世界看點(diǎn):深圳房價(jià)又漲了?
深圳房價(jià)的神話,還在繼續(xù)?
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深圳樓市回來了
回顧一下2023年的政策脈絡(luò),樓市埋了三條暗線在隱隱發(fā)力:
一條是大政方針的定調(diào)。兩會(huì)開完,全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在了5%左右,赤字率則在去年2.8%的基礎(chǔ)上提至3%,繼續(xù)積極的財(cái)政政策。
房地產(chǎn)、基建作為最能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增量的產(chǎn)業(yè),一定會(huì)給予適度的支持。
國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位,看樣子這幾年還很難動(dòng)搖。
一條是各地松綁力度超預(yù)期。一個(gè)月內(nèi),已有37個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策,多為發(fā)放購房補(bǔ)貼,提高公積金貸款額度,取消和放松限購、限售及推行二手房“帶押過戶”。
財(cái)政,還得依賴土地和地產(chǎn)。
還有一條是貨幣政策再次松動(dòng)。央行于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn),按照估算等于釋放幾千億資金進(jìn)入市場(chǎng)。
這是中國2023年的首次降準(zhǔn),也是近幾年最奇怪的一次降準(zhǔn)。因?yàn)橐郧岸紩?huì)提前放風(fēng),給市場(chǎng)一個(gè)準(zhǔn)備,結(jié)果這次破天荒地沒打招呼就把水放了,足見政策的急迫。
三方面的力量一匯聚,2023的樓市反彈超出預(yù)期,就連風(fēng)向標(biāo)的“深圳”,也開始漲了。
2023年2月,深圳樓市方面房企推售節(jié)奏放緩,商品住宅供應(yīng)回落,供應(yīng)面積約17.18萬㎡,環(huán)比下降19.4%。
雖然供應(yīng)量下降了,但是房價(jià)卻開始上漲。
2月份,深圳成交均價(jià)達(dá)到66921元/㎡,環(huán)比上漲15.3%。
多個(gè)樓盤都出現(xiàn)一定的漲幅。
要知道從2021年4月開始,一直到今年3月份,深圳二手房連續(xù)下跌了11個(gè)月,將近一年了。
下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。假如是一套總價(jià)700萬的房子,按照下跌2.8%來計(jì)算,差不多就是下跌了20萬。
在連續(xù)下跌11個(gè)月后,深圳二手房價(jià)格再度回到上漲軌道,比去年同期上升了10%。目前的平均房價(jià),已經(jīng)突破了72668元,再創(chuàng)新高!
到了3月這個(gè)漲勢(shì),還在持續(xù)。
例如。華潤城潤府1期一套88平3房,業(yè)主在報(bào)價(jià)18天后,最終以1555萬的總價(jià)成交,折合單價(jià)17.4萬/平。
而在去年12月中旬,同戶型的房源,成交價(jià)在1290萬左右。
不到三個(gè)月時(shí)間,就漲了265萬,漲幅高達(dá)20.5%!
深圳樓市真的回來了?
0 2
怎么又漲了?
這次深圳樓市回暖,不少人把原因歸為政策的松綁。
確實(shí),在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的周期,房地產(chǎn)這個(gè)夜壺的價(jià)值瞬間被放大。
為了救市場(chǎng),目前全國超過90個(gè)城市對(duì)樓市進(jìn)行松綁,其中不乏鄭州、蘇州、南京、武漢、成都;大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市。
這還不包括有一些頂著“三道紅線”、“房住不炒”的高壓線,私下悄悄執(zhí)行的一些政策,但沒有明確文件公示的城市。
政策涉及放寬落戶條件、放松限購銷售、公積金貸款額度提高、降低首付比例、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率等等。
然而深圳在這次刺激樓市的行情中,并沒有跟進(jìn),顯得相對(duì)克制不少。
稍微有點(diǎn)影響力的政策就一條:
深汕特別合作區(qū)將對(duì)限購和限售政策進(jìn)行調(diào)整。
此前的限購政策是單身限購1套,家庭限購2套,若此次限購放開,或?qū)⒊蔀樯钲谑讉€(gè)不限購區(qū)域。
但適用范圍不廣,也不是全盤開放,只是放開個(gè)別區(qū)域。
也許是前兩年“深房理”的事件,又是被高層點(diǎn)名查“經(jīng)營貸”,又是率先搞二手房指導(dǎo)價(jià),把深圳給整怕了,不敢當(dāng)出頭鳥。
現(xiàn)在深圳依然是全球購房限制最嚴(yán)格的城市。
這有點(diǎn)像東莞,早年“娛樂產(chǎn)業(yè)”過于高調(diào),被一波嚴(yán)打后趴窩到現(xiàn)在,從“最有顏色”的城市變成了全國“最干凈”的城市。
深圳大概是“樓市版的東莞”。
因此,這一次深圳房子漲價(jià)的背后,與政策無關(guān),是預(yù)期回歸。
想抄底是人的天性,大家都想用更低的價(jià)格買自己心儀的優(yōu)質(zhì)房子,然而既便宜又有潛力的優(yōu)質(zhì)房子,只會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)非常低迷的時(shí)候。
比如剛剛過去的2022年底,出于追漲殺跌心理,沒幾個(gè)人敢出手。
今年的情況開始發(fā)生變化。
首先,爛尾樓的問題被重視起來。信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,持續(xù)緩解房企資金壓力。除了融資環(huán)境改善,房地產(chǎn)行業(yè)信用問題也有所收斂。
單單是開發(fā)商有信心是不夠的,老百姓的預(yù)期改善,還得需要他們對(duì)未來穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期看好,對(duì)自己未來收入信心倍增。他們才敢買房,敢消費(fèi)。
樓市的回暖與否,關(guān)鍵還要看購房者的預(yù)期能否改善。
如今,疫情過去了,經(jīng)濟(jì)有恢復(fù)的跡象,之前卡住脖子的那只手,松了。
也算湊成一個(gè)樓市觸底反彈的契機(jī)。
0 3
深圳的樓市有點(diǎn)怪
不管如何,現(xiàn)在的房價(jià)我覺得是越來越怪了,尤其是深圳的。
高房價(jià)確實(shí)會(huì)逼走人,尤其是那些本來買得起,結(jié)果卻沒買了的。
但是這些人被逼走以后,深圳的房價(jià)慌不慌?根本不慌。
這幾年部分地區(qū)房價(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng),但深圳的樓市仍然會(huì)是全國最抗跌的,造成這一現(xiàn)象的根源在于深圳樓市的兩個(gè)基本面:
供應(yīng)量和消費(fèi)力。
深圳樓市的火熱主要來源于:與發(fā)展水平同層次的一線相比,深圳的供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足需要。
在中國14個(gè)主要大城市中,深圳土地面積最小。而且,深圳早已到了無地可用的狀況。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,到2020年,深圳建設(shè)用地上限是976平方公里。目前已使用940平方公里。未來5年,深圳只有36平方公里的新增建設(shè)用地,平均每年只有7平方公里。
此外,還應(yīng)該明確一個(gè)概念。短期看金融,中期看土地,長期看人口,這條“定律”,對(duì)深圳只是部分適用。
人口流出和金融杠桿的確會(huì)在長期和短期內(nèi)影響到深圳的房價(jià),但決定深圳房價(jià)高度的其實(shí)還有另外一個(gè)因素。
決定一個(gè)城市住宅銷量的是人口規(guī)模,而決定其房價(jià)水平的則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)!
深圳現(xiàn)在是國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及金融行業(yè)的聚集地,多家機(jī)構(gòu)報(bào)告稱深圳競爭力首次超過了香港,位居國內(nèi)第一。
互聯(lián)網(wǎng)、金融,還有諸多的高科技、新興產(chǎn)業(yè)都落戶在深圳,全是高凈值人士大規(guī)模產(chǎn)出的行業(yè),全都是收入水平最高的行業(yè)聚集在這里。
要是如此去分析,深圳不光是現(xiàn)在,未來也會(huì)是中國人均收入最高的城市之一,現(xiàn)實(shí)的購買能力擺在這。
你就算去騰訊總部樓下擺個(gè)攤賣燒餅都能多賣兩塊錢吧?何況是房子。
要是深圳領(lǐng)先于其他城市,領(lǐng)航中國的產(chǎn)業(yè)升級(jí),漲到20萬一平的均價(jià),我都不覺得奇怪。
說實(shí)話,深圳房價(jià)的走勢(shì)就是個(gè)翻版的香港——
土地少、人口多、經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)。
但在這個(gè)趨勢(shì)下,深圳樓市依然存在一個(gè)變量——
會(huì)不會(huì)學(xué)習(xí)新加坡模式?
今年深圳人才房的供應(yīng)量很大,項(xiàng)目共11個(gè),可能入市的房源總數(shù)共計(jì)16409套。
如果學(xué)新加坡那種“組屋模式”,加大人才房和保障房供給,樓市的平衡必然會(huì)打破,房價(jià)難以繼續(xù)堅(jiān)挺。
今年初,深圳加大了搶人的力度,甚至跑到廣西去搶“農(nóng)民工”,足見這座城市對(duì)人是越來越渴望。
而房價(jià)又是人才引進(jìn)的“天敵”。不出意外,以后深圳一定會(huì)想辦法再給樓市壓一壓,配合當(dāng)?shù)氐娜瞬耪摺?/p>
由此看,深圳樓市也許機(jī)會(huì)并沒有那么多。
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