號,總成交金額132億元。

同日,徐州第五輪集中土拍落幕,28宗地塊共成交26宗。

據不完全統(tǒng)計,目前已有至少7城已經發(fā)布或完成了第五批次集中供地,比如北京、南京、武漢、無錫和長沙等城市。

11月30日,長沙正式開啟2022年第五批次集中供地,此前在今年9月,長沙便提出調整土地推介方式,即“今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化更新。”

武漢集中供地更是“三變六”,土地出讓更加常態(tài)化。9月21日,武漢自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱,將在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個批次(第四、五、六批次)的集中供地,成為首個要完成第六批集中供地的城市。11月18日,武漢開啟第五批次集中供地,共推出19宗地塊。武漢市土地交易中心稱,后續(xù)將適時發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。

剛剛完成第五輪集中土拍的徐州,也早早上線第六批次集中供地地塊。

從已完成第四輪和第五輪集中土拍的城市來看,城市分化、國企“托底”的特征仍然沒有明顯改善。北京和杭州土拍熱度提升,地塊無一流拍,整體溢價率分別提升3和4個百分點至10%和8%。

無錫第五輪集中供地則稍顯冷清,城投公司拿地比例超過80%。

在“少量多次”供地節(jié)奏之下,土地市場熱度持續(xù)低迷。

雖然近期關于房企發(fā)債、融資利好不斷,但房企的投資意愿持續(xù)保持在低位。

CRIC數(shù)據顯示,11月TOP50房企有接近9成沒有拿地,而2022年前11月來看,投資“暫?！钡姆科笠廊怀^30家,單月銷售50強房企拿地金額不足200億元,同環(huán)比分別下降53%和68%,創(chuàng)下近三年新低,對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。

這意味著,房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。

集中供地節(jié)奏變化,頻次雖然在增加,但是供應體量卻有所減小。

目前房企投資基本集中在22城和長三角區(qū)域,在“少量多次”的供地節(jié)奏影響下,多城土拍較為清冷,單月只有9個城市集中供地,僅成交92宗地塊,疊加民企資金壓力尚未得到實質性緩解,他們在土地市場依然處于“隱身”狀態(tài),比如碧桂園,已經連續(xù)兩月沒有新增土地入賬。即便是前三輪積極拿地的央國企,拿地節(jié)奏也大幅放緩,從華潤和招商11月拿地金額也可以看出,單月不足30億元。

從拿地銷售比也可以看出,臨近年底,房企投資意愿并不高,11月末百強房企拿地銷售比只有0.18。隨著房企資金壓力得到緩解,后續(xù)投資預期將有待恢復。

2022年集中供地已接近尾聲,自2021年年初實施集中供地以來,供地政策發(fā)生了多輪變化和調整。

實際上,過去兩年集中供地的嘗試中,也經歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調整,臨近年底,土地市場寬松政策已基本“見底”,也就是說進一步放寬的難度較大。在這一過程中,有不少資金實力較強的國央企和少部分民企擇機逆勢補倉,獲取一定優(yōu)質地塊,這也為這些房企進一步鞏固市場份額提供了機會。

三季度以來,集中供地節(jié)奏轉向,目前越來越多城市今年明確進行第五批次甚至第六批次集中供地,但從后幾輪整體供應量來看,明顯不如前三輪集中供地,只有少部分城市后幾輪集中供地能有亮點,尤其是一線城市在優(yōu)質地塊的加持下,熱度還將居高不下,比如北京第四輪集中供地。

11月以來,房地產市場在信貸、發(fā)債、融資等方面利好頻傳,尤其11月末證監(jiān)會的“第三支箭”發(fā)布,給房企在資本市場上運作帶來了更大可能性,對市場的作用也更像一劑強心針。但這“三支箭”對于房企目前更大的作用在于恢復現(xiàn)金流的穩(wěn)定、恢復經營、恢復預期、保交流、保交付等方面,并不會直接體現(xiàn)在投資上,因此短期內對恢復土地市場熱度效果不會太顯著。

對于大部分二三線城市來說,在“少量多次”的節(jié)奏之下,土地市場還將平淡收尾。

集中供地節(jié)奏生變,從三輪到五輪乃至第六輪,各地土地供應意愿有所增強,但房企投資意愿仍在谷底。

即便是“少量多次”供地,供地規(guī)模有所增加,但短期房企投資弱勢的態(tài)勢不會逆轉。城市之間市場分化將愈發(fā)顯著,一線城市和少部分核心城市在市場信心帶動下熱度有望回升,而二線城市和大部分三四線城市預計還將較長時間地處于低溫狀態(tài)。

關鍵詞： 集中供地