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世界短訊!綠城用對了三種“力”

2023-04-03 12:15:18來源:365財經(jīng)plus

優(yōu)質(zhì)房企如何過冬,是筆者近年來一直在觀察與思考的事情。房地產(chǎn)業(yè)巨大的浪潮起伏已經(jīng)嚇退甚至擊倒一些人,顯然,曾經(jīng)的游戲規(guī)則已經(jīng)不適合新

優(yōu)質(zhì)房企如何過冬,是筆者近年來一直在觀察與思考的事情。房地產(chǎn)業(yè)巨大的浪潮起伏已經(jīng)嚇退甚至擊倒一些人,顯然,曾經(jīng)的游戲規(guī)則已經(jīng)不適合新的經(jīng)營邏輯。幾乎近5年的時間,房企說得最多的一個詞,便是“穩(wěn)中求進”,“進”似乎是“穩(wěn)”的唯一佐證。直到飽受多重沖擊的2020年至2022年,那些真正“穩(wěn)”的企業(yè),才迅速脫穎而出。


(相關(guān)資料圖)

綠城中國是房地產(chǎn)業(yè)近年來為數(shù)不多逆勢穩(wěn)進的企業(yè),銷售排名從2019年的第11位,到2020年的第8位,持續(xù)上升至2021年的第7位和2022年的第4位。伴隨穩(wěn)步前進,這家企業(yè)在也從2019年至2021年的“提速期”、2022年的“提效期”,全面進入2023年“提質(zhì)期”。

綠城中國于3月28日召開2022年業(yè)績發(fā)布會,觀察其近年來的發(fā)展軌跡不難發(fā)現(xiàn),其逆勢穩(wěn)進的背后,有著很清晰的底層邏輯與結(jié)構(gòu)力。物理學(xué)說起結(jié)構(gòu)力會關(guān)注兩個東西:極限點穩(wěn)定與分支點穩(wěn)定。綠城中國在產(chǎn)品、投資、財務(wù)、銷售等多個支點上都形成了穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)力,并且在財務(wù)支點中的多個極限點都保持自律與穩(wěn)定,以此推動企業(yè)自身不斷增強張力,同時在市場出現(xiàn)分化起伏臨界點時也表現(xiàn)出強大的抗壓力與平衡力。

01

寒冬中的張弛力

從2022年甚至早幾年的各項數(shù)據(jù)指標(biāo)來看,綠城中國已然是地產(chǎn)行業(yè)頂部企業(yè)了。2022年,綠城中國收入總額1272億元,同比上年增長27%,凈利潤89億元,同比上年增長16%;銷售總額位居全國TOP4,自投銷售額位居全國TOP8,自投權(quán)益銷售額位居全國TOP11;回款率高達102%。

之所以交出如此優(yōu)異成績單,是因為綠城中國在宏觀行業(yè)分野、中觀企業(yè)進階、微觀產(chǎn)品精進提升等各個層面都極其堅守與自律,在變幻莫測的商業(yè)環(huán)境中,這是建立在看清形勢變化之上的一種選擇,在保持固有優(yōu)勢與尋求新方向中找到了最大公約數(shù):不盲目不貪求,做好確定的事,積極應(yīng)對不確定的事,將已經(jīng)做好的變得更好,將想要做好的努力做好。

首先,面臨這一輪房地產(chǎn)業(yè)變革周期中的分化,綠城中國堅挺在行業(yè)頭部:在市場分化中,聚焦一二線城市,在資源分化上獲得大量銀行境內(nèi)外投資者的資源支持,在企業(yè)分化保持優(yōu)質(zhì)的股東結(jié)與穩(wěn)健經(jīng)營的基本面,使其在各類橫向比較的經(jīng)濟指標(biāo)中處于第一陣營。

另外,綠城中國利用頭部陣營實力與優(yōu)勢不斷提高自身效能。在投資方面,綠城中國持續(xù)聚焦,提質(zhì)增效,深耕一二線城市,重點發(fā)力北京上海杭州等核心城市,兩者投資占比分別高達92%和82%;同時持續(xù)聚焦住宅領(lǐng)域,提高轉(zhuǎn)化回款,項目銷售當(dāng)年的轉(zhuǎn)化率由2020年的15%升至2021年的21%,再度升至2022年的48%;提高轉(zhuǎn)化速度的同時也注重保持增厚利潤,項目凈利率由2020年的57%升至2022年的69%。

與此同時,綠城中國持續(xù)在“最懂產(chǎn)品”與“最懂客戶”上尋求極致與匠心。以此為原點,其2022年的“一號工程”產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)獲得市場認可,在中指院、億翰智庫、克而瑞三家權(quán)威機構(gòu)的行業(yè)產(chǎn)品力評測中榮獲第一,并獲54項國內(nèi)外設(shè)計獎項;在“一號標(biāo)準(zhǔn)”客戶滿意度層面,其在”2022中國房地產(chǎn)顧客滿意度調(diào)查”中以90.2的高分領(lǐng)跑行業(yè),獲得15城滿意度第一,10城忠誠度第一;并且堅持“零延遲+高品質(zhì)”,高質(zhì)量交付197個項目,服務(wù)超14萬戶家庭,為進一步確保交付,2022年竣工面積較上年增長35%。

在大環(huán)境不確定性更多的情況下,自律的心態(tài),清晰的邏輯,穩(wěn)健的打法,適時的突破,使得綠城中國在激烈的競爭中打開更多有利的局面,助力其品牌價值與市場認可度更上一層樓。

02

財務(wù)中的結(jié)構(gòu)力

如果說2022年的各項經(jīng)營指標(biāo)說明綠城中國守住了基本面,并且鞏固了自身優(yōu)勢,那么其背后合理穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營理念則是強力支撐所在。財務(wù)的結(jié)構(gòu)力,事關(guān)一個企業(yè)的健康,以及未來長跑的潛能。換句話說,即便兩個企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營業(yè)績相差不大,但其背后財務(wù)結(jié)構(gòu)不同,未來某個時候或者某一階段也會呈現(xiàn)出巨大差異。

綠城中國2022年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)上升明顯。除上述營收與凈利潤雙雙增長以外,股東應(yīng)占核心凈利潤也由2021年的57.65億元增長至2022年的64.14億元,同比增長11.3%,這是實實在在的股東回報。

再看綠城中國的整體財務(wù)結(jié)構(gòu),持續(xù)優(yōu)化,這也足以說明綠城中國在財務(wù)上的自律。其中,短債金額由2020年的325億元降至2021年的321億元以后,進一步降至2022年的269億元,相應(yīng)的短債在總債務(wù)中的占比也由2020年的27.3%降至2021年的25.1%。進一步降至2022年的19.2%,短期債務(wù)壓力得以進一步釋放。同時,經(jīng)營現(xiàn)金流的持續(xù)增長又表現(xiàn)出給力的對沖,由2020年的-31億元變?yōu)?021年的59億元,進一步增長至2022年的146億元。

在這個過程中,綠城中國的融資成本也由2020年的4.9%持續(xù)降低至2022年的4.4%。其中,2022年境內(nèi)公開發(fā)債平均發(fā)行期限2.18年,相比2021年增長0.43年,平均利息成本3.43%,相比2021年的3.55%進一步下降;境外全年融資9.5億美元,涵蓋首筆綠色債券4.5億美元、高級美元債、內(nèi)保外貸、雙邊貸款等,并提前償還6.3億美元銀團及雙邊貸款,歸還5億美元永續(xù)債,且永續(xù)債將在2023年內(nèi)清零。

此外,綠城中國在行業(yè)“三道紅線”上高度自律,2022年現(xiàn)金短債比1.7,與2021年持平,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率70.3%,較2021年降低0.2個百分點,凈資產(chǎn)負債率62.6%;在內(nèi)部“三道紅線”上尋求正向發(fā)展,第一道紅線是KPI,必須完成;第二道紅線是要求全國11個區(qū)域公的現(xiàn)金流都為正,第三道紅線是要求11個區(qū)域公司的利潤都為正。

短期債務(wù)壓力減輕,經(jīng)營現(xiàn)金流回正,境內(nèi)外融資暢通,內(nèi)外指標(biāo)正向健康,這四個要素足以讓綠城中國更加輕盈健康地馳騁資本市場,對沖市場的不確定性與行業(yè)的變革洗牌。對此,標(biāo)普、穆迪等國際評級機構(gòu)均展望為“穩(wěn)定”。

03

長跑中的掌控力

綠城中國每年都會針對大勢與自身實際情況提出發(fā)展關(guān)鍵詞,其2023年的關(guān)鍵詞是“全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)”,其2023年的目標(biāo)是:規(guī)模動態(tài)守住TOP10,盈利進入第一梯隊,隨變而變,動態(tài)刷新,打造行業(yè)特而美,努力提升股東回報。

對此,2023年綠城中國提出“高質(zhì)去化、精益管理、補強能力、穩(wěn)健發(fā)展”的工作主線,相應(yīng)的工作要求則是:經(jīng)營結(jié)果為導(dǎo)向,利潤提升為目標(biāo),現(xiàn)金安全為底線。這就要求其在投資、產(chǎn)品、服務(wù)、運營、財務(wù)等各個方面持續(xù)堅守底線與品質(zhì),充分發(fā)揮各個支點的穩(wěn)健結(jié)構(gòu)力。

事實上,對于未來目標(biāo)的實現(xiàn)與各項指標(biāo)的增長,綠城中國也是極具底氣與掌控力的,可以作證這一點的是:截至2022年12月31日,綠城中國累計已售未結(jié)轉(zhuǎn)的金額還有3245億元,其中權(quán)益部分是1846億元。最起碼未來兩年,綠城的盈利前景還是比較明確的。

可以看到,綠城中國是一家愿意重復(fù)做好一件事的企業(yè),耐心且自律,通過不同層面與不同尺度的發(fā)力改善了自身處境與競爭局面,因此可以預(yù)見,其目前所具備的寒冬中的張弛力、財務(wù)中的結(jié)構(gòu)力、未來長期的掌控力,足以支撐它跑得更遠。

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