重磅信號！

東莞四部門聯(lián)合發(fā)文：

(資料圖片僅供參考)

嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓！

4月3日，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市市場監(jiān)督管理局、東莞市城市管理和綜合執(zhí)法局聯(lián)合印發(fā)《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》（下稱《方案》）。

該《方案》向市場釋放出我市堅(jiān)決遏制新的“商改住”行為的明確信號。

什么是新的“商改住”？

《方案》里提到新的“商改住”，是指一些開發(fā)商將商業(yè)辦公類商品房改成公寓出售的情況，本次政策主要是對市場中新增商業(yè)辦公用房的管控。

《方案》提到兩點(diǎn)：

1.對新增的“商改住”實(shí)行零容忍，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法對項(xiàng)目開發(fā)商予以嚴(yán)厲懲處，并計(jì)入征信，對其后續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查、從嚴(yán)要求，在符合上位法律法規(guī)的情況下，采取必要的市場準(zhǔn)入限制措施予以懲戒，情節(jié)嚴(yán)重的限制或禁止參與土地市場交易；

2.對去化周期過長的鎮(zhèn)街，將暫不予以批準(zhǔn)商業(yè)辦公用地；

這意味著，在東莞，除了存量的“商改住”公寓之外，后續(xù)所有商業(yè)辦公項(xiàng)目都不得改為公寓。沒有學(xué)位，沒有燃?xì)?，不能登記為類住宅性質(zhì)的“公寓式辦公用房”，而開發(fā)商或中介再試圖以“公寓”進(jìn)行違規(guī)宣傳，則要面臨一系列懲罰。

如何杜絕新的“商改住”行為？

《方案》指出，東莞將進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)金融業(yè)用地、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，從源頭上加強(qiáng)全市商業(yè)辦公用房的規(guī)劃布局、總量供給和開發(fā)時序管理，嚴(yán)格新增商業(yè)辦公用房的管控，堅(jiān)決杜絕新的“商改住”行為。

同時，《方案》還列出多項(xiàng)舉措，特別敲重點(diǎn)：

1.加強(qiáng)銷售方案的審核把關(guān)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，督促開發(fā)；

2.加強(qiáng)對開發(fā)商和銷售代理公司監(jiān)管，對其發(fā)布的銷售廣告、宣傳活動、樣板房逐項(xiàng)檢查，在購房合同中與購房人明確項(xiàng)目的商業(yè)辦公屬性；

3.不得擅自改變用途，須告知購房人嚴(yán)格按規(guī)劃用途使用，對虛假宣傳的依法予以查處。

4.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)辦公用地的布局和總量供給，加大保障性住房供應(yīng)。

買“商改住”的公寓有哪些風(fēng)險？

經(jīng)梳理，買“商改住”的公寓其實(shí)有不少的風(fēng)險：

1.公寓使用年限短，土地使用權(quán)一般只有40年，而住宅70年。 比產(chǎn)權(quán)問題更重要的是產(chǎn)權(quán)到期之后的續(xù)期問題。這方面，住宅已經(jīng)明確到期可自動續(xù)期，而公寓卻沒有明確這樣的待遇。

2.流動性正在成為公寓產(chǎn)品的最致命打擊。原因是公寓變現(xiàn)成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優(yōu)惠，而公寓則要承擔(dān)全部稅費(fèi)，整體稅費(fèi)成本高達(dá)10%-15%左右，而住宅的稅費(fèi)成本只有2%-5%。

3.公寓居住價值大打折扣。

首先，居住密度太高，兩梯六戶、三梯九戶已經(jīng)是住宅上限，而公寓分割面積更小，兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見慣；

其次，住宅有最少3小時日照時間的規(guī)定，而商業(yè)辦公用房采光條件差、日照不足；

最后，建筑設(shè)計(jì)上也有“硬傷”，后期加建夾層、加裝管道燃?xì)獾冗`建行為不當(dāng)，也容易產(chǎn)生建筑安全和消防安全隱患。

4.公寓更便宜只是一種誤區(qū)。公寓價格之所以低于住宅，是因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬^低，土地使用年限相對較短，且沒有學(xué)位配套，商水商電，實(shí)際成本一點(diǎn)都不低。

“商改住”物業(yè)往往建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明顯低于住宅，因此在設(shè)計(jì)上往往會有以下幾個點(diǎn)“硬傷”：

1.消防安全方面，“商改住”公寓一般居住密度高，這就導(dǎo)致了公共通道窄，而防火分區(qū)和消防設(shè)施大多未做相應(yīng)的改建，增加了火災(zāi)、疏散等安全隱患。

2.健康防疫方面，東莞對于住宅類商品房有保證大寒日最少3小時日照時間的規(guī)定，而商業(yè)辦公用房則沒有。采光條件差、日照不足，影響了居住的舒適性與健康。同時，高密度的居住環(huán)境，也容易造成一些傳染性疾病的傳播。

3.公共配套方面，由于與住宅的土地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)劃目的不同，“商改住”公寓沒有住宅小區(qū)配套的相應(yīng)綠化、圖書室、活動室等公共服務(wù)設(shè)施，也無法享受教育資源。

4.建筑安全方面，市場上部分“商改住”項(xiàng)目擅自增加房屋荷載，改建過程中無設(shè)計(jì)復(fù)核，存在一定安全風(fēng)險。

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本期編輯：小品君

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