前幾天合肥房管局發(fā)布了延長《關(guān)于新建商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)事項的通知》有效期的通知，2021年4月14日施行的公證搖號和公開銷售政策繼續(xù)實(shí)施，延期三年。

恍然間已經(jīng)兩年過去了，不由感慨時間去哪了？身在其中不知覺，但回首卻發(fā)現(xiàn)時光如梭，我們已經(jīng)走過了一年又一年。而這兩年合肥樓市也發(fā)生了很多變化，今天班長和大家一起來回憶一下，留個紀(jì)念。

當(dāng)然，如有錯誤和遺漏歡迎指正和補(bǔ)充，畢竟記憶力大不如從前……。

(資料圖)

合肥是在2021年4月6日發(fā)布的“合肥房地產(chǎn)新政八條”，到今天正好兩年時間。其中涉及到了穩(wěn)定增加土地供應(yīng)、學(xué)位制、限購、搖號+限售、從嚴(yán)調(diào)控商品住房價格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度、打擊各種房地產(chǎn)市場亂象等。

這八條政策出臺的背景是合肥自2020年11月開始，房價開始了一輪來勢迅猛的上漲行情，其中以學(xué)區(qū)房漲幅最為明顯，其他政務(wù)、濱湖、高新、蜀山、包河、經(jīng)開和廬陽等區(qū)域或者其中一些板塊的二手房價格也是連連上漲。在一片欣欣向榮的市場下，街頭巷尾均在討論房子、房價，極為狂熱。

而二手房價格的猛然上漲，新房價格并沒有時間來進(jìn)行調(diào)節(jié)，也不能靈活定價，還是執(zhí)行前期的限價，讓合肥樓市出現(xiàn)了眾多“倒掛盤”，也就是新房的價格遠(yuǎn)低于周邊二手房的價格，其中高者更是有著萬元每平的差價。

利潤動人心，所以市場上“號頭費(fèi)”橫行，加上不冷靜的市場，普通人想買熱門樓盤往往會吃“閉門羹”，即便次一級樓盤也往往不得其門而入，總之亂象極多。在中央調(diào)控政策導(dǎo)向、任由市場發(fā)展極剛易折的風(fēng)險下，合肥發(fā)布了新政八條。

新政八條的發(fā)布，可以說是合肥樓市的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在一系列調(diào)控之下，市場亂象一掃而空，并逐漸冷靜，購房目標(biāo)也從二手房轉(zhuǎn)向新房，我們以最熱門的政務(wù)區(qū)、濱湖和高新區(qū)為例。

經(jīng)過數(shù)月的發(fā)酵，到了7月，政務(wù)區(qū)和高新區(qū)的銷量比3月下滑了82.7%，濱湖區(qū)下滑了76.9%，降幅極為明顯，不過此時價格并沒有明顯變化，市場余溫也讓48/38學(xué)區(qū)房價格迎來一波漲幅。（數(shù)據(jù)引用貝系，下午為部分樓盤數(shù)據(jù)）

所以2021年8月又連續(xù)發(fā)布了《關(guān)于深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的通知》和《關(guān)于建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制的通知》，擴(kuò)大限購范圍，加入了38中、和平小學(xué)、48中和屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)二手房，補(bǔ)上了之前的漏洞。

又祭出了二手房指導(dǎo)價這個大殺器，不過具體指導(dǎo)價格并未出臺，后面二手房市場急轉(zhuǎn)直下，更沒有了發(fā)布的必要。

不過與之相反的是新房、尤其是限價盤的熱度居高不下，千人登記成為常態(tài)，所以8月合肥又發(fā)布新規(guī)：熱點(diǎn)樓盤實(shí)行凍資的政策。原本的驗資規(guī)定，可以一筆資金多個小馬甲使用，在實(shí)行凍資后，登記人數(shù)顯著下滑。

另外值得一提的是2021年6月第一輪集中土拍的規(guī)則進(jìn)行了很大調(diào)整，其中影響最為深遠(yuǎn)的就是實(shí)行毛坯限價制度和不允許通過地下室拉低樓棟均價。

這對于穩(wěn)定市場起到了極為明顯的作用，購房者不用擔(dān)心未來半年到一年內(nèi)新房價格大漲，再加上搖號政策，給買房人吃了一個定心丸，甚至限價后部分小高、洋房價格更加便宜，減少了市場恐慌和焦慮氣氛。

隨后二手房市場一路下滑，我們可以看到從7月開始銷量連續(xù)下跌，直到10月僅有776套，實(shí)在慘不忍睹，價格也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。（數(shù)據(jù)源：貝系，不包含三縣）

低迷的二手房市場，疊加開發(fā)暴雷，新房價格上漲等因素，也影響了新房市場熱度。一方面新房的供應(yīng)變多，不再像之前那樣悟著，紛紛開始搶跑，但另一方面新房登記人數(shù)卻變少了，能搖號的樓盤越來越少，放棄選房比例越來截大。

比如上月火爆全網(wǎng)的龍湖光年，2021年10月登記時，推出5棟樓，排名前70的購房者多人放棄，到選房結(jié)束還有20套房源未出售（2樓10套），市場觀望氣氛濃重。

到年末，以濱湖區(qū)為例，有4個新盤5批次啟動登記，共推出640套房源，卻僅僅只有建發(fā)美的珺和府達(dá)到搖號條件，2.6萬的置地栢悅軒也未達(dá)到搖號條件，開發(fā)商也紛紛降低首付比例。

而在調(diào)控端，2021年下半年并沒有太多動作，主要是國慶假期后，10月8日，合肥發(fā)布《關(guān)于開展職住平衡試點(diǎn)工作的通知》，在高新區(qū)試點(diǎn)職住平衡。

合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住宅項目登記搖號銷售時，在提供不低于30%比例的房源優(yōu)先用于剛需人群購房后，同時提供不低于總房源30%比例的房源用于合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)職住平衡試點(diǎn)工作。

隨著時間到了2022年，經(jīng)過了2021年下半年的低谷后，市場有反彈的跡象，首先開年第一輪集中土拍供應(yīng)了多個優(yōu)質(zhì)地塊，其中又有省府5宗地最引人關(guān)注，也就是高速尚宸院、置地悅璽、保利天珺、高速尚如院和中鐵璟和院。

3月初政務(wù)東的星瀾灣一次性推出600多套房源，吸引了1730人成功登記，也給開年的市場注入一針強(qiáng)心劑。

二手房市場也呈現(xiàn)了向上的趨勢，3月合肥市區(qū)成交了1889套，九區(qū)三縣共成交2279套房源，除長豐外，銷量均不同幅度上漲。（數(shù)據(jù)源：貝系）

不過回暖的趨勢被突如其來的疫情打破，不管是新房還是二手房市場都急轉(zhuǎn)直下，春節(jié)后到4月8日，共有34批次樓盤登記，但是觸發(fā)搖號的僅有新站區(qū)的高速中央公園、包河區(qū)的陶然里、星瀾灣和中駿世界城這幾個樓盤。

最具代表性的是省府東板塊的保利中交和光逸境，在合肥施行登記搖號政策之后，省府板塊各樓盤共登記過12次，還是省府板塊第一個未達(dá)到搖號條件不用搖號的樓盤，而且還是100多平的小面積房源。

接下來的樓市可以說忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開，自3月鄭州全面放開限購、限貸政策以后，各地的放松力度逐漸加強(qiáng)。從三四線城市到以鄭州、蘭州、蘇州為代表的二線城市，可以明確的是房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入一個新的階段：由緊到松！

合肥沒有例外，5月合肥進(jìn)行首輪重要調(diào)控，主要分為幾個方面，一是瑤海區(qū)、新站區(qū)以及經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購；

二是限購區(qū)域社保由連續(xù)一年變累計6個月，只要在過去2年內(nèi)累計6個月即可，斷繳也不影響，還可以一次性補(bǔ)繳；

三是合肥本市戶籍的可以在限購區(qū)域購買第三套，但是只能買二手房不能買新房。整體上看合肥這一次的調(diào)控還是比較溫和的，力度比較小。

另外還發(fā)布了二孩政策：規(guī)定是對于已生育兩個及以上子女，且有子女年齡未滿18周歲的家庭，首付比例不低于3成（具體首付比例符合金融機(jī)構(gòu)貸款政策確定的購房資格首付比例要求）。

二孩政策的執(zhí)行對于普通樓盤并沒什么影響，但對于熱門樓盤的促進(jìn)作用極為明顯，大幅降低了購房門檻，所以隨后省府樓盤登記人數(shù)大幅提升。

雖然5月的調(diào)控對樓市起到了一定促進(jìn)作用，但是并沒有達(dá)到預(yù)期，所以在6月合肥在5月的調(diào)控基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行了放松。主要有以下4條：第一：戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購房資格。第二，非本市戶籍居民家庭購房資格認(rèn)定中，社保、個稅認(rèn)可追溯、補(bǔ)繳。第三，法人、非法人組織可以購買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。第四，限購資格查詢時，非限購區(qū)域住房（新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園）不再計為家庭住房套數(shù)，剛需資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變。

調(diào)控的效果明顯起到了促進(jìn)作用，5月份九區(qū)三縣2352套成交房源，相比4月份的1385套，上漲69.82%。

6月合肥9區(qū)3縣共成交2157套房源，7月份合肥9區(qū)3縣共成交2390套房源，不過在短暫刺激過后，隨后再次下滑。當(dāng)然，也有此時集中爆發(fā)的外地多個城市頻發(fā)的樓盤停工事件影響，讓市場信心進(jìn)一步下降。（數(shù)據(jù)源：貝系）

新房市場接下來熱度主要集中在了置地上璽、省府中軸F3、栢悅書香等熱門盤上，調(diào)控在夏季僅發(fā)布了職住平衡的調(diào)整，將原30%的名額提升到提供不低于總房源50%比例的房源用于職住平衡試點(diǎn)工作，在高新區(qū)的基礎(chǔ)上，新增經(jīng)開區(qū)（不含新橋科技創(chuàng)新示范區(qū)）納入職住平衡試點(diǎn)范圍。

隨后高新區(qū)也發(fā)布了細(xì)則，將參與職住平衡企業(yè)范圍擴(kuò)大到工商稅務(wù)關(guān)系在高新區(qū)的企業(yè)，取消了重點(diǎn)企業(yè)限制，取消了本科學(xué)歷限制，也讓后面普通購房者在高新區(qū)買搖號盤變得更加困難。

進(jìn)入秋季后，值得一提的是東部新中心的火爆，偉星東新壹號得益于東新的概念、合理的定價，還有交通、自然資源和開發(fā)商品牌的優(yōu)勢，584套房源共登記了2321人，讓東新和瑤海區(qū)的樓市翻開了一個新的篇章。

而隨后受制于再次爆發(fā)的疫情、眾陽影響，市場銷量、價格雙跌，尤其價格下滑十分明顯，開發(fā)商、購房者雙雙信心不足。第三輪集中土拍中政務(wù)、經(jīng)開、蜀山多宗地塊流拍，第四輪土拍也表現(xiàn)不佳。

而第三輪土拍也有幾個重要變化：一是部分區(qū)域毛坯限價上漲，如第三輪集中土拍經(jīng)開區(qū)應(yīng)流地塊毛坯2.98萬（第四輪下調(diào)限價到26492元/平），濱湖區(qū)金融西南板塊毛坯限價漲到2.76萬等等；二是，要求第三輪和第四輪的地塊毛坯銷售；三是開始推出現(xiàn)房銷售、不限價地塊試點(diǎn)，也就是第四輪出讓成功的偉星政務(wù)和包河紅達(dá)地塊。

從下半年的數(shù)據(jù)來看，市區(qū)在7月以后，銷量和價格一路下滑，價格在11月達(dá)到了最低谷，為2022年最低值。

在低迷的市場下，為了刺激市場，合肥也在11月初取消離婚房查兩年后的規(guī)定，離婚后房查不再加上前妻/前夫的套數(shù)，不查原家庭房產(chǎn)情況，只查個人名下及有撫養(yǎng)權(quán)未成年子女的住房套數(shù)。

并在11月再次上線了購房資格碼，隨后又發(fā)布通知，對《新建商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)事項的通知》中部分內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，如降觸發(fā)公證搖號的比例由1.5降低至1.2、公示時間統(tǒng)一調(diào)整為公示時間不少于24小時，選房結(jié)果可以不再公示、選房資格搖號完成后即進(jìn)行選房順序搖號等。

之前的流程是登記→公示→選房資格搖號→公示→選房順序搖號→公示→選房→公示，整個流程下來大約15天左右。調(diào)整后為登記→公示1天→選房資格和選房順序搖號→公示1天→選房，最快7天就可以完成整個流程。

這一系列的新規(guī)，讓購房者能夠更方便和更多的參與樓盤登記，搖號比例的降低也更容易觸發(fā)搖號，讓購房者獲利的同時也利于開發(fā)商的宣傳造勢。

12月初包河區(qū)發(fā)布關(guān)于《合肥市包河區(qū)房屋征收房票安置實(shí)施方案》（征求意見稿）公開征求意見的公告，隨后多區(qū)也發(fā)布相關(guān)文件和計劃執(zhí)行。

以包河區(qū)的規(guī)定為例：房票安置指房屋征收實(shí)施單位依據(jù)本方案將應(yīng)安置房屋價值以房票形式出具給被征收人的結(jié)算憑證，由被征收人自行在包河區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)購買新建商品房(含商品住宅、車位、車庫及配套的儲藏室)的一種房屋安置方式，并且政府會給與獎勵。

當(dāng)然，房票安置也還有其他使用條件，如用于購房的資金，原則上不低于房票金額的90%，余額部分由房票出具單位在代繳購房款項后，據(jù)實(shí)支付給被征收人，票面金額不足支付購房款的，由房票使用人自行補(bǔ)足。

房票自開出之日起，兌付期限至同批次空號分房公告之日止，但最長不超過12個月，在兌付期內(nèi)主動放棄或期限屆滿未實(shí)際使用房票購房，應(yīng)及時與房票出具單位辦理房票退回、空號卡領(lǐng)取等相關(guān)手續(xù)。

另外所持房票票面金額在購房過程中等同于貨幣資金，可直接用于驗資、凍資等，也就是可以拿房票參與熱門樓盤登記、搖號，細(xì)節(jié)考慮的還是非常充分的。

如果不愿意房票安置，仍按照原征收補(bǔ)償安置協(xié)議執(zhí)行，房票使用僅限于房票開具的使用人本人，不得提現(xiàn)、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、抵押、質(zhì)押等等。

時間再次到了2023年，2月開年的二手房市場疊加了2022年末和春節(jié)的需求，表現(xiàn)良好，合肥9區(qū)3縣共成交3402套住宅，是近兩年來表現(xiàn)最好的月份。

在進(jìn)入3月后，3月的銷量2970套（還未去除商業(yè)和車位等，班長15號以后發(fā)布詳細(xì)數(shù)據(jù)），高于2022年3月的2279套，低于2023年2月的3402套，雖然不及2月，但是表現(xiàn)依然還是不錯的。

但新房市場和接下來的市場還存在巨大壓力，所以合肥在4月4日再次發(fā)布了新政，其中，涉及取消多個板塊限購、剛需資格認(rèn)定修改、購房套數(shù)限制等，前天班長已經(jīng)發(fā)文詳細(xì)介紹，就不贅述了。

總的來看，2年前的4月和2年后的4月，雖然都發(fā)布了調(diào)控，但目的卻大相徑庭，2021年4月是為了抑制過熱的市場，維護(hù)市場穩(wěn)定。而2022年4月的政策卻是為了刺激樓市，恢復(fù)市場熱度和信心。

市場降溫非一日之功，在經(jīng)過充滿變化的兩年后，回溫也非易事，尤其重拾信心更需要時間，接下來調(diào)控還將繼續(xù)，班長也會繼續(xù)和大家分享各類原創(chuàng)文章和各區(qū)域或板塊原創(chuàng)購房參考地圖，也感謝大家對班長的支持和關(guān)注！

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