列位歡迎來(lái)到照理說(shuō)事。

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這幾年以來(lái)，我們一直經(jīng)常討論房產(chǎn)稅的話題。有很多城市確實(shí)也做了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但是確實(shí)房地產(chǎn)稅并沒(méi)有大面積的推開(kāi)。此前的節(jié)目我們也多次分析過(guò)，房產(chǎn)稅有非常多的麻煩，比如說(shuō)存量房這么多，你去征房產(chǎn)稅，老百姓交不起怎么辦？以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有打壓？

包括前一陣子高層就有人講話說(shuō)，我們等到下一階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)之后，可能還要重新討論房產(chǎn)稅這個(gè)話題。咱們這么講吧，就跟延遲退休一樣，我們都認(rèn)可延遲退休和房產(chǎn)稅，這是兩個(gè)遲早要到來(lái)的事物。只不過(guò)如何去進(jìn)行延遲退休，如何去征收房產(chǎn)稅，這是很麻煩的，要做非常多的思考。

尤其是還有一位專(zhuān)家指出，我們未來(lái)征房產(chǎn)稅有沒(méi)有可能搞這個(gè)交易中征稅？什么意思呢？今天征房產(chǎn)稅有一個(gè)很困難的地方，就在于大多數(shù)老百姓的房子是要住很多年的，而且隨著年份的增長(zhǎng)在不斷增值，這樣就會(huì)產(chǎn)生大量的人是交不起房產(chǎn)稅的。

比如說(shuō)北京有一對(duì)老夫婦，人家可能一個(gè)月就掙幾千塊錢(qián)、不到一萬(wàn)塊錢(qián)工資，房子可能是早年間單位分的，或者說(shuō)二十年前北京房?jī)r(jià)低的時(shí)候買(mǎi)的。當(dāng)時(shí)他那套房子可能價(jià)值就說(shuō)一百萬(wàn)，現(xiàn)在房子價(jià)值可能得一千萬(wàn)，一千萬(wàn)為基點(diǎn)，哪怕是百分之二的房產(chǎn)稅，一年就得征二十萬(wàn)。人夫妻倆工資加一塊可能都沒(méi)有二十萬(wàn)，那么對(duì)于這對(duì)夫婦來(lái)講，不征房產(chǎn)稅的時(shí)候雖然他們也坐擁千萬(wàn)的房產(chǎn)，但是他們過(guò)的也是普通人的生活，掙的也就是幾千塊錢(qián)，不到一萬(wàn)的工資，有一套自己的房子而已。現(xiàn)在你要征房產(chǎn)稅，人家根本就交不起，難道要讓他們賣(mài)房嗎？

所以有專(zhuān)家就提出我們有沒(méi)有可能這樣？如果這個(gè)房子你是長(zhǎng)線持有的，你是一直在房子中居住的，你買(mǎi)的時(shí)候可能一百萬(wàn)，十年后變成五百萬(wàn)，二十年后變成一千萬(wàn)，你的房產(chǎn)雖然增值了，但是你根本就沒(méi)有賣(mài)這套房子，那么我們就不增稅。這樣在解決很大一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)真的，你挨家挨戶征房產(chǎn)稅，這個(gè)人力要投入多少？而且真的人家工資都不夠交稅怎么辦？

那么對(duì)誰(shuí)征稅呢？對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅，好比說(shuō)同樣就是夫婦人家當(dāng)時(shí)買(mǎi)房子是一百萬(wàn)，現(xiàn)在房子升值到五百萬(wàn)，你增值了四百萬(wàn)，你賣(mài)房子的時(shí)候一次性把這個(gè)房產(chǎn)稅收，畢竟你這個(gè)房子增值了，而且你把房子賣(mài)了，你拿到錢(qián)了，那么你把過(guò)去幾年累計(jì)的房產(chǎn)稅一次性交掉就好了。

這樣相對(duì)也比較公平，畢竟你房子價(jià)值越高，你交的房產(chǎn)稅才越多，你房?jī)r(jià)要是沒(méi)怎么漲，那么你當(dāng)然交的房產(chǎn)稅也沒(méi)有那么多。這算是一個(gè)比較不錯(cuò)的考量方案，但是當(dāng)然如果這樣操作的話也有一個(gè)問(wèn)題，就是稅源太少，等于百分之九十以上根本不賣(mài)房的老百姓他是不需要交房產(chǎn)稅的。只有你賣(mài)房的時(shí)候才要把過(guò)去多年累積的房產(chǎn)稅交上去，這樣地方政府實(shí)際上通過(guò)房產(chǎn)稅收不到多少錢(qián)，起不到這個(gè)替代土地出讓金的作用。

可是反過(guò)來(lái)講，你要真的對(duì)所有存量房都征稅，那也真的那恐怕會(huì)引發(fā)更大的動(dòng)蕩。所以我覺(jué)得這恐怕是為什么房產(chǎn)稅這個(gè)話題討論了這么多年，遲遲還沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則的原因。而我們鄰邦日本那邊京都市政府說(shuō)，到2026年他們要征收一種新的房產(chǎn)稅，叫做空房稅或者空置稅。我覺(jué)得倒是可以給我們進(jìn)行一些參考，什么叫空房稅呢？

京都政府說(shuō)，這么多年以來(lái)在京都打拼的很多年輕人買(mǎi)不起房，甚至租不到房。而另一方面有大量的投資客人家購(gòu)買(mǎi)了很多住房，除了用于自住之外，還有一些是空置的，甚至有些人可能錢(qián)太多，他都懶得出租。這樣就導(dǎo)致了一方面有大量房屋被閑置了、浪費(fèi)了，另一方面有很多人想住房而沒(méi)有，這無(wú)疑又進(jìn)一步推升了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和租房的價(jià)格。

所以京都政府說(shuō)，從2026年開(kāi)始，他們準(zhǔn)備收空置稅，你這個(gè)房子在一段時(shí)間之內(nèi)如果沒(méi)有人居住的話，那對(duì)不起，你就得額外交稅。這樣會(huì)迫使很多持有房屋的人要么把房子賣(mài)掉，要么把房子租出去，不管你是賣(mài)還是租，都會(huì)提供更多的房源出來(lái)，繼而讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)降下來(lái)，租金降下來(lái)。

我覺(jué)得這還真是一個(gè)挺有意思的想法，世界各國(guó)有很多政府都征空置稅，這個(gè)應(yīng)當(dāng)是更加公平的。尤其對(duì)我國(guó)而言，這么多年來(lái)我們到底建了多少房子？前不久有個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)我國(guó)目前有六億棟房屋，農(nóng)村地區(qū)宅基地的空置率高達(dá)18%，那么城市地區(qū)其實(shí)我們就看看周邊居民小區(qū)晚上的亮燈率就知道了，城市地區(qū)的房屋空置率也少不了。畢竟這些年來(lái)房?jī)r(jià)不斷升值，有很多人是要購(gòu)房投資的，有的人買(mǎi)了多處房屋之后是坐等升值的，他覺(jué)得租出去太麻煩，而且還要進(jìn)行裝修，進(jìn)行管理，得不償失，我還不如就把那個(gè)房子浪費(fèi)在那里，空置在那里，等著升值就得了。

那么有沒(méi)有可能我們也可以效仿京都市政府，我們也搞這個(gè)空置稅？空置稅有什么好處？這是一種額外的征收，你正常有房子的人自己居住在自己的房子里你是不需要交稅的，可是你購(gòu)置了更多的房子，你形成了資源的浪費(fèi)，而這個(gè)市場(chǎng)上還有很多年輕人剛到這個(gè)城市來(lái)打拼，租房子價(jià)格過(guò)高租都租不起，所以我們收空置稅收。

空置稅不是目的，而是要通過(guò)稅收的手段把更多的房子給逼出來(lái)，讓那些房產(chǎn)投資者把房子賣(mài)掉或者把房子提供出來(lái)，進(jìn)入到租房市場(chǎng)，把租金給打壓下來(lái)。我覺(jué)得這應(yīng)該是一個(gè)兩全其美的方法，要不然你不把房子提供出來(lái)，好讓地方政府收到更多的稅收，要不然你為了不交這個(gè)空置稅就把房子賣(mài)掉，或者把房子租出去，會(huì)使得當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)更加健康。我覺(jué)得在房產(chǎn)稅還未能真正出臺(tái)之前，那么空置稅我們有沒(méi)有可能試一試？

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