導(dǎo)讀：布局“品質(zhì)時代”，從戰(zhàn)略定力、財務(wù)安全、全生命周期服務(wù)以及組織架構(gòu)優(yōu)勢，看保利發(fā)展的“韌性”與“生命力”。

(資料圖片)

在經(jīng)歷行業(yè)底層發(fā)展邏輯重構(gòu)后，房地產(chǎn)進入全新的發(fā)展時代。

近日，保利發(fā)展發(fā)布2022年報，數(shù)據(jù)令人驚喜：

交付規(guī)模創(chuàng)新高，實現(xiàn)簽約金額4573.01億元，銷售規(guī)模躍至行業(yè)第二；

市占率3.7%，連續(xù)7年增長；

直接融資平均成本僅2.88%

面對逆市佳績，不少人關(guān)心“保利發(fā)展做對了什么？”

成功者的經(jīng)驗與預(yù)判，往往對行業(yè)后續(xù)發(fā)展有著深刻的啟發(fā)。

在不久前發(fā)布的《保利2022-2023房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡稱《白皮書》）中，保利發(fā)展旗幟鮮明地提出，“商品房開發(fā)已從峰值時代向品質(zhì)時代過渡?！?/p>

通過連續(xù)七年發(fā)布《白皮書》，保利發(fā)展對行業(yè)的發(fā)展作出過許多前瞻性研判，提出不少新思考，也提供了有價值的方向性指引。

而在3月31日投資者大會上，保利發(fā)展黨委書記、董事長劉平也指出，中國房地產(chǎn)市場化25年，現(xiàn)在已進入高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時代。

細讀保利發(fā)展2022年年報和全新發(fā)布的《白皮書》，不難發(fā)現(xiàn)它早已敏銳地捕捉到 “品質(zhì)時代”的新機遇——市場進入買方時代，客戶在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面仍存在諸多改善訴求。

如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

那么，作為行業(yè)龍頭的保利發(fā)展，又是如何布局“品質(zhì)時代”的呢？

01

品質(zhì)時代 ，保持戰(zhàn)略定力

“聚焦”和“深耕”構(gòu)筑護城河

在“品質(zhì)時代”中謀求高質(zhì)量發(fā)展,意味著徹底告別粗放式增長，提高對行業(yè)發(fā)展動態(tài)變化的把握，以更加突出的戰(zhàn)略定力與更加精準(zhǔn)的投資策略，實現(xiàn)“聚焦”與“深耕”。

對于保利發(fā)展而言，長期堅持聚焦核心的戰(zhàn)略布局正是其核心競爭力之一。

年報顯示，2022年保利發(fā)展全年新拓展金額達1613億元，充分展示其投資定力。而保利發(fā)展的投資布局有著清晰的脈絡(luò)：堅持聚焦“核心城市+城市群”，深耕國家重點發(fā)展區(qū)域，主要核心城市拓展金額占比98%。這正是保利發(fā)展對“品質(zhì)”的堅持，也是它對市場由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”的精準(zhǔn)判斷。

總價在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比

（數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展研究團隊、克而瑞數(shù)據(jù)庫 圖源：保利發(fā)展控股）

特別值得注意的是，2022年下半年，保利發(fā)展新拓展金額達到了1007億元，占全年62%。這是在它對重點城市的充分研判基礎(chǔ)上，對供地節(jié)奏的精確踏準(zhǔn)，進而牢牢抓住了去年下半年行業(yè)存在土地市場競爭環(huán)境改善、供地量增加、競爭度減弱的機會，加大布局力度。在未來市場逐步企穩(wěn)的過程中，保利發(fā)展在土地市場低迷時獲得的優(yōu)質(zhì)土儲，有望增強其在復(fù)蘇時的供貨能力，率先受益市場回穩(wěn)。

事實證明，保利發(fā)展對行業(yè)發(fā)展趨勢的把握極具前瞻性和精準(zhǔn)度，它長期堅持深耕核心城市的戰(zhàn)略以及對行業(yè)機會的深刻把握收獲了豐厚的回報。

年報數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額4573.01億元，銷售規(guī)模升至行業(yè)第二，市占率連續(xù)七年穩(wěn)步提升；交付規(guī)模創(chuàng)歷史新高，客戶滿意度達85%。

其中，主要核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角簽約銷售占比56%，同比提升3個百分點。據(jù)統(tǒng)計，保利發(fā)展在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。

客觀地看，在2022年市場普遍低迷的情況下，保利發(fā)展能在銷售市場上取得如此佳績，很大程度上要歸功于保利發(fā)展在城市深耕上構(gòu)筑的護城河優(yōu)勢。

由此可見，在“品質(zhì)時代”，選對投資策略，坐擁核心城市的房企，已經(jīng)成功了一大半。

02

資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資渠道持續(xù)暢通

財務(wù)安全為高質(zhì)量發(fā)展保駕護航

邁入“品質(zhì)時代”，標(biāo)志著房企告別“三高”模式，堅定去杠桿，探索新發(fā)展模式。為房企高質(zhì)量發(fā)展保駕護航的，正是充沛的現(xiàn)金流、合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)以及優(yōu)越的融資成本。

積極降低負債化解風(fēng)險，是當(dāng)下房企的重要任務(wù)。良好的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，也是房企穩(wěn)健經(jīng)營和自身實力的體現(xiàn)。在這方面，保利發(fā)展表現(xiàn)相當(dāng)優(yōu)秀。

“品質(zhì)時代”，保利發(fā)展以高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)新格局

數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展回籠金額4271億元，回籠率93.4%；其貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)的比重連續(xù)保持高位；經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額連續(xù)5年為正，現(xiàn)金流管理成果非常突出。在這樣的基礎(chǔ)上，公司的經(jīng)營彈性空間充裕。保利發(fā)展表示，公司做好了“隨時捕捉市場機會的準(zhǔn)備”。

早于國家提出三道紅線之前，保利發(fā)展就已經(jīng)用近乎嚴(yán)苛的財務(wù)安全線嚴(yán)格自律，連續(xù)多年自覺保持綠檔。

當(dāng)前其一年內(nèi)到期的有息負債占比21%，較上一年度進一步優(yōu)化。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，抗風(fēng)險能力極高。

從融資成本來看，保利發(fā)展優(yōu)勢明顯。2022年，保利發(fā)展發(fā)行的公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發(fā)展有息負債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個基點。

以上數(shù)據(jù)傳遞出三大信號，第一，保利發(fā)展的財務(wù)狀況相當(dāng)健康；第二，現(xiàn)金充足，持有1765億元，與各種財務(wù)風(fēng)險基本絕緣；第三，融資成本與行業(yè)相比，相對較低，優(yōu)勢凸顯。

03

從“有房住”到“住好房”

提供全生命周期服務(wù) 回應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展需求

保利發(fā)展在今年的《白皮書》中指出，人民群眾對住房功能的需求正從滿足基本居住，轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要，對居住空間、社區(qū)環(huán)境和配套服務(wù)提出更高要求。

住房梯級消費體系（圖源：保利發(fā)展控股）

說白了，房企在“品質(zhì)時代”的機遇，就是深挖從“有房住”到“住好房”的過程中，還有哪些需求未被滿足？

在這方面，保利發(fā)展用它的經(jīng)驗告訴行業(yè)，深挖新需求，意味著堅持以客戶為中心，堅持人民至上，持續(xù)升級產(chǎn)品體系，打造老百姓買得起的好房子，為客戶提供多樣化全生命周期的服務(wù)，不斷滿足客戶從“住得上”到“住得好”的需求升級，真正“讓美好生活更美好”。

保利發(fā)展是如何讓“住得好”具象化的呢？

通過五個專項提升行動，保利發(fā)展全流程夯強高質(zhì)量“產(chǎn)品力”：在案場、簽約、工地開放日、交付、半年回頭看等環(huán)節(jié)都采集了客戶反饋數(shù)據(jù)，生成品質(zhì)體檢報告，針對性實施提升行動，拉通地產(chǎn)與物業(yè)，實實在在地全方位提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，讓客戶切身體驗得到全新升級。

保利物業(yè)在蕪湖項目上積極實踐“全國品質(zhì)進階行動”，落實“三心三線”12個關(guān)鍵服務(wù)場景

與此同時，作為高質(zhì)量發(fā)展的房企，保利發(fā)展已實現(xiàn)從“重開發(fā)”、“重銷售”向“重運營”、“重體驗”轉(zhuǎn)變。

旗下保利物業(yè)的成功正是深挖“品質(zhì)時代”新需求的最佳例子。

突破社區(qū)圍墻的限制，打破服務(wù)的邊界，保利物業(yè)的服務(wù)從“社區(qū)”走向“社會”，由“業(yè)主”走向“居民”，覆蓋住宅、商業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、行政機關(guān)、產(chǎn)業(yè)園等多元業(yè)態(tài)。

廣州琶洲會展區(qū)

在做出不俗的社會效應(yīng)的同時，保利物業(yè)在業(yè)績上也相當(dāng)優(yōu)秀——截至2022年年底，實現(xiàn)了136.9億元的收入，同比增長達26.9%，毛利同比上升27.8%。

由此可見，“品質(zhì)時代”，更需要房企切實踐行人本主義的發(fā)展觀， 正如保利發(fā)展控股集團董事長劉平所說：“進入了高質(zhì)量發(fā)展的‘品質(zhì)時代’，我們在自己的產(chǎn)品品質(zhì)方面，怎么做好房子、好服務(wù)、打造好生活，以央企的高度責(zé)任感，一年一個臺階，打造“保利”大品牌，真正給廣大的業(yè)主提供一個高端、高質(zhì)、高品的品牌形象?！?/p>

“三十而立”，保利發(fā)展積極與國家發(fā)展同頻、與時代進步共振、與美好生活同行，竭力推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展并為人民打造觸手可及的美好的生活。

04

三十年沉淀底蘊，強勁穿越長周期

組織架構(gòu)優(yōu)勢凸顯 護航企業(yè)發(fā)展行穩(wěn)致遠

“品質(zhì)時代”的“高質(zhì)量答卷”要靠“特別能戰(zhàn)斗”的隊伍書寫。

保利發(fā)展黨委書記、董事長劉平曾經(jīng)指出，“最核心的還是這些年我們形成的獨特的優(yōu)勢，更多的是我們優(yōu)秀的企業(yè)文化和底蘊。這種底蘊是經(jīng)過幾代人的努力形成的?！?/p>

作為踐行長期主義的引領(lǐng)者，保利發(fā)展不僅擁有穩(wěn)固且又自我創(chuàng)新與突破的組織架構(gòu)，也擁有一支能深刻理解行業(yè)發(fā)展規(guī)律且堅定持續(xù)貫徹其發(fā)展理念的管理團隊。

保利發(fā)展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區(qū)域子公司”兩級管控架構(gòu)的千億級央企，高度扁平化的組織架構(gòu)實現(xiàn)了效率最大化：總部通過地產(chǎn)管理中心對旗下一級地產(chǎn)子公司進行統(tǒng)籌管控，覆蓋開發(fā)、營銷、運營、工程、成本等項目全流程，以提升快速響應(yīng)市場的能力。同時，為了平衡差異以及進一步增強核心競爭力，保利發(fā)展創(chuàng)造性地提出了共享中心，成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組。

自2019年以來，保利發(fā)展通過采取領(lǐng)導(dǎo)親下一線打樣、子公司高管提拔、人員橫向交流等多種方式，持續(xù)加強人才梯隊建設(shè)與提高管理效率，以充分發(fā)揮專業(yè)主義引領(lǐng)作用，同時，積極推動“干部年輕化”，為企業(yè)補充活力。據(jù)了解，2022年初，保利發(fā)展任命的13位分公司總經(jīng)理中，有11位為80后年輕干部。

去年的優(yōu)異戰(zhàn)績也證明了組織機構(gòu)調(diào)整的顯著成果。

隨著“品質(zhì)時代”的到來，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構(gòu)調(diào)整。包括新設(shè)立10個專務(wù)類崗位，地產(chǎn)平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域子公司董事長等。

總部統(tǒng)籌、扁平高效、“能上能下”、干部年輕，讓保利發(fā)展形成了強大的團隊凝聚力以及拼搏奮進、團結(jié)協(xié)作的企業(yè)文化，這也成為它永葆品牌生命活力、形成穿越周期的核心競爭力、持續(xù)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的核心之一。

結(jié)語

一直以來，保利發(fā)展高水平的戰(zhàn)略性判斷，極具參考意義。

保利發(fā)展不久前在《白皮書》中表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展” 的關(guān)鍵時期。房企需要保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級和優(yōu)化開發(fā)模式。

回首保利發(fā)展走過的路，我們看到的是在30 年穩(wěn)步增長的背后，一代又一代保利人的堅守與創(chuàng)新、拼搏和努力，形成持續(xù)迭代、不斷進步的優(yōu)秀經(jīng)營管理體系；一代又一代保利人不斷挑戰(zhàn)，拓展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的上限、打破服務(wù)的邊界，讓保利發(fā)展的美好，惠及更多的人。這正是高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)有的題中之義。

未來，保利發(fā)展仍將如其董事長劉平所言：“堅定韌性發(fā)展的信心，保持戰(zhàn)略定力，堅定保國利民與為人民美好生活服務(wù)的初心，積厚成器，邁向卓越?！?/p>

如今，全新的“品質(zhì)時代”已然到來，保利發(fā)展這個穿越周期的穩(wěn)健跑手將如何在新發(fā)展模式下不斷實現(xiàn)自我超越，值得我們持續(xù)關(guān)注。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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