中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

過(guò)去一年，備受市場(chǎng)關(guān)注的上市物業(yè)管理企業(yè)成績(jī)?nèi)绾危?/p>

4月2日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理31家典型上市物業(yè)公司發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)報(bào)，統(tǒng)計(jì)出2022年上市物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入榜、歸屬母公司凈利潤(rùn)榜、毛利率榜、規(guī)模榜等若干榜單。經(jīng)與2021年業(yè)績(jī)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在31家上市物業(yè)公司中有25家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。不過(guò)，僅16家物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，10家物業(yè)公司出現(xiàn)了“增收不增利”情況，其中包括碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、雅生活服務(wù)等規(guī)?？壳暗念^部物業(yè)公司。較為特殊的是，佳兆業(yè)美好在營(yíng)業(yè)收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比上升64.39%。

(相關(guān)資料圖)

與此同時(shí)，31家物業(yè)公司中有27家毛利率同比下降，僅4家小幅上升。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活“最會(huì)賺錢(qián)”

金科服務(wù)凈利潤(rùn)大降270%

整體來(lái)看，31家上市物業(yè)公司2022年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2040.317億元，較2021年增長(zhǎng)21.9%。其中，營(yíng)業(yè)收入最高的是碧桂園服務(wù)，2022年，碧桂園服務(wù)全年?duì)I業(yè)收入邁過(guò)400億元大關(guān)，達(dá)到413.7億元；萬(wàn)物云緊隨其后，營(yíng)業(yè)收入超300億元；雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)6家物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入也超過(guò)百億元。

在31家上市物業(yè)公司中，有25家較2021年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)。其中，金茂服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)增長(zhǎng)幅度最大，分別為60.69%、46.76%、43.45%；濱江服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)、京城佳業(yè)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)、新大正增幅均超過(guò)24%，排名前10。

弘陽(yáng)服務(wù)、時(shí)代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活、金科服務(wù)、佳兆業(yè)美好6家物業(yè)公司在2022年?duì)I業(yè)收入下滑，佳兆業(yè)美好下滑幅度最大，達(dá)-33.08%。

不過(guò)，比起營(yíng)業(yè)收入，歸屬母公司凈利潤(rùn)更能反映一個(gè)公司賺錢(qián)能力。

在2022年物業(yè)公司歸屬母公司凈利潤(rùn)榜中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活超越在管面積及營(yíng)業(yè)收入最高的碧桂園服務(wù)，以22.06億元位列榜首；碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)分別以19.43億元和18.4億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)位列其后。

排名在倒數(shù)3位的是金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和時(shí)代鄰里。2022年，這3家物業(yè)公司出現(xiàn)不同程度虧損，歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元，較2021年下降-272.09%、-134.05%和-169.35%。

這也是金科服務(wù)上市6年來(lái)首次出現(xiàn)虧損。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛解釋?zhuān)ツ暾麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開(kāi)發(fā)商大部分所交付項(xiàng)目接房率和入住率都不盡如人意，整個(gè)空置房費(fèi)用的回款也缺乏對(duì)應(yīng)的保障。

在歸屬母公司凈利潤(rùn)增幅榜中，金茂服務(wù)、佳兆業(yè)美好、中海物業(yè)、京城佳業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、德信服務(wù)、新希望服務(wù)和蘇新服務(wù)位列前10。較為特殊的是，佳兆業(yè)美好在營(yíng)業(yè)收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比上升64.39%。

值得注意的是，在25家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的物業(yè)公司中，有10家歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。其中，包括碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、雅生活服務(wù)等多家規(guī)?？壳暗念^部物業(yè)公司，“增收不增利”的情況凸顯。

對(duì)此，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示，“去年公司利潤(rùn)未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因在于收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值、合同及客戶(hù)關(guān)系攤銷(xiāo)大幅增加，達(dá)到約28.5億元?！?/p>

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上發(fā)出反思，“高溢價(jià)收并購(gòu)過(guò)程中，較高的商譽(yù)價(jià)值是否合理？”

低毛利率或成大趨勢(shì)

在2022年上市物業(yè)公司毛利率榜中，新希望服務(wù)、建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、合景悠活、金茂服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活以超過(guò)30%毛利率排名前6位，其中，位居榜首的新希望服務(wù)毛利率為37.86%。毛利率最低的3家物業(yè)公司是招商積余、萬(wàn)物云和中海物業(yè)，毛利率分別為11.84%、14.05%和15.92%。

與此同時(shí)，31家物業(yè)公司中有27家毛利率同比下降，降幅最大的是金科服務(wù)，較2021年下降了12.10%。

僅領(lǐng)悅服務(wù)、蘇新服務(wù)、建業(yè)新生活、保利物業(yè)4家毛利率上升，上升幅度分別為0.27%、0.26%、0.26%、0.13%。

“低毛利率”也成為物業(yè)公司在這個(gè)業(yè)績(jī)發(fā)布季的高頻詞，多家上市物業(yè)公司均對(duì)低毛利率問(wèn)題作出講話(huà)。

綠城服務(wù)財(cái)務(wù)官夏云分析了毛利率下降的原因：一是受地產(chǎn)行業(yè)行情下行影響，包括管理咨詢(xún)、租售、長(zhǎng)租公寓等和地產(chǎn)高度聯(lián)動(dòng)的板塊，導(dǎo)致剛性成本支出，收入有所下降，造成這部分毛利率下降；二是疫情影響下，綠城服務(wù)一些線(xiàn)下門(mén)店和社區(qū)商業(yè)、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)板塊門(mén)店受到不同程度影響，導(dǎo)致這部分業(yè)務(wù)毛利率有所下滑；三是在基礎(chǔ)物業(yè)部分加大一些成本投入來(lái)維護(hù)品牌影響力，包括項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的改善、硬件維護(hù)和重點(diǎn)信息化系統(tǒng)的投資和維護(hù)；四是軟件部分，人工成本全年比2021年有20%左右上升，主要是為新交付的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備一些人員，同時(shí)為了提升員工穩(wěn)定性、降低員工流失率，對(duì)基層員工薪酬也進(jìn)行了普調(diào)。同時(shí)，在優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)和引進(jìn)外部管理者方面做了一些儲(chǔ)備。

“以上四點(diǎn)結(jié)合起來(lái)造成整體毛利率暫時(shí)性下滑，但這是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)業(yè)績(jī)提升做更好的儲(chǔ)備?！毕脑票硎?。

對(duì)于低毛利率朱保全則顯得更為坦然。他表示，物管行業(yè)是“長(zhǎng)坡薄雪”行業(yè)，短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會(huì)讓行業(yè)變得更加脆弱。踏踏實(shí)實(shí)做好每一天，贏得客戶(hù)尊重，企業(yè)經(jīng)營(yíng)才會(huì)更有韌性。

2022年底，中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗在《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書(shū)》簽署現(xiàn)場(chǎng)也曾直言，物業(yè)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，沒(méi)有太高門(mén)檻，也不存在資源壟斷。在這樣的行業(yè)中，毛利率太高不太合適。物業(yè)上市幾年間，高估值時(shí)大家都偷著樂(lè)根本不會(huì)想問(wèn)題；現(xiàn)在跌下來(lái)了反而讓大家更加清晰，會(huì)去分析、思考行業(yè)到底有沒(méi)有變。

數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)、上市物業(yè)公司發(fā)布年報(bào)

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