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作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

隨著整體市場止跌回升，一季度百強房企業(yè)績同比回正。但出險房企的銷售情況依舊不容樂觀。

中指研究院統(tǒng)計，1-3月，債務違約企業(yè)的銷售額普遍下降30%以上，個別企業(yè)降幅超過60%。

其中，融信（ 03301.HK）一季度銷售額38.65億元，同比下降80.9%。該跌幅居已公布經(jīng)營數(shù)據(jù)的房企前列。

面對流動性困境，融信將希望寄托在銷售回款上，但2022年停止拿地，期末待開發(fā)土儲僅剩90萬平，未來能否支撐其銷售增長尚待觀察。

一季度銷售額38.65億，同比下降80.9%

春節(jié)以來，房地產(chǎn)市場走上溫和復蘇之路，百強房企業(yè)績同步改善。

從中指研究院公布的數(shù)據(jù)來看，一季度百強房企銷售總額17589.5億元，同比增長8.2%。其中，3月份銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

中指研究院指出，今年以來，隨著經(jīng)濟預期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺及落地，消費者購房預期進一步上升，需求得到一定釋放，疊加房企緊抓機遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。

與行業(yè)相比，融信的銷售表現(xiàn)略顯疲軟。4月6日，融信披露，2023年3月單月合約銷售額為15.37億元，而2月單月為13.34億元，環(huán)比增長15.2%。

2023年1-3月，融信累計實現(xiàn)合約銷售額約38.65億元，較2022年同期的202.31億元下跌約80.9%。不僅低于百強房企平均8.2%的增長率，還低于所處TOP51-100房企梯隊的5.4%增長率。

而在去年，融信累計實現(xiàn)合約銷售額約578.73億元，同比降62.79%。

“企業(yè)發(fā)生債務違約，保交樓成為消費者關注的重要因素，企業(yè)品牌受到很大損害，購房者對其信任度較低，嚴重影響企業(yè)的銷售業(yè)績”，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

2022年全年，融信銷售額為合約銷售金額約578.7億元，同比減少62.79%。

銷售疲軟對于融信減輕流動性壓力、償還債務不是件好事。

2022年7月，融信因兩筆美元債利息，共計2786.55萬美元未按時支付，構(gòu)成實質(zhì)違約，進而流動性問題浮出水面。

隨后，融信多筆境內(nèi)外債因無法兌付，相繼違約。其在年報中透露，截至2022年末，集團有106.55億元借款構(gòu)成違約?！坝?022年12月31日后，集團并無按預定還款日期償還若干其他銀行及其他借款。”

年報顯示，2022年，融信錄得虧損收入300.59億元，同比減少約9.69%；同時，年內(nèi)溢利轉(zhuǎn)盈為虧約達124.4億元。截至2022年末，其錄得流動資產(chǎn)淨值340.7億元，借款的即期部分為197.85億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（不包括受限制現(xiàn)金）為55.69億元。

對此，融信表示，已制定措施以減輕流動資金壓力，包括尋求多元化融資、積極與債權(quán)人溝通、節(jié)約經(jīng)營成本，以及加強銷售和回款等。

融信稱，“近期放寬有關預售規(guī)定的政策，激發(fā)了買家興趣并刺激了需求。集團將繼續(xù)積極調(diào)整銷售及預售活動，以更好應對不斷變化的市場環(huán)境”。

惠譽曾分析稱，在短期內(nèi)，融信將高度依賴可用現(xiàn)金和從合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金以清償債務。

待開發(fā)土儲僅剩90萬平，銷售彈藥不足

擺在眼前的是，融信可供銷售的土地可能不夠用了。

在業(yè)內(nèi)，閩系房企融信有著“地產(chǎn)收割機”的稱號。

最具代表性的項目是在2016年，融信以110.1億元拿下上海靜安中興地塊,并14.3萬每平創(chuàng)下最貴單價地王紀錄。融信和歐宗洪借此一戰(zhàn)成名。

2017年，融信又一鼓作氣，用近400億元的代價，拿下杭州、廈門等城市的78塊土地，總建筑面積達1481.5萬平方米。

憑借2016年-2017年囤積的土儲，融信的銷售規(guī)模迅速攀升，從2015年的百億出頭躍升到了2018年的1218億，晉升為當年的“黑馬”。

隨后幾年，考慮到行業(yè)及市場環(huán)境變化，融信的拿地節(jié)奏相對放緩，2019年-2021年，分別新增土地儲備730.55萬平方米、872萬平方米、457萬平方米。

與此同時，融信合約銷售面積為654.77萬平方米、725.09萬平方米、733.66萬平方米，銷售去化面積逐漸超過新增土儲面積。

到了2022年，因流動性壓力，融信直接暫停拿地。截至2022年末，其土地儲備的總建筑面積約為2492萬平方米，其中約930萬平方米為持作出售已竣工物業(yè)，約1470萬平方米在建。

至此融信剩余待未來開發(fā)的土儲僅約90萬平方米，較2021年末的180萬平方米減少一半。

而這90萬平方米土儲能為融信貢獻多少銷售和回款尚不可知。可供參考的是，2022年，融信合約銷售建筑面積為250.95萬平方米，合約銷售金額為578.73億元。

雖然融信的土儲相對不足，但土儲質(zhì)量較高。截至2022年末，融信2492萬平方米的總土儲中，一二線城市占比為83%，且土儲平均成本8022元/米，安全系數(shù)較高。

隨著房地產(chǎn)市場復蘇，這些高能級城市土儲將有望支撐融信銷售業(yè)績的增長。

融信在年報中表示：“相對優(yōu)質(zhì)的土地儲備為集團的銷售及現(xiàn)金流提供了有效支持”。

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