據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2022年全省房地產(chǎn)銷售業(yè)績出現(xiàn)了下滑,前TOP10房企銷售金額合計約1609億,同比去年TOP10總成交額下降約16%。

【資料圖】

【企業(yè)表現(xiàn)】

在2022年全省的房企銷售10強中,有海信和銀豐2家本土企業(yè),8家外來企業(yè),外來房企相較2021年增加一家。

山東省房企銷售 TOP10均超過110億,而2021年的門檻是138億。

其中萬科地產(chǎn)超過230億,主要來自于濟南、青島和煙臺三個城市的銷售,在濟南的銷售額超過90億。

融創(chuàng)中國銷售額同樣超過200億,簽約額205.3億,業(yè)績9成來自于濟南和青島兩個城市,青島銷售額121億。

龍湖集團銷售197.58億,主要來自濟南和青島2個城市,濟南銷售額超過110億。

走下沉路線的碧桂園業(yè)績相比而言比較分散,全年全省總業(yè)績接近180億,各個城市都有貢獻,濟南最多39億,青島、聊城和臨沂都超過20億,煙臺和日照均超過10億。

本土房企海信銷售額163億,超8成的業(yè)績來自于大本營青島,青島銷售136.63億,濟南貢獻了23.4億,其余來自于煙臺。

寡頭現(xiàn)象逐步明顯,前兩名萬科、融創(chuàng)均在200億以上,差距接近30億,3-5名門檻降至160億,前10名的門檻在110億,與第一梯隊差出一個企業(yè)規(guī)模。

第11-20名成交金額整體規(guī)模在50-110億區(qū)間,保持規(guī)模是未來企業(yè)生存的前提,該檔企業(yè)成長將面臨更強企業(yè)的壓制,同樣也面臨同檔和排名靠后的企業(yè)的追趕。

品牌房企的城市布局呈縮減趨勢,更加聚焦龍頭城市,集中于青島和濟南,尋找確定性更強的投資機會,而之前憑借市場預期先知先覺的投資在減少。萬科布局了7個城市,青島濟南的份額占比73%;融創(chuàng)7個城市,青島濟南占比超過9成;龍湖布局了5個城市;目前仍在多城市布局的房企碧桂園布局了12個城市;多元化城市布局帶來更高的管理成本,各集團開始逐步調(diào)整組織架構(gòu)。

城市之間的分化越來越突出,一二線城市的熱度還能維持,而三四線城市動力不足,房企下沉到三四線城市意愿明顯減少。

【土地市場】

2022年山東全省成交商住類土地2138宗,總建面12276萬㎡,同比下滑接近3成,平均樓板價2302元/㎡。

根據(jù)統(tǒng)計局的信息,截止到11月底,山東省全省房地產(chǎn)投資累計8735億,同比下滑5.8%,新建住宅新開工7319萬㎡,同比下滑37%,房產(chǎn)投資幅度減少,源于市場下行,尚未修復。

各城市表現(xiàn)中,山東省土地成交建面前五的城市是:1濰坊市(2487萬㎡)、2菏澤市(1422萬㎡)、3青島市(1332萬㎡),4煙臺市(1056萬㎡),5濟南市(1008萬㎡),

就成交規(guī)?？?青島、濟南、煙臺更多的是市場化行為,房企的拿地預期降低,土地成交減少,反映到未來的市場供需,是一個修復的過程。在土地成交方面,成交土地向核心地段傾斜,各城市的核心城區(qū)、核心地段成為土地爭搶的焦點,房企的投資選擇當下更側(cè)重“確定性”,根據(jù)市場反饋而形成的依據(jù),成為房企投資的前提。

例如,2022年青島出現(xiàn)熔斷的地塊均位主城核心區(qū),市北紹興路2宗地,嶗山區(qū)張村河2宗地以及嶗山鐘家溝銀豐地塊,這幾宗地也在刷新著區(qū)域地價,最后觸發(fā)熔斷線下乒乓球決定最終結(jié)果。

在成交中平臺托底行為明顯,而部分土地在成交后進入“空轉(zhuǎn)”增加長期庫存,未來一段時間如何盤活存量土地將會是一個重要課題。

【新房市場】

新房成交面積方面,只有青島、濟南、煙臺、淄博4個城市高過平均數(shù),山東省市場寡頭現(xiàn)象十分明顯,青島成交1409萬㎡,濟南成交1250萬㎡,兩城市合計占比占超過全省的35%,煙臺454萬㎡,淄博426萬㎡。

新房成交金額方面,寡頭現(xiàn)象更加嚴重,僅青島2194億、濟南1787億,2個城市高過均值,合計占比4成左右。

城市單價方面,共有青島15573元/㎡、濟南14300元/㎡、威海、東營、聊城、日照6個城市均價破萬,煙臺、濟寧、臨沂均在9000元/㎡以上,各城市成交更聚焦核心城區(qū)、核心地段,因此在單價呈現(xiàn)上,山東各市維持相對較高的水準。

特別說明:

1,統(tǒng)計時間:2022.1.01-2022.12.31;

2,本榜單統(tǒng)計口徑簽約備案,不包含退房;

3,商品房包含商品住宅,公寓,辦公和商業(yè),不包含保障房;

4,本文數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集整理,僅供參考

關(guān)鍵詞： 房企銷售