“駱駝精神一直伴隨新城的每一步，我相信，風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠(yuǎn)方”。

2022年財報業(yè)績說明會上，新城控股的董事長王曉松再一次將公司比作駱駝，用駱駝精神“自我打氣”。

過去一年，房地產(chǎn)市場并不平靜，債務(wù)違約、凈利潤大幅虧損成為了市場常聽到的消息。行業(yè)動蕩的情況下，房企洗牌開始了，誰將通往下一站？考驗著房企的經(jīng)營能力。

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新城控股2022年年報顯示，公司全年實現(xiàn)營收1154.57億元，凈利潤13.94億元。“風(fēng)浪越大魚越貴”，新城控股作為一家民營房企，在行業(yè)普遍承壓的情況下，交出一份盈利的成績，已屬來之不易。

更加難能可貴的是，新城控股守住了安全經(jīng)營底線，保障現(xiàn)金流安全，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)5年為正。

同時，公司持續(xù)降杠桿，提升財務(wù)安全邊際，保證了債務(wù)0違約，向市場展現(xiàn)了公司良好的信用，贏得資本市場信任，融資端不斷取得突破。

當(dāng)下，規(guī)模房企進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段。行業(yè)有一個共識，單純依靠住宅開發(fā)以求增長的時代已經(jīng)過去了，行業(yè)進入新的發(fā)展時期，房企需要進化，即從單一比拼規(guī)模到規(guī)模、經(jīng)營、服務(wù)并舉。

在變局下，新城控股有自己的進化論：堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，穩(wěn)住了基本盤，穿越行業(yè)周期。特別是商業(yè)方面，新城控股營收突破百億，保持高毛利，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤，讓企業(yè)更有底氣。

挑戰(zhàn)面前穩(wěn)得住，機會面前才能抓得住。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的全國重點100座城市，一季度銷售面積同比增長近兩成，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇趨勢較明顯。在行業(yè)復(fù)蘇之下，堅持雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，商業(yè)精進的新城控股，拿到了打開下半場發(fā)展之門的鑰匙。

穩(wěn)健的試金石：財務(wù)安全與融資突破

象棋中有句古諺語：“臨殺勿急，穩(wěn)中取勝”，強調(diào)下棋在關(guān)鍵時，不要貪圖快招，要穩(wěn)中進取。

商業(yè)如同棋局。房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，作為示范房企，新城控股過去一年展現(xiàn)了較為穩(wěn)健的一面，營業(yè)收入實現(xiàn)1155億元，歸母凈利潤約14億元，繼續(xù)保持盈利，在民營房企甚至整個行業(yè)中都是比較難得的。

新城控股能夠穩(wěn)健經(jīng)營，離不開自身恪守財務(wù)安全底線和融資上積極突破進取。

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液。2022年，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

良好的現(xiàn)金流之下，為企業(yè)進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)提供了基礎(chǔ)保障。

2022年全年，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位；合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，比上半年末壓降30.82億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化不僅體現(xiàn)在債務(wù)存量端的下降，還體現(xiàn)在還款端的積極償付。

新城控股提前梳理債務(wù)情況，合理安排資金，根據(jù)債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。

年報數(shù)據(jù)顯示，新城控股籌資活動現(xiàn)金流凈流出384.95億元，比2021年流出增加，說明過去一年公司在積極償還債務(wù)。2022年全年，新城控股共償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元，實現(xiàn)債務(wù)0違約，向資本市場展現(xiàn)了公司良好信用和長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

良好的現(xiàn)金流，債務(wù)機構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，積極償還到期債務(wù)，構(gòu)筑了新城控股財務(wù)安全底線，同時也讓企業(yè)得到資本市場的信任，在融資端實現(xiàn)突破。

2022年下半年開始，國家針對房企的金融扶持政策不斷出臺，優(yōu)質(zhì)的房企融資環(huán)境得到改善。

作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約發(fā)債示范房企，新城控股在2022年5月、9月、12月成功發(fā)行3筆中票，累計在境內(nèi)融資40億元。

2022年11月17日，新城控股披露交易商協(xié)會已受理公司150億元儲架式注冊發(fā)行，多家金融機構(gòu)表示支持，這成為新城控股2022年度最大規(guī)模的一單融資，也為后期境內(nèi)中票融資打開了大門。

境內(nèi)方面融資突破，境外融資也有進展。新城控股2022年6月通過香港上市平臺新城發(fā)展子公司發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)。這是彼時地產(chǎn)行業(yè)首筆無增信措施的美元債，體現(xiàn)出資本市場對新城控股的認(rèn)可。

此外，2023年3月，新城控股還宣布了80億元的定增預(yù)案，用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。

可以看出，新城控股通過中票、境外融資等多種方式，構(gòu)建起了暢通且多元化的融資渠道，保障了財務(wù)安全、糧草充足。

財務(wù)安全與融資突破，成為新城控股穩(wěn)健的試金石，讓企業(yè)更具韌性。而有韌性的房企在應(yīng)對市場不確定性時更加游刃有余。

雙輪驅(qū)動，商業(yè)是邁向新發(fā)展的鑰匙

房企行業(yè)近年來有一個共識：房地產(chǎn)行業(yè)到下半場了，誰能夠順利進入下半場，誰才可能長期穩(wěn)健地發(fā)展。

過去，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”經(jīng)營模式在下半場，已經(jīng)難以為繼。下半場發(fā)展的邏輯是恪守安全底線，堅守產(chǎn)品質(zhì)量底線，用長期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營模式。過去比拼規(guī)模速度，已經(jīng)變?yōu)楸绕唇?jīng)營、質(zhì)量與服務(wù)。

作為去年盈利的房企，新城控股之所以可以平穩(wěn)地進入房地產(chǎn)下半場，除了自身財務(wù)基本盤安全外，還有其長期堅守的“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略。

新城控股的“雙輪驅(qū)動”指的就是“住宅+商業(yè)”。

“雙輪驅(qū)動”的優(yōu)勢在于，相比純商業(yè)運營房企，新城控股具有較高的項目操盤與資金回籠能力；而相比于純住宅開發(fā)房企，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營具有一定優(yōu)勢情況下，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力企業(yè)穿越周期。

2022年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。在整體市場不佳的情況下，新城控股聚焦“有回款的銷售，有歸集的銷售”，回款金額達1329億元，回款率達115%，位居行業(yè)前列，展示了住宅開發(fā)壓艙石的作用。

同時，新城控股積極響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”要求，全年交付13.1萬套物業(yè)，展現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)房企的擔(dān)當(dāng)。

商業(yè)方面，2022年，新城控股商業(yè)運營收入首次突破百億大關(guān)，達到100.06億元，同比增長15.82%。公司的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達72.6%，進一步拉高了整體毛利水平。

觀察近年年報發(fā)現(xiàn)，從2021年開始，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年，該比例達到了1.64倍。說明了商業(yè)成為了公司第二增長極，給公司帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

值得注意的是，如果說雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略助力新城控股平穩(wěn)進入下半場，那么商業(yè)上的精進，則是新城控股在下半場邁向新發(fā)展的鑰匙。

新城控股在商業(yè)版圖上的布局是吾悅廣場。年報數(shù)據(jù)顯示，2022年末，新城控股在全國140個城市布局了194座吾悅廣場。

吾悅廣場是新城控股的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)不僅體現(xiàn)在可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更重要地是它還可以為融資提供保障。

據(jù)了解，優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)不僅受到金融機構(gòu)青睞，可以較容易的獲得抵押貸款，而且經(jīng)營性物業(yè)貸期限更長，成本也較低。

此外，面向下半場，商業(yè)運營業(yè)務(wù)也是新城控股打開想象的關(guān)鍵。

3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，通知中提及，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

未來如果這一相關(guān)政策落地，對于經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的房企來說是大利好。房企在“投融建管退”五個方面可以形成一個閉環(huán)，對于房企的物業(yè)經(jīng)營是保值的提升。

在業(yè)績說明會上，新城控股管理層亦表示，“發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成?！?/p>

東吳證券的研報指出，隨著公司計提重資產(chǎn)，輕裝上陣，疊加今年房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，新城控股住宅開發(fā)業(yè)務(wù)未來有望企穩(wěn)；而公司高毛利的商業(yè)運營業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，對公司業(yè)績將形成支撐。

手中有糧，心中不慌。財務(wù)底線安全的新城控股，手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在行業(yè)調(diào)整時，能夠游刃有余穿越周期，當(dāng)行業(yè)復(fù)蘇上升時，未來或?qū)⒂懈蟮陌l(fā)展空間。

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