重磅！

(資料圖)

全面推行房產(chǎn)“帶押過戶”！

NO.1丨壹

買房賣房大消息！“帶押過戶”，全面推進(jìn)！

二手房利好政策來了！將全面推行房產(chǎn)“帶押過戶”！

3月30日，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。

次日（3月31日），中國銀行保險監(jiān)督管理委員會更是又出臺了《關(guān)于推進(jìn)個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，文件主要就“帶押過戶”的適用情形、辦理流程及工作要求做了詳細(xì)安排。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”：

推動省會城市、計劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展； 推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展； 推動住宅類不動產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

據(jù)介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式。“帶押過戶”大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權(quán)益，獲得了企業(yè)和群眾一致認(rèn)可。

兩部門要求各地結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時共享信息，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，切實(shí)防范風(fēng)險。

NO.2丨貳

“帶押過戶”是什么？

此項(xiàng)新舉措，可以說是意義重大，打破了以往房東賣房要籌錢還清貸款的傳統(tǒng)，大大方便了二手房的交易，對大批二手房東來說， 此舉可以讓交易成本大降，是實(shí)實(shí)在在的利好！

這對「刺激二手房市場的交易活力，提升樓市銷量」的作用，也是不言而喻的。

那么，什么是“帶押過戶”？

我們舉個例子，比如你看中了一套二手房，房主有貸款未還清，按照過去的傳統(tǒng)流程，房主需要先解押再過戶，這就涉及到解押資金的問題。

解押的資金，一般有兩種方式獲得：

一是讓買家來墊付，房子還是別人的名字，就先掏了幾十萬、上百萬的首付款，總是讓買家覺得不放心；二是賣家找第三方公司墊付，房主自然要多出一筆墊付的成本費(fèi)用。

這在傳統(tǒng)模式下的二手房交易中，非常普遍。如果買賣雙方均有貸款的情況下，需要按順序完成賣方解押、交易過戶、買方抵押三個環(huán)節(jié)，買賣雙方要過戶的話，就必須先解除原貸款銀行的抵押，而這也成為許多二手房交易的“攔路虎”。

買賣交易風(fēng)險高，負(fù)擔(dān)重，且交易流程繁瑣，周期長。無論是買方支付，還是第三方公司墊付，都會出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險，比如賣方的這套房產(chǎn)突然被查封了，買家的首付款就有可能打了水漂；或者第三方公司的操作出現(xiàn)問題，導(dǎo)致解押失敗或是其他情況，也會讓交易無法完成。

具體怎么操作？

“帶押過戶”的具體流程為：簽訂網(wǎng)簽合同及資金監(jiān)管協(xié)議；商業(yè)銀行進(jìn)行貸款預(yù)審并放款；辦理房屋“帶押過戶”合并登記；發(fā)起指令歸還貸款；監(jiān)管賬戶余款結(jié)算。（詳見下圖）

試行二手房買賣“帶押過戶”，確保轉(zhuǎn)移和抵押過程中能夠準(zhǔn)確獲得信息，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，即使遇到無法過戶的情況導(dǎo)致交易失敗，資金也可原路返還。

此項(xiàng)新政，可以說是打破了傳統(tǒng)，避免發(fā)生資金糾紛，實(shí)現(xiàn)了二手房交易過程的全流程風(fēng)險防控，使得二手房交易中的矛盾糾紛可以提前預(yù)防，從而確保交易安全，降低交易成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。

NO.3丨叁

傳遞意義與信號非常重大！

“帶押過戶”會產(chǎn)生什么影響？

一是，“帶押過戶”大大降低交易成本，會讓部分高價二手房源有了上市意愿。

傳統(tǒng)模式要求先解押才能過戶，解押就意味著賣方必須要還款，這時候買方就必須籌措過橋資金，會額外增加了一大筆支出，尤其是遇到買方貸款遲遲放下不來的情況，長期占用過橋資金，成本也在大幅增加。

特別是對于總價比較高的二手房源，可能還有幾百萬的房貸沒還清，之前房主的上市意愿不高，因?yàn)榻庋旱馁Y金來源比較困難，成本也高。一旦有了“帶押過戶”，無需解押就可以交易，會讓許多房主愿意掛牌出售了。

二是，時間周期大大縮短，有利于二手房交易市場的活躍；

“帶押過戶”，會實(shí)現(xiàn)賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無縫銜接，進(jìn)一步優(yōu)化了“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理流程。

按傳統(tǒng)的交易流程，可能要等一兩個月才能完成過戶，但是現(xiàn)在只要資質(zhì)符合，幾天就可以，大大縮短了交易周期，促進(jìn)了市場交易的活躍度。

三是，有利于化解交易資金風(fēng)險。

帶押過戶，紓解了傳統(tǒng)模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，有效降低了二手房帶抵押交易的成本與風(fēng)險，最大程度保障交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)剛需群體購房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，達(dá)到了“降成本、降風(fēng)險、促便利”的良好社會效益。

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