果然沒什么壞消息能阻擋得了黑石募資的步伐。

(資料圖)

2023年4月13日，黑石旗下最新全球房地產(chǎn)基金 Blackstone Real Estate Partners X（以下簡稱"BREP X"）已完成最終募資，總募資額為304億美元，是有史以來最大的房地產(chǎn)或私募股權(quán)基金。至此，黑石全球、亞洲、歐洲三大機會型策略目前共有500億美元的資本承諾。

據(jù)投中網(wǎng)了解，這支基金比上一支于2019年關(guān)閉的房地產(chǎn)基金規(guī)模大了48%。

“最大”

鑒于近期黑石的負面消息——擠兌風(fēng)波和債券違約，選擇此時宣布募資完成多多少少有穩(wěn)定軍心的意思。而在這次的新聞稿中，黑石公關(guān)也是些微做出了一點回應(yīng)：

一，“黑石為BREP全球基金中超過1000多億美元的承諾資本提供了16%的凈內(nèi)部回報率?！边@句話換個皮膚仿佛是在對投資者說，甭管外面多風(fēng)雨飄搖，我們內(nèi)部還是一如既往地穩(wěn)。

二，“由于預(yù)見到宏觀趨勢的變化，黑石房地產(chǎn)投資已將其投資組合從面臨逆風(fēng)的資產(chǎn)（如傳統(tǒng)辦公樓和購物中心）中轉(zhuǎn)移，目前投資組合中約80%的資產(chǎn)集中于物流、租賃住房、酒店、實驗室和數(shù)據(jù)中心等板塊?！蓖顿Y偏好的轉(zhuǎn)移，解釋了3月份黑石那筆5.31億歐元債券的違約——所屬領(lǐng)域正是商業(yè)辦公樓。

這話不假。前不久，在2023年3月14日，黑石參與收購了一家會議、活動和酒店技術(shù)提供商Cvent，收購價格為46億美元。這筆交易被稱為黑石少有的堅定的交易之一。

顯然，除了對外高調(diào)表示黑石依然廣受投資者歡迎（完成募資）之外，黑石的這偏公關(guān)稿件從側(cè)面折射出全球房地產(chǎn)基金正遭受周期侵襲的事實，即自2022年以來，房地產(chǎn)市場就頻受貸款收縮、利率上漲等沖擊，盡管黑石房地產(chǎn)全球聯(lián)席主管Ken Caplan 依然淡定地表示:“我們認為，當(dāng)前的市場為黑石房地產(chǎn)提供了絕佳機會?！?/p>

Caplan的自信不光來源于對黑石本身的信仰，還有基金業(yè)績的表現(xiàn)。據(jù)了解，2022年5月，黑石就曾在賓夕法尼亞州聯(lián)邦雇員退休系統(tǒng)的一次演講中透露，其BREP IX基金已實現(xiàn)了47%的凈內(nèi)部收益率，投資了近146億美元的資金。

然而值得一提的是，根據(jù)外媒報道，這次黑石的304億“最大”房地產(chǎn)基金頗有水分，因為這所謂的最大規(guī)模的房地產(chǎn)提款基金是在黑石集團數(shù)月來限制其資金提款之后設(shè)立的。在2022年12月，該公司曾宣布，其500億美元的黑石私人信貸基金首次達到了預(yù)先設(shè)定的提款限額，而就在幾周前，其690億美元的房地產(chǎn)基金也超過了那一季度的限額。

限制贖回

2022年，疫情令大環(huán)境有多蕭條，黑石對房地產(chǎn)的買買買就有多瘋狂。根據(jù)公開資料，光在美國，黑石僅用半年時間就投出去300億美元用于購買房地產(chǎn)。

而當(dāng)初有多瘋狂，現(xiàn)今就有多冰涼。面對投資者難以抵擋的贖回要求，限制贖回則成為目前黑石面對動蕩和混亂的市場環(huán)境所使用的最引人注目的抵御方案。

BREIT（黑石旗下房地產(chǎn)投資信托基金）在致投資者的的公開信中透露，黑石在3月份通過了6.66億美元的贖回請求，僅占該月45億美元贖回請求總額的15％（其中不乏受到硅谷銀行倒閉的影響）。

不光如此，這已是自2022年12月以來黑石連續(xù)第五個月限制贖回，原因則是投資者的撤資要求超過了該基金資產(chǎn)凈值的預(yù)設(shè)5%。也就是說，投資者正在喪失信心，不管是對黑石，還是對房地產(chǎn)市場。12月1日當(dāng)天，黑石向投資者進行限制贖回后，公司股價暴跌12%。

“賣賣賣”

另一方面，黑石已經(jīng)在陸陸續(xù)續(xù)賣出手中的房地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)。據(jù)投中網(wǎng)了解，2023年1月份中，黑石就曾出售了3處資產(chǎn)，并從中套現(xiàn)超80億元。“賣賣賣”的腳步?jīng)]有停止，4月黑石繼續(xù)以虧本36%的價格出售了加利福尼亞州的辦公園區(qū)。

但房地產(chǎn)在黑石集團的重要性不言而喻，該板塊在集團業(yè)務(wù)中占有3000億美元，而且很可能會繼續(xù)增長。蘇世民曾對此表示，“擁有硬資產(chǎn)才能為通脹提供強有力的對沖。”

回過頭來說，作為地產(chǎn)之王，如果說美國是黑石在房地產(chǎn)市場的重心，印度也是逃不開的市場關(guān)鍵詞。

路透社曾報道過，僅在2022年一年中，黑石的房地產(chǎn)股票銷售額就超過了10億美元。而在兩個月前，黑石公司總裁兼首席運營官Jonathan Gray更是在一次新聞發(fā)布會上高調(diào)表示，印度將繼續(xù)是黑石在亞洲最大的市場，其很可能在印度投資基礎(chǔ)設(shè)施，此外Gray亦透露：“印度是我們亞洲戰(zhàn)略支柱的重要組成部分。日本和澳大利亞緊隨其后。”

相信，黑石依然會有下一個“最大”的某某基金，但“最大”真的能保得住黑石在房地產(chǎn)上的地位和野心嗎？（文/喜樂，來源/投中網(wǎng)）

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