近日，沈陽土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，繼供地計(jì)劃發(fā)布之后，4月7日2023沈陽首批供地清單隨之發(fā)布。作為沈陽樓市未來走向的風(fēng)向標(biāo)，2023沈陽土地首拍已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。

(資料圖)

上圖為，棟察樓市根據(jù)此前地塊信息所繪制的“沈陽市市本級(jí)住宅用地供地清單”分布圖，清單內(nèi)地塊擬交易日期在2023年3月至9月范圍之內(nèi)。據(jù)筆者了解，上述清單內(nèi)地塊并非為今年沈陽擬出讓的全部地塊清單，各區(qū)還可以自己發(fā)布供地清單。

在沈陽的這份清單發(fā)布后，很多朋友來詢問地塊具體的交易時(shí)間。這里說要說明的是在發(fā)布了清單之后，并非發(fā)布交易公告，也不是這些地塊已經(jīng)敲定了交易日期。這里說明一下什么是供地清單？

今年年初，一份關(guān)于自然資源辦公廳下發(fā)的通知在各城市之間流傳，其中便提到了清單制度。

如上圖所示，文件顯示：市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃。分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

由此看來，沈陽近期所發(fā)布的年度供地計(jì)劃以及出讓地塊清單均與文件內(nèi)容相一致。

哪些熱點(diǎn)地塊值得關(guān)注？

那么此次市本級(jí)所公布的地塊中，哪些是值得我們關(guān)注的熱點(diǎn)地塊呢？其實(shí)總體來看，本次在清單中的地塊整體位置都不錯(cuò)，大多也處于沈陽熱點(diǎn)發(fā)展板塊和核心板塊之內(nèi)。在清單地塊中，也不乏曾經(jīng)出現(xiàn)在市場(chǎng)上過的我們較為熟悉的地塊。

首先，首府新區(qū)清單中地塊較多，包含北陵農(nóng)場(chǎng)（一期）、北陵農(nóng)場(chǎng)（二期）、雅馨苑北-1地塊、雅馨苑北-2地塊，共計(jì)四宗地塊，作為目前沈陽商品住宅銷售的主力板塊，如此多的待出讓地塊，還是給板塊頗為提氣的，讓大家看到了板塊發(fā)展的后續(xù)動(dòng)力。在皇姑區(qū)今年的政府工作報(bào)告中，也提到了推動(dòng)北陵農(nóng)場(chǎng)、公安廳農(nóng)場(chǎng)等重點(diǎn)地塊的開發(fā)建設(shè)。

其次，東藥南廠區(qū)地塊可以說是此次公布的清單中頗為亮眼的主城老城區(qū)地塊。其實(shí)它已經(jīng)被關(guān)注已久，由于鐵西老城可開發(fā)的地塊越來越少，并且東藥南廠區(qū)地塊占地面積不小，并且較為方正，所以大家更為期待它后續(xù)能夠蛻變成什么樣的產(chǎn)品，再加之之前傳出地塊將有一定的商業(yè)或者產(chǎn)業(yè)配比，大家也較為期待。

除鐵西老城和首府新區(qū)外，我們還看到了比較熟悉的高官臺(tái)、丁香湖、經(jīng)開等近年熱門出地板塊，也可以作為大家關(guān)注的重點(diǎn)。

多區(qū)計(jì)劃幾近為0，供地縮緊是好是壞？

上文我們提到了除供地清單外，沈陽也發(fā)布了2023年的住宅用地供地計(jì)劃。如下圖所示。

沈陽市2023年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃表（單位：公頃）

我們可以看到，和平區(qū)、蘇家屯區(qū)的計(jì)劃供地為0，而沈河區(qū)、沈北新區(qū)、康平縣的供地也并不多，可以說是幾近為0 。而沈陽九區(qū)中，皇姑區(qū)、于洪區(qū)的計(jì)劃供地?cái)?shù)量則較多，均超過20公頃。

那么，一些區(qū)域如此明顯的供地緊縮，是好還是壞呢？按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律來看，我們將土地市場(chǎng)稱作為一級(jí)市場(chǎng)，是因?yàn)樗墓?yīng)和成交情況直接決定了未來市場(chǎng)的走向。

供地量減少，最直接的影響便是新建商品住宅供應(yīng)量的減少。這樣可以有效去化當(dāng)下的新房庫(kù)存，但是同樣也會(huì)影響一定的市場(chǎng)預(yù)期和信心，畢竟當(dāng)下的購(gòu)房者越來越趨向于專業(yè)化，購(gòu)房者經(jīng)過這一輪周期，已經(jīng)開始習(xí)慣于通過土地市場(chǎng)來感知未來樓市的變化了。

由年度供地的規(guī)劃傾向，我們也可以看出在未來沈陽商品住宅的發(fā)展傾向，但是在最后，我們還是要提醒大家，當(dāng)下我們看到的地塊僅為清單，如同“房源”掛牌，要等到掛牌拍賣結(jié)束后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成交價(jià)格，才能夠形成對(duì)于其所在區(qū)域以及整個(gè)沈陽樓市的真正影響。

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