以“帶押過(guò)戶(hù)”激活樓市良性循環(huán)
(資料圖片)
張敬偉
自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)日前印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”作出全面部署。這意味著,“帶押過(guò)戶(hù)”從地方性政策走向了全國(guó)化、常態(tài)化和全面推進(jìn)的階段。2022年以來(lái),全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策,天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。
“帶押過(guò)戶(hù)”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記,即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。此舉有利于縮短交易流程,減輕交易雙方時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本,提高二手房交易效率。自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)《通知》是對(duì)多城“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)踐的頂層確認(rèn),也是通過(guò)“紅頭文件”的方式讓“帶押過(guò)戶(hù)”更加規(guī)范。
從多城“帶押過(guò)戶(hù)”政策效果看,3月杭州二手房成交量突破萬(wàn)套,成都則突破2.6萬(wàn)套。3月份,北京樓市“小陽(yáng)春”也如期而至。當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套,環(huán)比、同比均有一定增長(zhǎng)。同為一線(xiàn)城市的廣州,3月該市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來(lái)的新高。三四線(xiàn)城市的二手房銷(xiāo)售要弱一些,但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下,二手房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)預(yù)期也會(huì)出現(xiàn)環(huán)比同比增長(zhǎng)。
“帶押過(guò)戶(hù)”政策,不僅是對(duì)樓市新周期亟須“加油鼓勁”的回應(yīng),也是對(duì)樓市基層實(shí)踐的認(rèn)可。在購(gòu)房政策存在堵點(diǎn)的情況下,房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法,這樣的辦法有時(shí)存在瑕疵,過(guò)度炒作時(shí)還會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn),需要禁止。而如果樓市處于低迷狀態(tài),剛需群體受制于政策限制而不能購(gòu)房時(shí),就需要房地產(chǎn)管理部門(mén)在執(zhí)行層面予以破局。這樣就能打通二手房市場(chǎng)梗阻,帶動(dòng)新建商品房交易,從而激活樓市良性大循環(huán)。
“帶押過(guò)戶(hù)”不僅解決了剛需和改善住房的安居需求,給萎靡的樓市注入了活力,而且基層實(shí)踐得到了兩部委“紅頭文件”的確認(rèn)。這涉及民生福祉、市場(chǎng)紅利和政策,也體現(xiàn)了法治精神。民法典第四百零六條明確規(guī)定“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定”。這不僅為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”提供了法律依據(jù),而且也為激活樓市提供了可資借鑒的標(biāo)本。
“帶押過(guò)戶(hù)”已經(jīng)在多城試點(diǎn)中釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào),現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計(jì)的“紅頭文件”托底,“帶押過(guò)戶(hù)”在執(zhí)行中會(huì)有更好的實(shí)踐效果。當(dāng)然,“帶押過(guò)戶(hù)”政策要在所有城市落地,還需要有穩(wěn)健的路線(xiàn)圖。按照《通知》要求,以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”;推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn),并逐步向其他市縣拓展;推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展;推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展,最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型“帶押過(guò)戶(hù)”全覆蓋。
中國(guó)樓市具有典型的差別化特點(diǎn)。一線(xiàn)城市樓市雖有周期性波動(dòng),但從來(lái)不愁房賣(mài)——無(wú)論新建商品房還是二手房;二線(xiàn)熱點(diǎn)城市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的樓市周期性波動(dòng)更大一些,二手房交易能夠作為這類(lèi)城市樓市的晴雨表;三四線(xiàn)城市樓市壓力更大,存量房矛盾不少,二手房交易遲滯是市場(chǎng)常態(tài)。在此情勢(shì)下,“帶押過(guò)戶(hù)”執(zhí)行有序進(jìn)行,由點(diǎn)到面,是應(yīng)有之義。
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