中新經(jīng)緯4月10日電 題：建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)上市首虧，資金壓力仍待緩解

作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

洪宇桁 克而瑞研究中心研究員

(資料圖片)

2022年，河南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下挫明顯，尤其民營(yíng)房企銷售下滑嚴(yán)重。在河南房地產(chǎn)業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)之無(wú)愧的“河南王”。近期，公司發(fā)布了2022年年度財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)30多年來(lái)首次出現(xiàn)年度虧損。

河南省市占率降至3.5%，仍占領(lǐng)先地位

2022年，建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%；合約銷售面積約為344.9萬(wàn)平方米，同比減少了57.8%。由于銷售規(guī)模大幅下滑，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率同比下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)至3.5%，算上中原建業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)后，建業(yè)集團(tuán)在河南省的市占率也同比下降了4.9個(gè)百分點(diǎn)至6.4%。

建業(yè)地產(chǎn)雖然在河南仍保持領(lǐng)先地位，但領(lǐng)先幅度已經(jīng)大幅減小。2022年，建業(yè)地產(chǎn)銷售的權(quán)益比例為64%，相較于2021全年的65%又降低了1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)銷售的權(quán)益比例從2019年開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)3年持續(xù)下降。

2022年，鄭州地區(qū)對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率為13%，同比下降了11個(gè)百分點(diǎn)，洛陽(yáng)貢獻(xiàn)率也降低了6個(gè)百分點(diǎn)，相較之下，商丘的貢獻(xiàn)率提高了7個(gè)百分點(diǎn)，其他城市的銷售貢獻(xiàn)率變化不大。近年來(lái)，高溢價(jià)的鄭州地區(qū)對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率整體呈逐年下降，企業(yè)在鄭州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱，而隨著其他財(cái)務(wù)狀況較好的企業(yè)持續(xù)開(kāi)拓鄭州市場(chǎng)，公司面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力可能會(huì)越來(lái)越大。

建業(yè)地產(chǎn)將2023年的銷售目標(biāo)定為320億元，全年可售貨值預(yù)計(jì)為517.4億元，按此計(jì)算全年需要達(dá)到62%的去化率才能達(dá)成目標(biāo)。從存貨和銷售情況來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)2022年的去化率約為56.7%；2023年的可售貨源中現(xiàn)有存貨占比超過(guò)了35%，加之市場(chǎng)的不確定性，2023年達(dá)到62%的去化率仍需努力。

投資支出降低，總土儲(chǔ)規(guī)模尚可支撐2-3年發(fā)展

2022年，建業(yè)地產(chǎn)僅在商丘、駐馬店和三門(mén)峽通過(guò)股權(quán)合作新增5個(gè)項(xiàng)目，新增土地建筑面積為61.5萬(wàn)平方米，同比減少92.4%，公司為保持資金鏈穩(wěn)定大幅減少了投資支出。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備建筑面積為4698萬(wàn)平方米，相較于年初減少12.07%，其中權(quán)益建筑面積約為3400萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)權(quán)益比例約為72.4%，相較于2021年底略微提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。

從貨值規(guī)模來(lái)看，建業(yè)總土儲(chǔ)建筑面積對(duì)應(yīng)的可售貨值約為1442億元，其中庫(kù)存資源183億元，在建待售資源214億元，未開(kāi)工資源1045億元，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開(kāi)發(fā)。

公司毛利率下跌，非經(jīng)營(yíng)性虧損占八成

2022年，建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入240.83億元，同比減少了42.6%，其中銷售物業(yè)收入為234.67億元，同比減少了42.4%，銷售收入的大幅減少除因?yàn)榻鼉赡赇N售規(guī)模持續(xù)下降外，部分原因來(lái)自疫情反復(fù)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)整體尚有已售未結(jié)銷售額約526.54億元，預(yù)計(jì)將于未來(lái)三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來(lái)營(yíng)業(yè)收入仍有一定保障。

在盈利性指標(biāo)方面，2022年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比大幅降低8.3個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)為加速去化而打折銷售的物業(yè)陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)。值得注意的是，由于建業(yè)地產(chǎn)526.54億元已售未結(jié)銷售額對(duì)應(yīng)毛利為30.63億元，毛利率僅有5.8%，因此企業(yè)的毛利率水平短期內(nèi)仍將處于下行通道。

2022年，建業(yè)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)以及歸母凈利潤(rùn)分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業(yè)出現(xiàn)較大虧損。一方面是因?yàn)榻I(yè)計(jì)提了存貨減值23.7億元，投資物業(yè)公允價(jià)值下跌了14.1億元，以及出現(xiàn)了其他非經(jīng)營(yíng)性虧損 17.7億元。另一方面，建業(yè)的銷管費(fèi)用率同比提升了4.38個(gè)百分點(diǎn)至9.92%，再加上合聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，即使扣除減值等影響，企業(yè)核心凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了虧損，企業(yè)在2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

資金情況承壓，能否緩解有待觀察

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)持有現(xiàn)金約為43.52億元，較于2022年初減少了55.8%；總有息負(fù)債為236.61億元，較年初增長(zhǎng)7.8%，其中短期有息負(fù)債為128.85億元，占比增加了23.7個(gè)百分點(diǎn)至54.5%；現(xiàn)金短債比為0.34，若扣除預(yù)售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金，資金缺口更大。

此外，1-2年到期債務(wù)占比為31.2%，企業(yè)平均債務(wù)償還期限也從2021年底的2.2年降至1.7年，近兩年債務(wù)到期壓力將持續(xù)。由于儲(chǔ)備減少，企業(yè)權(quán)益大幅減少了73.9%至33.28億元，因此凈負(fù)債率相比于年初大幅提高了485.3個(gè)百分點(diǎn)至580.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%，三條紅線全部踩中，未來(lái)壓力更大。

值得注意的是，在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，建業(yè)地產(chǎn)境內(nèi)和境外的有息負(fù)債分別占43%和57%，企業(yè)境外的剛性負(fù)債占比較大。截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)還有約135億元人民幣的美元債將在未來(lái)三年內(nèi)償還，其中2023年將會(huì)出現(xiàn)約60億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續(xù)發(fā)酵背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業(yè)壓力。由于境外債券占比較高，截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本為7.8%，處于較高水平。

除此之外，建業(yè)短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模高達(dá)371.64億元，同比增長(zhǎng)13%。根據(jù)上海票交所公布數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)截至2023年2月底已經(jīng)出現(xiàn)超過(guò)17.37億元的商票逾期，這也將進(jìn)一步加大資金鏈壓力。

在流動(dòng)性壓力劇增背景下，建業(yè)也在想辦法積極自救。企業(yè)在2022年成功引入河南鐵建投集團(tuán)的戰(zhàn)略入股，同時(shí)也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約573億元的戰(zhàn)略授信額度，并且也在持續(xù)變現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活資金。在這一系列動(dòng)作支持下，建業(yè)的流動(dòng)性壓力可能得到一些緩解，但企業(yè)是否能夠平安走出流動(dòng)性危機(jī)仍然有待觀察。

4月3日，建業(yè)地產(chǎn)就境外債務(wù)態(tài)度進(jìn)行調(diào)整，就2023年到期的3筆9億美元有限票據(jù)提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業(yè)地產(chǎn)的資金狀況將有可能得到較大程度的緩解。(中新經(jīng)緯APP)

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