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近期金融對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度大,穩(wěn)定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢(shì)。“三箭齊發(fā)”主要針對(duì)供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)向好,需要供需兩端形成合力,離不開(kāi)需求端,也就是針對(duì)購(gòu)房者支持政策的進(jìn)一步完善,以繼續(xù)釋放需求,促進(jìn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力提升。應(yīng)該說(shuō),近期對(duì)供給端資金的持續(xù)改善,讓市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)復(fù)蘇的重任更多落在了需求端。

當(dāng)前潛在購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心似乎仍顯不足。他們可能擔(dān)心如果買(mǎi)了房子一旦交不了房,或者延遲交房都是很大的麻煩;如果房?jī)r(jià)持續(xù)下行,就買(mǎi)虧了。因此,市場(chǎng)中觀(guān)望情緒濃厚。在金融領(lǐng)域加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端支持的基礎(chǔ)上,只有消費(fèi)者積極出手,企業(yè)真正把房子賣(mài)出去,收到回款,銷(xiāo)售逐步企穩(wěn)回升,房地產(chǎn)的投資才有望隨之復(fù)蘇,從而使市場(chǎng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

增強(qiáng)購(gòu)房者信心勢(shì)在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善,本身也有助于增強(qiáng)需求端消費(fèi)者信心。近期多地加大對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度,預(yù)售資金更好實(shí)現(xiàn)專(zhuān)款專(zhuān)用,保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性,防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn),從而能夠減輕購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目出險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。各地積極采取綜合措施推進(jìn)“保交樓”,更是購(gòu)房者信心重建的關(guān)鍵一環(huán),如果越來(lái)越多項(xiàng)目都得以保質(zhì)保量交付,將大大改善購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

針對(duì)需求端的相關(guān)鼓勵(lì)支持政策措施持續(xù)出臺(tái),有助于降低購(gòu)房門(mén)檻,減輕購(gòu)房者的資金壓力,更好滿(mǎn)足剛需和改善性需求,促進(jìn)住房合理消費(fèi)。如近期一些城市調(diào)整限購(gòu)區(qū)域,降低首付比例和房貸利率,降低換購(gòu)住房個(gè)人所得稅等,均起到了逐步修復(fù)市場(chǎng)信心的作用。當(dāng)前首套房貸利率處于歷史低位,并賦予地方更大自主權(quán),地方政府能夠更好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。有關(guān)部門(mén)的監(jiān)測(cè)信息顯示,北京、重慶、廈門(mén)等城市的新房成交面積有所增加,個(gè)別城市的成交量增長(zhǎng)明顯。

除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策之外,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場(chǎng)企穩(wěn)。有關(guān)研究顯示,城鎮(zhèn)戶(hù)均住房已經(jīng)超過(guò)1.1套,改善性需求已經(jīng)逐漸成為購(gòu)房主體。對(duì)于購(gòu)房者而言,當(dāng)前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠,而改善性需求成本仍相對(duì)較高,改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求,將有助于改善房企面臨的流動(dòng)性困境,對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。

當(dāng)前,改善性需求貸款負(fù)擔(dān)總體高于首次置業(yè),降低改善性需求的置換成本,或可有效促進(jìn)需求的釋放。有改善性需求的家庭,整體收入水平相對(duì)較高,抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng),因此,有業(yè)內(nèi)人士呼吁,可進(jìn)一步通過(guò)降低改善性需求的首付和貸款利率,從而降低改善性需求的資金負(fù)擔(dān)。

同時(shí),還可以進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本。不久前,財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。對(duì)于出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人,新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。根據(jù)城市不同,這項(xiàng)政策能夠?yàn)橄鄳?yīng)購(gòu)房者節(jié)省少則一兩萬(wàn)元,多則三五萬(wàn)元,甚至更多稅費(fèi)。還有一些城市出臺(tái)了縮短免征營(yíng)業(yè)稅年限的措施,比如契稅的減免,這些都有助于鼓勵(lì)正常的房屋置換需求。有關(guān)城市也可以選擇在這些方面繼續(xù)發(fā)力促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

總體而言,應(yīng)該高度重視需求端的改善,更好滿(mǎn)足首次置業(yè)特別是改善性需求,首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調(diào)整空間。(本文來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)作者:亢舒)

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