地產(chǎn)上市公司圖鑒2023
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長跑比賽,最重要的并不是誰跑的最快,而是誰能跑完全程。
對(duì)歐美銀行業(yè)來說,最近幾十年,能跑完全程的選手變得越來越少:因?yàn)槿舾苫c(diǎn)的變化,就會(huì)虧掉資產(chǎn)組合的大部分,股東凈值瞬間清零。裸泳正成為掉隊(duì)者最終的歸宿。
與之對(duì)應(yīng),中國地產(chǎn)業(yè)也踏入了一種先行者幾年就更替一次的節(jié)奏:
能夠在中國的地產(chǎn)環(huán)境中,次次踩中節(jié)奏的地產(chǎn)公司太少,反而充斥著各種自作聰明和道德風(fēng)險(xiǎn):節(jié)奏踩對(duì)了,盆滿缽滿;節(jié)奏踩錯(cuò)了,血流成河。
希臘哲人說,“一個(gè)人從來不能兩次踏入同一條河流?!辈贿^,在我們看來,地產(chǎn)行業(yè)只有少數(shù)人會(huì)真正吸取教訓(xùn),在裂縫中迅速成長。
2023年的當(dāng)下,中國地產(chǎn)業(yè)上市公司的圖景又是怎樣的,這樣的基本事實(shí)又預(yù)示著怎樣的前景趨勢(shì)?
01
眾生相:不一樣的寒冷河流
2022年的中國房企,踏入了一條完全不一樣的河流:
【1】“尋底”是主題詞
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年,商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。
2022年,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近40%,絕對(duì)規(guī)模為2015年以來的最低水平。
數(shù)據(jù)不景氣的背景之下,中國房企紛紛出險(xiǎn),地產(chǎn)行業(yè)整體呈肉眼可見的下跌尋底趨勢(shì)。
據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至3月8日,73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績快報(bào),其中43家企業(yè)預(yù)虧,占比近六成。
43家預(yù)告虧損企業(yè)中,預(yù)計(jì)最大虧損在100億及以上的有7家企業(yè),其中榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)最大虧損約250億元。
加上那些已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的大型房企,寒意已經(jīng)傳遞給了市場中的每一個(gè)人。
【2】完美受害者:高杠桿房企
中國房企生意模式大同小異:拿地,預(yù)售,封頂,交付,項(xiàng)目疊項(xiàng)目的并行開發(fā),循環(huán)往復(fù)。
但在這一次長周期的上行中,大多數(shù)開發(fā)商采用了極高杠桿,不僅表內(nèi)杠桿塞得滿滿當(dāng)當(dāng),表外更是大筆隱藏負(fù)債。
對(duì)那些不服用毒藥的房企來說,被擠出市場固然是一個(gè)不妙的結(jié)局;但對(duì)于那些用水送服的房企來說,沒有產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊土地賽道也擠滿了土拍者,生成大量難以去化的“有毒”資產(chǎn)。
資產(chǎn)負(fù)債表兩端的荒謬決策,構(gòu)成了這一次淹沒無數(shù)房企的泯滅之河:
與歷史上的地產(chǎn)低迷期并無不同,此次溺水其中的,大多是高位拿地,熱衷高杠桿,喜歡并行開發(fā)的超大規(guī)模房企。
【3】擺脫套路的少數(shù)派
不過,在這些旅鼠化的同行之外,以全行業(yè)視角來看,一些地產(chǎn)商有著獨(dú)特的更高估值,主要原因就在于擺脫了單純的高杠桿套路,轉(zhuǎn)而尋求對(duì)存量資產(chǎn)的經(jīng)營。隨著業(yè)務(wù)多元化之后,抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。
圖: 存量經(jīng)營業(yè)務(wù)有更高估值
穿越周期的地產(chǎn)商,通過物業(yè)和商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)營性業(yè)務(wù),能夠取得長期可折現(xiàn)的現(xiàn)金流,相對(duì)不受宏觀波動(dòng)過多影響。這種模式獲得了驗(yàn)證,估值也頗為可觀。
我們以分拆獨(dú)立上市的華潤萬象生活為例:在其2020年上市后,市盈率始終遠(yuǎn)高于母公司華潤置地,按3月22日收盤價(jià)計(jì)算,總市值約900億港元,接近華潤置地總市值的四成。
以華潤萬象生活為標(biāo)志,大量物業(yè)服務(wù)和運(yùn)營服務(wù)的公司在港股獲得了超高估值:這背后的邏輯是,運(yùn)營業(yè)務(wù)擁有可持續(xù)性,而開發(fā)業(yè)務(wù)則呈現(xiàn)極強(qiáng)的周期屬性。
如上文所述,開發(fā)業(yè)務(wù)受到房產(chǎn)市場熱度影響,信貸壓力的沖擊往往極大,同時(shí)城市化紅利期過去,流量如同流水,地產(chǎn)商現(xiàn)金流相對(duì)受限;
而作為存量經(jīng)營的持有物業(yè)和物業(yè)服務(wù),則完全不受信貸周期影響,無論是商業(yè)運(yùn)營還是物業(yè),大潮退去的時(shí)候,這兩個(gè)板塊成了穩(wěn)定運(yùn)營的活下來的業(yè)務(wù)板塊。
以剛剛發(fā)布財(cái)報(bào)的龍湖為例,2022年全年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元,同比增長12.2%;實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元,同比穩(wěn)中有增。
在業(yè)績會(huì)上,龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平說,龍湖穿越周期,靠的是最底色的堅(jiān)韌?!叭髽I(yè)務(wù)板塊”協(xié)同發(fā)力,龍湖通過對(duì)五大航道業(yè)務(wù)梳理、重構(gòu),形成了“開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)”的“1+2+2”模式。
多元化業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn),帶來穩(wěn)定的收入和利潤,成為龍湖對(duì)沖市場風(fēng)險(xiǎn)的底色。
其中,由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億(不含稅),同比增長25%,5年復(fù)合增長35%,由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性利潤占比提升10個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到27%,利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。
用數(shù)字說話,2022年,龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)與服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入均已超過百億。具體來看,運(yùn)營業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)組成,全年實(shí)現(xiàn)租金收入118.8億元,由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元。
截至2022年末,龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市,累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)76座,冠寓在全國高量級(jí)城市開業(yè)11.6萬間;而服務(wù)業(yè)務(wù)上,龍湖智創(chuàng)生活期末在管面積約3.2億方,并延伸至13類服務(wù)場景,此外,截至目前,龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目近40個(gè),總建筑面積超700萬平方米。
除龍湖之外,保利、萬科、中海、華潤也都是公認(rèn)的穿越周期的典型房企。能夠成功穩(wěn)住大盤,穿越周期的地產(chǎn)公司,或多或少跟龍湖的商業(yè)模型有不少相似之處。
02
主趨勢(shì):找到自己的安全邊際
在融資觸底之后,政策上再度開啟了A股房企再融資問題,似乎解決當(dāng)下地產(chǎn)商資金緊張問題有了一些眉目。但是更重要的是,長期看,房企能不能對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況有所把握,才是挑戰(zhàn)關(guān)鍵所在。
以越秀為例,截至2022年12月31日,越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍,持續(xù)保持“三道紅線”指標(biāo)全部“綠檔”達(dá)標(biāo)。
越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)健康且現(xiàn)金流充足,這也為其抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目開發(fā)及投資提供了堅(jiān)持的支撐。截止到去年12月31日,越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%;凈負(fù)債率為62.7%;現(xiàn)金短債比為2.23倍。
同樣是財(cái)務(wù)自律的龍湖已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)7年滿足“三條紅線”的綠檔要求,在嚴(yán)控負(fù)債額的基礎(chǔ)上,龍湖進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu), 于2022年底提前償還了2023年到期的全部境外債務(wù)。
截至2022年底,龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65%,凈負(fù)債率為58%,現(xiàn)金短債比為3.52倍,截止到2022年底,龍湖一年內(nèi)到期的短債占比約9.9%。
不難理解,這也正是龍湖能夠拿下債市諸多第一單的重要原因。
2022年5月,龍湖集團(tuán)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”,率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資,分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS;8月,發(fā)行規(guī)模15億元的中期票據(jù),是行業(yè)第一單由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保的債券;11月,發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券,票面利率僅3.00%,成就央行“第二支箭”首單,并由六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商;12月,首筆“內(nèi)保外貸”再度花落龍湖集團(tuán),由中國銀行利用境內(nèi)外市場資源為龍湖提供規(guī)模7億元的貸款融資。
有了機(jī)構(gòu)的助力,財(cái)務(wù)自律的這些房企在經(jīng)營上會(huì)更加有韌性,更有機(jī)會(huì)成功穿越周期。
03
結(jié)語:部分人的春天漸行漸近
在漫長的經(jīng)濟(jì)周期中,人們常常會(huì)高估短期表現(xiàn),卻低估了長期的價(jià)值。
從長期看,地產(chǎn)生意已經(jīng)走向下半場,但投資人已經(jīng)不必悲觀,高歌猛進(jìn)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模型已經(jīng)不再適用,而以華潤、龍湖為代表,財(cái)務(wù)穩(wěn)健的多元化經(jīng)營已經(jīng)展現(xiàn)了這套策略的價(jià)值,報(bào)春之意正在漸行漸近。
打破風(fēng)險(xiǎn)失控的循環(huán),“龍湖”們的這一份年報(bào),正在講述一個(gè)完全不同的故事。
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責(zé)任編輯:hnmd004
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