2022年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,行業(yè)成交規(guī)模創(chuàng)2015年以來(lái)同期新低,房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng),持平2020年。

各能級(jí)成交量均出現(xiàn)顯著下挫,房?jī)r(jià)僅一線高位持增,二三線基本持平去年,同比漲幅顯著收窄,城市分化持續(xù)加劇。

(資料圖片)

為了更好的分析各城市短期市場(chǎng)變化,我們從全國(guó)百城中選取了60個(gè)核心城市,發(fā)現(xiàn),這60個(gè)城市表現(xiàn)出短期熱度較高量穩(wěn)價(jià)升型城市、加速回調(diào)量?jī)r(jià)雙跌類城市以及量跌價(jià)穩(wěn)類城市三種走勢(shì)。

其中,量跌價(jià)穩(wěn)類城市達(dá)到了45個(gè),占總量的75%,這類城市一方面房?jī)r(jià)尚屬于階段性高位,并無(wú)明顯下挫,另一方面成交量卻出現(xiàn)了穩(wěn)步回調(diào),引起了我們的高度關(guān)注。

我們認(rèn)為,這些在2022年房?jī)r(jià)持穩(wěn)但成交回調(diào)城市或?qū)⒃诤笃诖嬖趶?fù)蘇可能。

為了更好的了解這些城市,我們著眼于城市人口、收入等城市基本面因素,對(duì)于重點(diǎn)45城未來(lái)樓市發(fā)展空間進(jìn)行預(yù)判。

一個(gè)城市有多少人需要購(gòu)房,我們主要是以當(dāng)前各城市常住人口作為測(cè)算基礎(chǔ)。按照2016年-2021年各城市累計(jì)商品住宅成交規(guī)模除以當(dāng)前常住人口規(guī)模,可得到人均購(gòu)房面積,以此作為樓市飽和度指標(biāo),可以看出,該指標(biāo)越大,未來(lái)樓市可成交的增長(zhǎng)空間便越小。

結(jié)果來(lái)看,惠州、太倉(cāng)、江陰、佛山、珠海、中山、常州等排名靠前,這類城市基本為長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)核心三四線城市,經(jīng)歷了前幾年房?jī)r(jià)飛漲、成交放量,短期內(nèi)均面臨需求見頂情況;

二是青島、海口、蘭州、長(zhǎng)沙等弱二線城市樓市飽和度也相對(duì)較高,雖然同為省會(huì)城市,但人口基數(shù)較低,省內(nèi)吸附力有限使得短期內(nèi)人均購(gòu)房面積相對(duì)也保持在較高水平。

三是成交短期低迷筑底類城市諸如深圳、廣州、重慶、蘇州人均購(gòu)房面積均不足5平方米,這類城市主要受困于房?jī)r(jià)較高,城市常住人口層面對(duì)未來(lái)成交仍會(huì)構(gòu)成一定的支撐;

四是還有部分都市圈邊緣城市諸如泉州、廊坊、洛陽(yáng)、泰州、鹽城、衡陽(yáng)等,樓市飽和度也相對(duì)較低,廊坊基本在2016年放量之后便進(jìn)入調(diào)整周期,年成交規(guī)模多年來(lái)維持低位,依據(jù)購(gòu)房需求而言,來(lái)仍存在一定的增長(zhǎng)空間。

一個(gè)城市有能力買房,我們主要是測(cè)度各城市居民整體收入水平與當(dāng)前房?jī)r(jià)是否匹配,以房?jī)r(jià)收入比來(lái)排序,可以看出,深圳、廣州、杭州位列“前三甲”,深圳遙遙領(lǐng)先,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)41年,高端購(gòu)買力支撐起深圳的新房市場(chǎng),而廣州、杭州、東莞、福州、南京房?jī)r(jià)收入比基本也在20年左右,買房難度相對(duì)較大。

與之形成項(xiàng)目對(duì)比的是,衡陽(yáng)、東營(yíng)、晉江、江陰、長(zhǎng)沙、廊坊、長(zhǎng)春等整體房?jī)r(jià)處于較低水平,房?jī)r(jià)收入比均在9年以下,買房相對(duì)容易,后市只要行情有所起色,購(gòu)房者以當(dāng)前收入完全有能力買房入市。

將人均購(gòu)房面積和房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)交叉分析,可以得到:需求是前提,有需求的城市未來(lái)樓市增長(zhǎng)空間更大,而有能力則是必要條件,決定了成交何時(shí)能迎來(lái)集中爆發(fā),因而按照這兩大維度,我們可以將45個(gè)重點(diǎn)城市分為以下幾類:

1、短期潛力型:蕪湖、洛陽(yáng)等內(nèi)生型城市和“藏富于民”寧波仍有機(jī)會(huì)

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度(人均住宅購(gòu)入面積)低于7平方米和房?jī)r(jià)收入比低于13年的城市,這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)旺盛,房?jī)r(jià)偏低,目前主要是購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重,短期內(nèi)入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽(yáng)、東營(yíng)、廊坊、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、泉州、洛陽(yáng)、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖、南寧。

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律,這其中除了南寧、煙臺(tái)、泉州處于下行期之外,余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期,整體成交規(guī)模相對(duì)固定,蕪湖、洛陽(yáng)等算是典型的內(nèi)生型城市,寧波藏富于民,購(gòu)買力“兩極分化”嚴(yán)重,剛需乏力,改善觀望是其目前項(xiàng)目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。而廊坊等環(huán)京城市得益于交通發(fā)展提速,人口外溢加劇,隨著北京城市副中心向通州轉(zhuǎn)移,未來(lái)成交仍處在一定的釋放空間。

2、厚積薄發(fā)型:廣深寧蘇廬等短期房?jī)r(jià)過(guò)高,中長(zhǎng)期仍具成長(zhǎng)空間

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度(人均住宅購(gòu)入面積)低于7平方米和房?jī)r(jià)收入比高于13年的城市,這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)旺盛,但房?jī)r(jià)偏高,短期購(gòu)買力有見頂征兆,不過(guò)考量到其人口優(yōu)勢(shì),等待需求修復(fù)之后,未來(lái)成交規(guī)模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律,這其中除了西安、大連處于下行期之外,余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期,值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)V州、深圳、南京等核心一二線城市,整體市場(chǎng)尚屬于上行期,年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢(shì),成交集中爆發(fā)之后,短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸,不過(guò)考量其城市基本面較佳,人口吸附力較強(qiáng),未來(lái)樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長(zhǎng)空間。

3、需求飽和型:太倉(cāng)、珠海、惠州等環(huán)核心城市或?qū)⒚媾R更長(zhǎng)調(diào)整

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度(人均住宅購(gòu)入面積)大于7平方米的城市,這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)飽和,對(duì)于這類城市而言,房?jī)r(jià)并不是決定居民購(gòu)買的主要因素,決定因素為常住人口基數(shù)較低,若未來(lái)無(wú)外來(lái)投資投機(jī)需求加持,短期內(nèi)成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長(zhǎng)沙、江陰、太倉(cāng)、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律,這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢(shì),但基本也屬于“強(qiáng)弩之末”,杭州、太倉(cāng)、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動(dòng)特征,太倉(cāng)主要承接上海外溢需求,珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國(guó)范圍內(nèi)投資客入場(chǎng),而杭州更多依托于“城運(yùn)”,G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等政策加持促使投資、改善需求集中進(jìn)場(chǎng),也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征,對(duì)于這類樓市而言,短期內(nèi)整體市場(chǎng)趨于理性,購(gòu)房更多集中在自住,投機(jī)需求退潮對(duì)于本地樓市未來(lái)增長(zhǎng)還是存在一定程度的負(fù)面影響,因而未來(lái)整體成交增長(zhǎng)的動(dòng)能也在減弱。

而對(duì)于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市,未來(lái)整體樓市成交難言樂(lè)觀,筑底調(diào)整周期更長(zhǎng),3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>

我們認(rèn)為,除了短期熱度較高的北京、上海、成都等量穩(wěn)價(jià)增型城市預(yù)期“強(qiáng)者恒強(qiáng)”之外,部分量跌價(jià)穩(wěn)類城市還是具備一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

如伴隨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整,樓市購(gòu)房需求復(fù)歸理性,投機(jī)投資需求退潮。新房飽和度和房?jī)r(jià)收入比雙低的平穩(wěn)型樓市最具反彈機(jī)會(huì)。預(yù)期2022年會(huì)筑底回升,整體成交規(guī)模預(yù)期與2021年持平,并不會(huì)有太大波動(dòng)。典型城市為衡陽(yáng)、東營(yíng)、廊坊、長(zhǎng)春、洛陽(yáng)、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖。

除了有需求有購(gòu)房能力的城市之外,新房飽和度較低而房?jī)r(jià)收入比較高的城市也存在一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。這類城市的顯著特征在于常住人口較多,或是因自身人口基數(shù)較大;或是因城市虹吸效應(yīng)顯著,只是受困于短期購(gòu)買力不足,剛需購(gòu)房需求難于釋放。只要經(jīng)歷需求的累積和修復(fù),未來(lái)3-5年之內(nèi)成交還是具備一定的增長(zhǎng)空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

而針對(duì)于短期需求飽和類城市,2016年以來(lái)樓市高增長(zhǎng)顯著透支了未來(lái)幾年的購(gòu)房需求,人均購(gòu)房面積基本都超過(guò)了7平方米,我們認(rèn)為,該類城市房地產(chǎn)調(diào)整周期更長(zhǎng),若無(wú)明顯的人口增長(zhǎng),短期內(nèi)成交量難有爆發(fā)空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長(zhǎng)沙、江陰、太倉(cāng)、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？凇?/p>

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