重磅，全國將全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”。

(資料圖片僅供參考)

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

其中，北京，東莞迅速響應(yīng)，發(fā)布了“帶押過戶”的相關(guān)通知。

這意味著，全國買賣房交易，可以避免買方在完全沒有房產(chǎn)證的情況下進(jìn)行交易，這將大大減少中介流程和高息“過橋貸”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

不動產(chǎn)“帶押過戶”是指，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》中指出，因地制宜，實(shí)踐探索出新舊抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式三種“帶押過戶”的模式，各地可選其中一種方式推行。

大意是，借新還舊，還是借新過戶再還舊，還是直接轉(zhuǎn)移抵押權(quán)，把貸款直接過到買家名下。

不過《通知》提到，不是一次性所有城市，所有銀行都可以立刻推行，所有類型的房子都可以執(zhí)行。

而是住宅先實(shí)行，再到工業(yè)、商業(yè)等類型的房子，省會城市、計(jì)劃單列市先實(shí)現(xiàn)，再逐步向其他市縣拓展，對于辦理業(yè)務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)，是同一銀行實(shí)行，再到跨銀行實(shí)行。

另外，《通知》特別指出，“帶押過戶”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)——“一房二賣”，抵押權(quán)懸空，并要求各地嚴(yán)格把控這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

此次《通知》落地后，北京、東莞亦相繼火速響應(yīng)。

3月31日，北京發(fā)布通知，正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式；東莞同樣發(fā)布《關(guān)于開展存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通告》，“帶押過戶”4月3日起正式推行。

其中，北京“帶押過戶”強(qiáng)調(diào)可跨行貸款、銀行不得收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記同時(shí)合并受理、同時(shí)登簿。

而同日，東莞落地“帶押過戶”通知，將采取定金、首期款存監(jiān)管，后借新——過戶——還舊的模式，適用已納入“全市通辦”樓盤范圍且僅存在一個(gè)有效抵押權(quán)登記的存量商品房的轉(zhuǎn)讓交易。

而此次政策出臺，主要依據(jù)的是《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

那么“帶押過戶”將有何影響？

帶押過戶要全面推廣了，對房產(chǎn)市場和銀行來說，有很大的好處。

首先不用像原來那樣先還貸款，注銷抵押登記，才能夠完成過戶，再抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，流程更簡單，更快捷了。

對個(gè)人來說，無論是買房還是賣房，花費(fèi)的時(shí)間更少，可以少跑許多買賣房的手續(xù)。

其次，原本大部分有貸款的房產(chǎn)，交易手續(xù)簡化后，便有利于有貸款的二手房房產(chǎn)交易增加，從而促進(jìn)房產(chǎn)交易增長。

第三是銀行可以規(guī)避，買房人斷貸的風(fēng)險(xiǎn)。

原本貸款的買房人按月還貸，是銀行利潤的關(guān)鍵，當(dāng)貸款人出現(xiàn)還不起房貸情況前，那么就可以帶押過戶到下一個(gè)買房人，下一個(gè)買房人便承接住銀行斷貸的風(fēng)險(xiǎn)，減少銀行壞賬的可能，進(jìn)一步穩(wěn)固金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

既然《通知》已經(jīng)出臺，各地開始轟轟烈烈響應(yīng)，那么“帶押過戶”，需要達(dá)到什么條件才能辦理？

據(jù)《通知》要求，二手房交易要想實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件：

1、必須是個(gè)人名下的住房，其次是交易的房產(chǎn)當(dāng)前在銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況。

2、賣方還沒有結(jié)清的貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，不包含經(jīng)營貸不行，組合貸，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清。

3、要求買方是全款買房或者是申請的房貸必須是純商貸。

總結(jié)一句話就是，帶押過戶需要買方提前歸還貸款，否則無法完成過戶。

此外，按照銀行實(shí)際操作要求，帶押過戶需要買方和賣方還都要有一定的信用記錄和收入水平，以保證貸款的歸還和房產(chǎn)的順利過戶。

因?yàn)檗D(zhuǎn)移給新的購房人，銀行需要考察其還款能力，每月支付按揭貸款的能力特別是個(gè)人以及家庭收入狀況、信用記錄情況等。

所以首次按揭貸款銀行的意見決定，同樣也是“帶押過戶”交易能否順利完成的關(guān)鍵。

“帶押過戶”鋪開后，實(shí)際操作存在幾個(gè)重要的問題。

以大家討論的熱度來看，隨著全國各地利率動態(tài)調(diào)整下，各地新舊利率存在較大差異，在利率差明顯的情況下，買賣雙方的利息如何計(jì)算，買方執(zhí)行的是什么利率，在轉(zhuǎn)讓過程中，是否能夠“商轉(zhuǎn)公”，成為了焦點(diǎn)。

尤其是是否能夠帶押過戶過給家人，以此節(jié)省新舊利率帶來的利息優(yōu)惠。

實(shí)際上以《通知》指示來看，無論當(dāng)?shù)剡x擇的是何種“帶押過戶”方式，買賣雙方利率并不影響，若以模式一、模式二的方式執(zhí)行，都必須經(jīng)過買房人先借款，銀行放款，同行或跨行償清貸款，僅簡化了過戶登記的流程。

此外，按照實(shí)際過戶操作，過戶期間涉及契稅、個(gè)稅、營業(yè)稅、增值稅等，與省的利息分?jǐn)傁啾龋?jié)省的利息并不能覆蓋這些稅費(fèi)的成本。

但真正存在的問題是，是否能補(bǔ)丁房產(chǎn)增值后，帶來的評估套利。

舉個(gè)例子。

假如一對夫妻，買了一套一千萬的房子，100平，按5.6%利率貸款700萬，期限20年，已償還房貸10年。

但因月供壓力大，選擇離婚將房產(chǎn)從一個(gè)人轉(zhuǎn)讓到另一個(gè)人身上，重新評估房子1200萬，那么可重新貸出840萬。

按照假設(shè)模型計(jì)算，契稅+增值稅+增值稅附加約55.91萬，剩余未償還本金約442.52萬。

那么把剩余貸款償還后，利息可以更低，手中便可剩余部分現(xiàn)金，除了多交稅費(fèi)，要比還不上房貸好很多。

但實(shí)際操作中，需要思考的是，過戶過程是否能平衡以帶押過戶套貸問題？

據(jù)了解，目前，全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬多筆。

以目前“帶押過戶”措施來看，相信不同的城市，很快可以看到會陸續(xù)打上補(bǔ)丁。

作者 |飛天小女警

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