來源 | 資管云

視覺 | 劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁

(資料圖片僅供參考)

睿觀察：代建真的還香嗎？恐怕事實(shí)遠(yuǎn)比想象殘酷。在地產(chǎn)代建企業(yè)競爭格局逐步形成中，潛在的風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。代建行業(yè)真正價(jià)值的體現(xiàn)是在于項(xiàng)目運(yùn)營能夠?qū)I(yè)以及品牌能力的體現(xiàn)，也是所有的代建人未來面臨的最重要的課題。

最近兩 年，地產(chǎn)代建的風(fēng)挺大的。

在行情好的時(shí)候，沒什么傳統(tǒng)房企能看到上代建這點(diǎn)“小錢”，但今時(shí)不同往日，行業(yè)大規(guī)模出險(xiǎn)，代建業(yè)務(wù)瞬間成了傳統(tǒng)房企眼中的香餑餑。2022年房企年報(bào)出爐，代建的兩位老前輩綠城和建業(yè)分別交出了27.7%和50.1%毛利率的成績，屬實(shí)讓一眾房企看著眼饞不已。

但代建真的還香嗎？恐怕事實(shí)遠(yuǎn)比想象殘酷。

一是上哪找靠譜的資產(chǎn)？畢竟賺錢的項(xiàng)目不至于找代建；二是能否做到帶資進(jìn)組？事實(shí)是需要代建的項(xiàng)目往往缺的不是能力，而是資金；三是自身是否有品牌溢價(jià)？畢竟無論手藝多好最終還是要看市場買不買單；四是代建真的還能賺錢嗎？大部分民營房企為了養(yǎng)活隊(duì)伍，代建費(fèi)率已經(jīng)內(nèi)卷到了1%。

代建的前景不可謂不廣闊，但是還真不意味著誰都可以通過這個(gè)市場“起死回生”。

地產(chǎn)代建市場概覽

首先看一組數(shù)據(jù)，從2010年一直到2021年，整個(gè)房地產(chǎn)代建新簽約的建筑面積統(tǒng)計(jì)表。在2010年的時(shí)候只有300萬方，一直到2012年的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了1378萬方。緊接著到2017年的時(shí)候，更是達(dá)到了3868萬方，2021年這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)來到了1.02億方。

通過這組數(shù)據(jù)能發(fā)現(xiàn)在這些將近11年的時(shí)間里，中國房地產(chǎn)的代建市場，當(dāng)年的新簽約合約的項(xiàng)目數(shù)量以及建筑面積的年復(fù)合增速均超過了24%。

預(yù)計(jì)到2025年國內(nèi)代建這個(gè)潛在的市場面積有望增加至9.1億平米，其中商業(yè)代建市場規(guī)模將由2020年的3.5億平方米增長至6.2億平方米，當(dāng)年新簽的代建合同建筑面積有望延續(xù)增長，預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到2.3億平方米在這里面商業(yè)代建的占比將達(dá)到66%。也能發(fā)現(xiàn)2020年Top100后的中小房企銷售面積在8.16億平米，是當(dāng)年代建規(guī)模的十余倍，意味著就超過將近7億平米的待建增量空間有待進(jìn)一步的挖掘，未來的空間非常巨大。

在代建市場廣闊前景的吸引下，品牌房企紛沓而至，代建行業(yè)競爭也日益加劇。

在2010年的時(shí)候，隨著綠城成立子公司，專注于代建業(yè)務(wù)，當(dāng)年代建市場的份額占比僅有0.1%。緊接著在2013年，萬科小股操盤開啟了股權(quán)式的代建，當(dāng)年的代建市場份額也僅有1.3%。之后在2014年朗詩涉足代建。2015年，首先是建業(yè)集團(tuán)開啟了新藍(lán)海戰(zhàn)略，中原建業(yè)成立，同一年綠城開始剝離代建業(yè)務(wù)，成立了綠城管理集團(tuán)。隨著這些公司的成立以及發(fā)展，當(dāng)年代建的市場份額也是達(dá)到了2%。

隨著藍(lán)光涉足代建，以及金地、雅居樂，分別成立了金地管理、雅居樂房管，從而專注于代建業(yè)務(wù)。在2020年代建行業(yè)內(nèi)的大型代建公司已經(jīng)有了將近30多家。到了2021年，國內(nèi)代建的滲透率其實(shí)還沒有達(dá)到5%，相比于歐美國家30%左右的一個(gè)發(fā)展水平，仍有很大的一個(gè)提升空間。

樂觀估計(jì)國內(nèi)的代建市場每年可以達(dá)到2萬到3萬億方，可謂前景非常廣闊。近三年隨著商品房市場處在一個(gè)低速增長的態(tài)勢， 但2015年以來代建的參與者快速擴(kuò)容，將近40多家的房企參與進(jìn)代建業(yè)務(wù)，前景雖然美好，但是競爭也在逐步地加劇。

地產(chǎn)代建企業(yè)競爭格局

目前地產(chǎn)代建企業(yè)的競爭格局是在代建商業(yè)模式各種創(chuàng)新的背后，逐步的折射出對于金融服務(wù)的巨大需求。在開發(fā)管理之外，委托方資金的需求，盤活資產(chǎn)的訴求逐步地在增多。

提供金融服務(wù)的商業(yè)代建模式是行業(yè)未來發(fā)展的一個(gè)重要趨勢，這個(gè)趨勢對于中小房企來講，主要體現(xiàn)在資源的賦能，也就是基于服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)企業(yè)定位，傳統(tǒng)的招拍掛獲取土地的途徑受限，需要賦能外部資源借力參與。

而對于金融機(jī)構(gòu)來講，它的資產(chǎn)處置，也就是房地產(chǎn)企業(yè)代償債務(wù)的規(guī)模目前已經(jīng)達(dá)到了1.8萬億，承接全國性、地方性AMC的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)或是未來的一個(gè)方向，業(yè)務(wù)也需要一些專門的匹配。首先通過中小房企參與公開市場的競拍，這個(gè)方面就需要引入資金方，從提供拿地后的開發(fā)管理服務(wù)，延伸到拿地前的金融服務(wù)，從而參與公開市場的競拍，為委托方資源賦能。而不良資產(chǎn)的處置主要是依托自身專業(yè)能力與信用背書，協(xié)同金融機(jī)構(gòu)提供結(jié)構(gòu)化的金融方案，并結(jié)合開發(fā)管理服務(wù)，盤活不良資產(chǎn)。

整體來看，目前地產(chǎn)代建企業(yè)的競爭格局可以分為五大類，第一大類是頭部玩家，綠城管理、中原建業(yè)、金地管理。第二大類是央企玩家，包括華潤、保利、華僑城、招商以及萬科。第三大類是介入比較早，而且有各自的成熟的模式，可以稱為老玩家，包括朗詩、藍(lán)城。第四大類是隨著市場的發(fā)展，競爭格局的加劇，陸陸續(xù)續(xù)的有一些新玩家也在入局地產(chǎn)代建，包括旭輝、龍湖、新世界以及中南地產(chǎn)。第五大類是受到企業(yè)本身的發(fā)展，階段性的有一些暫離玩家，如雅居樂、藍(lán)光、綠地以及陽光城。

當(dāng)然在地產(chǎn)行業(yè)高光發(fā)展的光環(huán)下，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。首先在激烈的競爭的格局下以及高光的發(fā)展的環(huán)境下，很多行業(yè)都背負(fù)轉(zhuǎn)型的壓力。第二點(diǎn)是從業(yè)人員要有打工者的心態(tài)，要有乙方心態(tài)，尤其是從原來的地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之后，如果心態(tài)不得以及時(shí)的扭轉(zhuǎn)，很多業(yè)務(wù)的開展就會受限，正如同綠城管理CEO李軍所說，做代建就如同開了個(gè)餐館，一個(gè)好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。第三個(gè)，這個(gè)行業(yè)其實(shí)是沒有情懷可言，只靠數(shù)字說話。第四個(gè)守業(yè)比創(chuàng)業(yè)更難，代建行業(yè)真正價(jià)值的體現(xiàn)是在于項(xiàng)目運(yùn)營能夠?qū)I(yè)以及品牌能力的體現(xiàn)，也是所有的代建人未來面臨的最重要的課題。

從另外一個(gè)層面上來看，目前代建行業(yè)的競爭格局已經(jīng)非常的激烈，除了綠城、金地、中原建業(yè)，頭部的代建房企有一定競爭優(yōu)勢之外，大部分房企在獲取代建業(yè)務(wù)上已經(jīng)面臨著很大難度。一些新入的代建行業(yè)的品牌房企，甚至寧可超低的代建代管費(fèi)率來獲取代建項(xiàng)目。當(dāng)然核心訴求只是為了保住或者維系公司的開發(fā)建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)，畢竟目前的市場環(huán)境下，自主投資和開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目會面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。但是從代建市場的真實(shí)情況來說，就純代建類似于施工的這種項(xiàng)目的競爭已經(jīng)異常的激烈。

因此對于代建方而言，核心競爭優(yōu)勢或許還在于能否同步解決項(xiàng)目建設(shè)所需的資金。不管是直接為項(xiàng)目提供融資或融資方面的擔(dān)保，或者是引入投資機(jī)構(gòu)輸入資金，這種解決資金的能力，甚至比代建能力來的更為重要。從目前的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)情況來看，對于品牌房企的代建類項(xiàng)目，尤其是暴雷房企和各類的投資機(jī)構(gòu)的紓困或不良地產(chǎn)的項(xiàng)目，提供資金的最大的障礙就在于代建方本身無法作為融資主體或者為項(xiàng)目這些融資提供擔(dān)保。

相比之下，品牌房企對于城投公司、城投平臺托底拿地和保交樓項(xiàng)目的代建業(yè)務(wù)，可能會有更多的業(yè)務(wù)切入的空間。比如在融資方面，既可以考慮城投平臺信用作為基礎(chǔ)的資金投放，又可以按照傳統(tǒng)地產(chǎn)抵押的融資的思路進(jìn)行處理。

那代建業(yè)務(wù)會不會成為大多數(shù)民營房企的一個(gè)主業(yè)？目前最主要的影響還是在于收益規(guī)模方面。當(dāng)前部分品牌的民營房企，以超低價(jià)格承接代建業(yè)務(wù)，只是為了在市場低潮期養(yǎng)住團(tuán)隊(duì)。整個(gè)代建市場仍然主要是由大型的全國性的房企和具有較強(qiáng)品牌影響力的區(qū)域性的房企所主導(dǎo)的，其中央企背景下的房企占據(jù)了代建市場絕大多數(shù)的份額。

即便如此，內(nèi)卷費(fèi)率的代建時(shí)代已經(jīng)到來，要靠代建作為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，哪有那么簡單。

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