出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

(資料圖)

密集的年報(bào)季，隨著三月結(jié)尾已經(jīng)過(guò)半，但地產(chǎn)行業(yè)的新格局已見雛形。

4月開啟，房企2023年一季度成績(jī)單與2022年度業(yè)績(jī)交叉出爐，一些正在發(fā)生的變化在相比對(duì)比之下，體現(xiàn)的更加清晰。

保利發(fā)展不出意外的“登頂”，在克而瑞、中指院等機(jī)構(gòu)百?gòu)?qiáng)房企銷售排行榜位列第一，自2023年以來(lái)這一變化便已發(fā)生，保利繼續(xù)保持這一態(tài)勢(shì)。

三個(gè)月前，即2022年底時(shí)，保利的行業(yè)序位為第二，碧桂園彼時(shí)依舊處在榜首；如今，不僅實(shí)現(xiàn)了宋廣菊退任前“重回前三”的目標(biāo)，也完成了其2022年初提出的“進(jìn)三爭(zhēng)一”新目標(biāo)。

最新的格局是：保利排第一，萬(wàn)科列第二，碧桂園滑至第三。

而行業(yè)第四、五、六之爭(zhēng)，則呈現(xiàn)膠著競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，去年年底時(shí)，華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)和招商蛇口依次排第四至第七；但2023年以來(lái)，綠城中國(guó)被三大央企超越，落至行業(yè)第七，三大央企間的序位也有變化。

一季度最新格局是：中海第四、華潤(rùn)第五、招商第六；相比2022年底，中海暫時(shí)超越華潤(rùn)，招商繼續(xù)緊跟，綠城一季度以來(lái)一直處在第七序列。

十強(qiáng)中的最后三家，龍湖和建發(fā)繼續(xù)上榜，華發(fā)股份則表現(xiàn)兇猛，從去年的行業(yè)第十八名跨入十強(qiáng)，一季度以來(lái)持續(xù)位列行業(yè)第九，而金地集團(tuán)則滑至第十二。

一季度銷售增幅“回正”，房企格局分化繼續(xù)

整體來(lái)看，TOP100房企1-3月銷售總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%，是2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中， 3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度除TOP31-50陣營(yíng)外，其他陣營(yíng)銷售額均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，十強(qiáng)房企銷售額均值742.6億元，較上年增長(zhǎng)10.8%；TOP11-30房企銷售額均值247.2億元，較上年增長(zhǎng)13.4%，增速最快；TOP31-50房企銷售均值為114.8億元，較上年下降5.2%，但降幅持續(xù)收窄。

雖然一季度銷售呈回暖態(tài)勢(shì)，但分化局面也在繼續(xù)?？硕鹬赋?，目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

從銷售門檻變化來(lái)看，一季度TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng)35.9%至452.7億元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企門檻同比降幅較高達(dá)17.8%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低8.7%至25億元。

今年的年報(bào)季，大多數(shù)房企高管的分析和思考，也在進(jìn)一步印證這一點(diǎn)。

中海是較早提出“三大分化”觀點(diǎn)的企業(yè)，顏建國(guó)在今年業(yè)績(jī)會(huì)上再次提出，房地產(chǎn)正處于上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，他認(rèn)為這種市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化的趨勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化，企業(yè)會(huì)繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高，中海要持續(xù)提升市場(chǎng)占有率。

綠城中國(guó)張亞?wèn)|也有類似表述，他認(rèn)為去年的筑底已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)開始進(jìn)入復(fù)蘇期。但在復(fù)蘇過(guò)程中，會(huì)呈現(xiàn)“四個(gè)分化”，即市場(chǎng)分化、企業(yè)分化、產(chǎn)品分化、資源分化，綠城則處于四個(gè)分化中方向較好的一側(cè)。

一二線城市，成房企主戰(zhàn)場(chǎng)

在這種分化態(tài)勢(shì)下，一二線核心城市也將成為房企的主要角逐場(chǎng)。

顏建國(guó)“三大分化論”中的市場(chǎng)分化，便是一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。從中海2022年投資拿地中也能看出，一二線城市的貨值占87%；今年可售貨量中，73%在一線和強(qiáng)二線城市，管理層稱未來(lái)投資還將進(jìn)一步聚焦一線二線重點(diǎn)城市。

碧桂園從去年開始，也開始調(diào)節(jié)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，新獲取的9個(gè)項(xiàng)目，71%分布在一二線城市。 “新掌門人”楊惠妍指出，碧桂園要從以往土儲(chǔ)更多偏向三四線城市的布局，逐步調(diào)整為一二線和三四線各占50%。

綠城在市場(chǎng)分化中更為聚焦，拿地目標(biāo)主要瞄準(zhǔn)一二線城市，而且是去化率更快的住宅地塊，盡量避免較大商辦體量的項(xiàng)目；華僑城也是如此，將重點(diǎn)聚焦核心城市、核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，要求新獲取的項(xiàng)目銷售物業(yè)中擴(kuò)大住宅的占比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中降低資產(chǎn)自持的比例。

招商蛇口也在將拿地區(qū)域至收縮一二線城市，2022年共拿地56宗，在其 “強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，2023年將重投核心城市，包括華潤(rùn)置地、保利、華僑城等房企采取的也是類似投資策略。

區(qū)域性房企也是如此，美的置業(yè)2022年雖然僅獲取一幅位于上海的土地，但其則對(duì)存量土儲(chǔ)做了改善，對(duì)于量級(jí)高的城市土儲(chǔ)，增加了股權(quán)比例的收購(gòu)，提升權(quán)益；對(duì)于量級(jí)差城市的土儲(chǔ)，果斷地從合作項(xiàng)目中退出。

瑞安房地產(chǎn)753億元可供銷售的資源里，245億元的可銷售資源位于上海，508億元可銷售資源位于武漢和重慶，未來(lái)將繼續(xù)聚焦于包括上海在內(nèi)的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)一線及強(qiáng)二線市場(chǎng)。

對(duì)于一二線城市熱門板塊的競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海在業(yè)績(jī)會(huì)上描述道：“今年以來(lái)，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，獲取的幾率并不是很大?！彼裕f(wàn)科最近在研究差異化的投資策略。

近期的土拍形勢(shì)，也在印證這一點(diǎn)，深圳今年首場(chǎng)土拍3月底落幕，整體溢價(jià)率達(dá)到10.13%；杭州今年第二輪土拍于3月29日收官，10宗地塊里六成地塊封頂搖號(hào)。

正是在這種新的分化角逐中，新的地產(chǎn)格局也正在形成，而發(fā)展韌性較強(qiáng)央國(guó)企，尤其是華潤(rùn)、中海和招商之間的競(jìng)爭(zhēng)，也在繼續(xù)：

華潤(rùn)置地今年大概有5300億到5400億總體供貨，按照60%來(lái)轉(zhuǎn)化設(shè)定銷售目標(biāo)超過(guò)3000億；中海今年可售貨值約7900 億元，力爭(zhēng)銷售合約額增長(zhǎng)20%，即3600億銷售目標(biāo)；招商蛇口今年可供銷售貨值約6000億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，力爭(zhēng)躋身五強(qiáng)。

三大地產(chǎn)央企，在不久前結(jié)束的業(yè)績(jī)會(huì)上，均設(shè)立了2023年的新目標(biāo)。但從目標(biāo)規(guī)?？?，三者目標(biāo)均以3000億為起點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：