不能說毫無先兆，只能說猝不及防！近日，黃埔舊改新政3.0正式官宣。

△《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)關于實施城市更新行動推進城市高質量發(fā)展的若干措施》在區(qū)官網公布

【資料圖】

雖然從網頁的瀏覽量看，留意到政策已正式發(fā)布的人并不多，但這并不影響其內容的重磅程度！

眾所周知，2020年6月，黃埔區(qū)率先推出了3年完成66個舊村拆遷改造的方案。并在2019、2020年先后發(fā)布過舊改政策1.0、2.0版本。

不過，在推進的過程中又經歷了剎車，并調了整個舊改的節(jié)奏。如今舊改新政3.0的出臺，意味著黃埔舊改的再出發(fā)？

舊改新政3.0

對比征求意見稿這些是重點

細心看這文件，還是能發(fā)現一些亮點，其中最吸睛的莫過于對安置回遷房的限售規(guī)定，有了180°的變化。

去年年底，3.0版本的征求意見稿中重點提到，村民對安置回遷房自持比例≥50%，并且取得不動產權證后自持不少于20年。自持以外的部分也要在取得不動產權證后5年才能交易。

而最新敲定的3.0版本政策里，只提及到完成“集轉國”的回遷房，方可辦理補交土地出讓金手續(xù)，刪去了回遷房自持比例、自持年限、限售時間等內容。

簡單說，村民只要拿證并補交土地出讓金后，即可將回遷房放到市場上交易。這肯定是各有利弊，對市場的調節(jié)作用要求也更高。

另一個值得關注的點，是產居比例要求的變化。去年年底的征求意見稿表述為：

知識城、科學城、黃埔港片區(qū)的舊村改造項目融資區(qū)地塊，產業(yè)建設量和留用地指標產生的權益面積（含商業(yè)商務服務業(yè)、新型產業(yè)、產業(yè)的公建配套），原則上應占融資區(qū)地塊總建設量分別不低于40%、30%、40%，

或舊村改造項目產業(yè)建設量（含商業(yè)商務服務業(yè)、新型產業(yè)、產業(yè)的公建配套），原則上不低于項目總建設量的30%。

而正式的3.0版本里，則刪除了相關產業(yè)要求的表述，相關調整也和今年年初市級發(fā)布的《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》契合，該文件已不再提及圈層劃分及相關產業(yè)導入比例的要求，被視為是降低開發(fā)商參與舊改推進難度的重要措施。

△2022年年底發(fā)布的征求意見稿局部截圖

還有一點大家未必會留意到的是，對于舊改融資區(qū)中配建住房的要求。

征求意見稿提到，舊改融資區(qū)中須配置建面占比不低于5%的“雙限房”（限銷售對象、限房價），并按照項目融資區(qū)最近一期商品房備案價下浮不低于10%的價格向合資格人才銷售。

△2022年年底發(fā)布的征求意見稿局部截圖

而正式公布文件中則改為：

結合功能定位、產業(yè)布局、配套規(guī)劃，在重點產業(yè)集聚區(qū)中且具備承載條件的新批復舊村改造項目，規(guī)劃配置不低于融資區(qū)住宅總建筑面積3%的政策性住房，建成后由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門指定單位以建安成本價回購。

△最新發(fā)布文件局部截圖

“雙限房”改為政策性住房，比例從5%下調至3%，但從商品房9折價改為成本價銷售，對開發(fā)商的綜合實力要求也相應提高了不少。

珠江村

73萬㎡大盤配九年制學校

無論如何，黃埔舊改再出發(fā)已是板上釘釘的事。比如日前，老黃埔下沙珠江村發(fā)布了控規(guī)調整公示，一座超70萬㎡的大盤上線，足夠吸睛。

珠江村，位于黃埔中山大道與港前路之間，西面隔魚茅路即魚珠地鐵站，東北側隔中山大道為大沙地商圈，地段不差，早在2021年4月表決通過景業(yè)名邦聯合體為合作企業(yè)。

此次控規(guī)調整，主要是將原來的二類居住、商業(yè)金融業(yè)、防護綠地等用地調整為二類居住、二類居住/商業(yè)、商業(yè)/商務、公園綠地、中小學用地等。

按照最新公布的控規(guī)調整公示，舊村改造范圍用地面積約25.05公頃，總建面73.72萬㎡；安置房項目用地面積約0.7公頃，總建面2.87萬㎡。

對了，既然這里提到安置(回遷)房，它對商品房市場會有多大沖擊？

就珠江村安置房范圍約2.87萬㎡的建面，體量不算大，再扣除村民回遷自住的面積，真正會推出市場的相當小，對商品房影響很有限。

△現行控規(guī)示意圖

除了用地性質的調整，基礎設施、公建配套等規(guī)劃還更有看頭。比如，舊改范圍內將優(yōu)化部分規(guī)劃道路線位，新增公交首末站、社會停車場各1處，新增4條支路。

規(guī)劃的公服及市政設施，總建面更是達到6.57萬㎡，當中就包含九年一貫制學校（30小學+18班初中）、2所幼兒園以及肉菜市場、社區(qū)衛(wèi)生站等，配套還挺齊全。

△擬調整控規(guī)示意圖

而在蟹山西路緊靠舊改紅線的位置，還有一處醫(yī)療衛(wèi)生用地，是現成的黃埔區(qū)中醫(yī)醫(yī)院。

村企雙方或將適時“分手”

實際上，作為老黃埔緊靠魚珠的一個舊改項目，珠江村的關注度一直都很高，比如今年年初的黃埔高質量發(fā)展大會，官方就點名要加快推進該村舊改，實現首開區(qū)動工。

△珠江村改造效果圖

不過另一方面，項目的推進并非一帆風順。

早在2021年底，全村私宅簽約率已達99.5%，拆除率超90%。但也就在同一時期，項目時不時就傳出停工、臨遷費逾期等消息。

△2021年12月項目拆除情況 來源:珠江村舊村改造

其后經過舊改政策調整等一系列變化，珠江村舊改實施方案獲批，項目也迎來了轉機。

到了今年3月下旬，珠江村舊村改造公眾號更發(fā)布公告，就項目推進進展、臨遷費發(fā)放等關注度較高的問題作出回應。

同時也提到，聯社正在加快核實項目合作企業(yè)運營狀況，如發(fā)現企業(yè)因資金問題造成項目進展再次受到嚴重影響，將按規(guī)定適時啟動合作企業(yè)變更或退出流程。

這對于穩(wěn)步推進項目建設，無疑具有重要的意義。

一來項目受官方重點關注，二來項目地段優(yōu)越，加快推進將可改善村民居住環(huán)境，并且補充市場新房供應。

△珠江村改造效果圖

目前來看，珠江村舊改周邊在售一手住宅主要有老黃埔舊改“三劍客”，即富頤華庭、中鼎君和名城珺合府、萬科城市之光，均價約5萬-5.6萬/㎡。

△萬科城市之光

而如果按原來順利的推進節(jié)奏，推測珠江村舊改融資區(qū)也差不多到入市階段，市場選擇也更多。

湖中村

舊改推進一路“狂飆”

不僅黃埔，就連同樣在東部的增城，也傳來了寧西湖中村舊改片策方案獲批的消息，讓人不由得感到，最近動作頻頻的舊改，似乎正要“滿血復活”了。

湖中村舊改，除了涉及該村竹山、社排兩個經濟社，另外還有部分屬于百湖村的土地。

實際上，這個舊改項目就是3月下旬才被增城城投以底價19億元、折合5026元/㎡拿下的沙寧路東側地塊，屬于采用儲改結合推進的項目。

由于其位處增城開發(fā)區(qū)東拓范圍，項目的推進可謂一路“狂飆”。

今年2月中旬公布基礎數據調查成果，2月下旬地塊掛牌出讓，3月下旬順利成交，再到日前片策方案獲批……

根據獲批方案，項目改造范圍共約18.8834公頃，除靠近永寧大道、沙寧路的少量公園綠地、防護綠地及部分城市道路用地之外，余下的17.1239公頃均為建新范圍。

總體來看，整個項目大致由三湖路劃分為南北兩部分，其中南部為純居住用地，配有社區(qū)衛(wèi)生站、農貿市場、公交首末站等。

北部為商住混合用地，配有幼兒園、托育機構等，還有單獨占地的36班小學。

另外，項目復建區(qū)總建面6.3萬㎡，包括3.54萬㎡住宅物業(yè)、2.76萬㎡商業(yè)物業(yè)。

對了，根據公示方案的附圖，整個項目規(guī)劃有22棟住宅樓，其中南部住宅主要圍繞原有的低矮山坡建設，生態(tài)條件不差。

目前，項目所在的寧西街樓市仍處于相對空白的狀態(tài)，最近的在售一手樓要去到西面約4.3公里的永寧板塊，光大樾云臺、中建鄂旅投嶺南悅府等1.6萬-1.75萬/㎡就有交易。

△周邊樓盤

未來舊改項目入市后，將會為增城開發(fā)區(qū)工作的人士提供就近置業(yè)的選擇。

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