央廣網(wǎng)北京4月12日消息（記者門庭婷）近期，中指研究院發(fā)布的一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)顯示，2022年，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積首次突破一億平方米。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、城投成為拿地主力、大力發(fā)展保障性租賃住房等背景下，代建市場空間逐漸釋放，房企也將其視為探索新發(fā)展模式的重要路徑。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整成代建市場“催化劑”

【資料圖】

代建并不是新事物，最早的政府代建出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代，商業(yè)代建模式也已存在了十幾年。然而，近幾年來這一模式才成為市場熱門。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，預(yù)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長11.3%。代建市場的快速增長，與近幾年房地產(chǎn)市場的大背景息息相關(guān)。

從土地市場來看，面對市場調(diào)整，近兩年房企拿地?zé)崆椴凰埔酝?，特別是在2022年，民營房企出手更為謹(jǐn)慎，地方性城投公司托底土地市場成為普遍現(xiàn)象。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年拿地面積TOP100企業(yè)中，有地方城投公司71個(gè)，拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投占比達(dá)16.4%，較上年同期增加13.7個(gè)百分點(diǎn)。不過，城投公司拿地后入市率卻低于規(guī)模性房企，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些尚未入市的土地能夠?yàn)榇ㄆ髽I(yè)提供一部分機(jī)會。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域不良資產(chǎn)比重的升高也給資本代建市場帶來了增量。2021年下半年以來不少房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，“隨著不良資產(chǎn)的增多，接手出險(xiǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也需要尋找代建，為項(xiàng)目品牌背書同時(shí)完成保交付任務(wù)?！笨硕鹪谙嚓P(guān)報(bào)告中表示。

土地市場與房地產(chǎn)市場的變化之外，保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模正在逐步擴(kuò)大。2022年8月，住建部表示，“十四五”時(shí)期，全國初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬套（間）。而保障性租賃住房的建設(shè)也會增加政府代建的市場空間。

多種原因的疊加，成為了代建市場規(guī)模增長的“催化劑”，促使市場空間持續(xù)釋放。

輕資產(chǎn)高盈利吸引房企積極入局

市場需求客觀增長的同時(shí)，從房企視角來看，代建也是一塊極具誘惑力的市場“蛋糕”。

一方面，在“房住不炒”的主基調(diào)下，探索新發(fā)展模式是房企發(fā)展的重要方向，而在“三道紅線”的壓力及土地成本高企、融資環(huán)境收緊等情況下，過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的發(fā)展模式難以為繼，由重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式是很多房企的共識，代建恰恰是這樣一條賽道。

另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平普遍下降，代建業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)出相反趨勢，為企業(yè)經(jīng)營貢獻(xiàn)了較高利潤率。中指數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達(dá)到25.4%，高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤率超10個(gè)百分點(diǎn)。

具體到企業(yè)，中原建業(yè)年報(bào)顯示，其2021年、2022年度凈利潤率分別為59.2%和50.1%，而上述兩個(gè)報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)毛利率僅為16.2%與7.9%。綠城管理2022年綜合毛利率達(dá)52.3%，綠城中國同期毛利率則為17.3%。

輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢與較高的盈利水平，讓眾多房企對代建業(yè)務(wù)“心向往之”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家。

可以看到，2022年的代建市場也是風(fēng)起云涌。先是萬科新增投資企業(yè)深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司，此后便是世紀(jì)金源旗下騰云筑科置業(yè)收購當(dāng)代管理、朗詩地產(chǎn)更名“朗詩綠色管理”、龍湖官宣龍湖龍智造、碧桂園公開表態(tài)進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)等。

值得關(guān)注的是，上述企業(yè)中不乏代建領(lǐng)域的“后起之秀”。以龍湖龍智造為例，根據(jù)企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅2023年一季度，龍湖龍智造已獲取10余個(gè)建管項(xiàng)目，總建筑面積近200萬平方米，獲取項(xiàng)目的速度處在行業(yè)領(lǐng)先地位。

截至目前，龍湖龍智造累計(jì)獲取建管項(xiàng)目40余個(gè)，總建筑面積超800萬平方米，業(yè)務(wù)遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟(jì)南等核心一二線城市。此前，龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平曾表示，龍湖集團(tuán)持續(xù)聚焦高能級城市，88%的銷售貨值均布局在一二線城市。龍湖龍智造延續(xù)集團(tuán)戰(zhàn)略，累計(jì)外拓獲取的建管項(xiàng)目中，超90%聚焦在核心一二線城市。實(shí)際上，聚焦高能級城市能夠高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售去化和代建回款，項(xiàng)目安全性更高，這也為龍湖龍智造的快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

今年3月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建地產(chǎn)”榜單，龍湖龍智造位居TOP5，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

房企持續(xù)優(yōu)化布局預(yù)分食千億級蛋糕

盡管代建市場熱情持續(xù)高漲，但對傳統(tǒng)房企而言，進(jìn)入新賽道必須適應(yīng)新規(guī)則。綠城管理CEO李軍曾形象描述“代建之痛”，他認(rèn)為，房企的開發(fā)能力不代表代建能力，“做代建就如同開了個(gè)餐館，一個(gè)好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求?！?/p>

因此，房企布局代建業(yè)務(wù)后，除了尋求規(guī)模的增長，更在拓展業(yè)務(wù)邊界、擴(kuò)大服務(wù)范圍、優(yōu)化服務(wù)能力方面持續(xù)發(fā)力。

“代建第一股”綠城管理形成了“3+3”業(yè)務(wù)模式，在政府代建、商業(yè)代建及資方代建三項(xiàng)代建主業(yè)基礎(chǔ)上疊加金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)三項(xiàng)配套服務(wù)。

中原建業(yè)則遵循“新藍(lán)海戰(zhàn)略”“大中原戰(zhàn)略”“省域化戰(zhàn)略”，在深耕河南主戰(zhàn)場外，發(fā)力省外大中原區(qū)域，以促進(jìn)省外業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)更大突破，形成覆蓋以鄭州為中心，周邊500公里范圍內(nèi)大中原地區(qū)的業(yè)務(wù)布局。

脫胎于“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的龍湖龍智造，受益于龍湖在數(shù)字科技領(lǐng)域超百億元的長期投入，構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的GIS、BIM、AIoT、大數(shù)據(jù)、圖形算法引擎、XR(VR+AR+MR）等地產(chǎn)數(shù)字科技集群，成為行業(yè)數(shù)字科技高地。

今年1月份，龍湖龍智造正式發(fā)布“六大業(yè)務(wù)飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁等，提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的“一站式解決方案，六大業(yè)務(wù)飛輪協(xié)同驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建了完整戰(zhàn)略生態(tài)。

當(dāng)前，國內(nèi)代建市場規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大。東吳證券近日在研報(bào)中提到，經(jīng)過測算，2026年代建業(yè)務(wù)的新簽約金額規(guī)模達(dá)到397億元，2022-2026年5年總規(guī)模可達(dá)1729億元?？硕饎t在報(bào)告中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)代建行業(yè)整體規(guī)模仍然相對較小，整體開發(fā)市場的滲透率很低，對標(biāo)歐美代建參與度可達(dá)20%-30%，國內(nèi)代建行業(yè)未來增長空間巨大。

不過，同時(shí)也應(yīng)該看到，對意欲在代建市場中站穩(wěn)腳跟的企業(yè)來說，這是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。伴隨越來越多企業(yè)涌入，代建領(lǐng)域競爭加劇，行業(yè)集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示，好的代建企業(yè)需具備良好的品牌輸出能力、資源整合能力、經(jīng)營管理能力。

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