最近北園東升的四大金剛也開(kāi)始預(yù)熱，伴隨著左海首開(kāi)去化一般，刷資訊的時(shí)候看到一個(gè)消息，南二環(huán)有2w套房子，出于好奇，決定整理一下南二環(huán)的供應(yīng)和庫(kù)存數(shù)據(jù)。

土拍情況

關(guān)于南二環(huán)，之前聊過(guò)一次，不過(guò)當(dāng)時(shí)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)土拍明細(xì)，這次就來(lái)詳細(xì)看看。

【資料圖】

當(dāng)然關(guān)于這個(gè)板塊的劃分，個(gè)人按舊改劃分：三叉街舊改、東升舊改、郭宅舊改、北園舊改、鼓山南線舊改。

由于之前江南CBD盤(pán)點(diǎn)過(guò)土拍，這次就不做詳細(xì)納入。

從土拍數(shù)據(jù)看看：

整個(gè)板塊相對(duì)早的一幅，來(lái)自2016年?yáng)|升地塊，被福晟拿下，可售樓面價(jià)達(dá)到3.3W，即福晟云樾東升。

這個(gè)地塊屬性很多，商業(yè)、安置房、商品房，全部都有。

地塊也是板塊的地王，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這個(gè)記錄都會(huì)屬于他。

隨后2017三叉街舊改、2018年郭宅舊改、2019年后坂舊改、2020年北園舊改等

伴隨著舊改啟動(dòng)，這些區(qū)域都開(kāi)始土拍，定位80%以上都是住宅用地。

從土拍數(shù)據(jù)來(lái)看：

三叉街：324畝，郭宅：818畝，后坂：250畝，東升：487畝，北園：518畝。

合計(jì)2400畝，扣除2016年的福晟，4年時(shí)間，南二環(huán)供應(yīng)2300畝。

如果再把江南CBD納入，581畝（不包括祥浦苑、建總領(lǐng)筑），整個(gè)大南二環(huán)，4年時(shí)間供應(yīng)2900畝。

當(dāng)然查看數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然大面積供應(yīng)，不過(guò)這里的差異不小，2019-2020年，屬于三叉街、郭宅、后坂舊改。

此時(shí)的土拍，趕上了福州安商房的時(shí)代，導(dǎo)致這些個(gè)區(qū)域，難逃安商房的宿命，唯一一幅純商，就是只有38畝的融僑星譽(yù)。

伴隨著天量供應(yīng)，這些安商房項(xiàng)目，在2020年上市遇冷后。

趕上2021年的回暖期，配合東進(jìn)南下的政策號(hào)召，以及地鐵商圈的加持，這些項(xiàng)目都做到了很好的去化。

可以說(shuō)第一次供應(yīng)壓力，在2021年順利化解。

在庫(kù)存緩解后，板塊再一次啟動(dòng)供應(yīng)，不過(guò)福州已經(jīng)開(kāi)始遇冷，配合安商房的市場(chǎng)反饋，福州土拍也開(kāi)啟調(diào)整。

通過(guò)地塊分割，回歸最早期的路線，安置房、商品房分割出讓。

2021年底，板塊推出北園舊改，2022年推出東升舊改，配合宣傳依舊的SM成功出讓，這四幅純商都被國(guó)企兜底。

查看樓面價(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年的唯一純商融僑星譽(yù)樓面價(jià)1.59W，如今區(qū)位更優(yōu)的北園東升，樓面價(jià)1.35-1.69W。

對(duì)比2016年的地王，樓面價(jià)已經(jīng)腰斬。

目前整個(gè)板塊的庫(kù)存都來(lái)到國(guó)企四大金剛身上，但是對(duì)于南二環(huán)的供應(yīng)，遠(yuǎn)沒(méi)結(jié)束。

打開(kāi)地圖，可以發(fā)現(xiàn)這里的地，還有不少。

比如：

白湖亭萬(wàn)達(dá)旁，三威橡塑化工有限公司及周邊地塊：81畝。

二環(huán)路以南，躍進(jìn)郭宅周邊舊屋區(qū)4期項(xiàng)目：182.89畝。

高湖舊改：867畝。

葉廈舊改：1186畝。

這些地處板塊內(nèi)的地塊，合計(jì)也達(dá)到2300畝。

當(dāng)然如果把界面放大，整個(gè)南二環(huán)以南，以義序機(jī)場(chǎng)以南的重點(diǎn)區(qū)域，這里還有更廣闊的土地。

綜上，前4年板塊供應(yīng)了2900畝，目前能見(jiàn)到的還有2300畝。

要想讓這些供應(yīng)全部被消化，2021年的小高潮，還要再來(lái)3次。

板塊的房源

盤(pán)點(diǎn)完供應(yīng)情況，就來(lái)看看，最關(guān)注的庫(kù)存情況，以這幾年板塊的新盤(pán)為主：

以舊改區(qū)域劃分，可以發(fā)現(xiàn)目前整個(gè)板塊，配合土拍的供應(yīng)房源在2.5W套左右，當(dāng)然這里面有一半以上是安置房、安商房。

如果再加入江南CBD這3年的房源情況，合計(jì)6500套。

整個(gè)大南二環(huán)的房源總量在3.15W套。

從庫(kù)存來(lái)看，北園東升，四大金剛合計(jì)達(dá)到3900套，配合中駿、融信的項(xiàng)目，合計(jì)在5000套。

配合目前福州的去化速度，大部分板塊月均200套左右，這些庫(kù)存要賣2年左右。

屆時(shí)如果能夠順利賣完，2025年，不出意外，高湖舊改也可以啟動(dòng)。

然后又是2-3年，然后葉廈舊改啟動(dòng)，然后又是2-3年，然后的然后。。。

南二環(huán)版--電視劇《開(kāi)端》。

房?jī)r(jià)思考

聊完供應(yīng)和庫(kù)存情況，最后來(lái)聊聊房?jī)r(jià)情況，最先想到就是板塊價(jià)格的話事人-中駿。

以一己之力，靠著三叉街地鐵交匯，未來(lái)的交通核心，賣到精裝3.3W+車位。

同樣靠著一己之力，把這個(gè)核心，賣到了2.7W，二環(huán)外1.8W任選。

在板塊剛結(jié)束去庫(kù)存，中駿這樣的降價(jià)行為，肯定拉來(lái)了一波仇恨。

如同目前的中駿的話題：能否安全交房？

這個(gè)辯論賽，應(yīng)該也就存在于南二環(huán)的中駿業(yè)主、非中駿業(yè)主。

當(dāng)然對(duì)于中駿，也僅僅是在南二環(huán)巨量供應(yīng)后，開(kāi)了一槍，因?yàn)檎嬲膬r(jià)格戰(zhàn)在四大金剛。

中駿的降價(jià)，可以用房企風(fēng)險(xiǎn)等理由解釋。

后續(xù)如果四大金剛，沒(méi)有保住房?jī)r(jià)，理由可能就不好尋找了。

以目前板塊剛交房的項(xiàng)目舉個(gè)例子：

融僑則徐道壹號(hào)，應(yīng)該算是板塊最有代表的項(xiàng)目之一。

分AB區(qū)，A區(qū)主打剛改純商、B區(qū)分棟安商。

項(xiàng)目B區(qū)先開(kāi)，售價(jià)3.2W，置業(yè)給出的理由A區(qū)要開(kāi)3.5W。

然后B區(qū)賣完，A區(qū)首開(kāi)3.1W，隨后3.2W，捆綁車位，B區(qū)業(yè)主風(fēng)中凌亂。

不過(guò)由于車位未備案，就繳納了定金，目前看資訊，這個(gè)違規(guī)的捆綁定金也被業(yè)主投訴退回了。

項(xiàng)目交房后，在二手市場(chǎng)掛的價(jià)格：

A區(qū)：3.8W，套均總價(jià)500W。

除了商品房外，也有1、2套安商房，單價(jià)2.5W。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：

區(qū)位對(duì)比郭宅后坂，更靠近市中心，同時(shí)由福州老牌房企融僑操盤(pán)，加上A區(qū)純商門(mén)檻也比較純粹，宣傳的品質(zhì)也較高，2T2板樓定位，在當(dāng)時(shí)南二環(huán)連廊扎堆的市場(chǎng)，也夠有優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目地塊：容積率2.91，限高70米，這個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)在南二環(huán)板塊，可謂是驚人。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)：由于容積率偏高，地塊不規(guī)則，導(dǎo)致項(xiàng)目的密度偏高，樓間距采光都有一定影響，除此之外，預(yù)計(jì)受地塊影響，A區(qū)戶型設(shè)計(jì)都是進(jìn)深大面寬小。

此時(shí)來(lái)到目前的板塊市場(chǎng)，按當(dāng)時(shí)3.2W的價(jià)格，2年時(shí)間，保本價(jià)在3.6W左右，部分樓棟單價(jià)3.3W+，保本價(jià)3.7W。

這也就構(gòu)造了目前交房后二手市場(chǎng)的掛牌情況，基本頂著保本價(jià)掛。

當(dāng)然500W的總價(jià)，在目前的福州市場(chǎng)，可選的并不少。

以自身南二環(huán)板塊為例，目前四大金剛，雖然是本土國(guó)企開(kāi)發(fā)，但是它們最明顯的優(yōu)勢(shì)在于戶型設(shè)計(jì)。

從盤(pán)點(diǎn)過(guò)的案例來(lái)看，基本都做到了高得房率，120平米以上的戶型基本都做到獨(dú)梯獨(dú)戶，四開(kāi)間朝南，大面寬布局。

此時(shí)再去對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，在南二環(huán)，買一個(gè)非連廊，獨(dú)梯，四開(kāi)間朝南的房子，四大金剛都能匹配。

此時(shí)再比對(duì)價(jià)格，則徐道二手掛牌，總價(jià)500W。

目前四大金剛，定位門(mén)檻最高的建總江南尚璟，最高的面積175平，如果按指導(dǎo)價(jià)2.95W，總價(jià)515W。

此時(shí)再去做對(duì)比，兩個(gè)項(xiàng)目直線距離800米。

一個(gè)130、143的2T2板樓，三開(kāi)間朝南，采光間距都一般的項(xiàng)目。

一個(gè)175的獨(dú)梯洋房小高層，媲美200平的戶型布局。

購(gòu)房者會(huì)如何選擇？

當(dāng)然建總的指導(dǎo)價(jià)2.95W，最終的定價(jià)可能還達(dá)不到。

此時(shí)回顧市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于整個(gè)板塊的存量次新，最大的沖擊就是在售的四大金剛。

更好的戶型設(shè)計(jì)，更純粹的純商定位，還有因?yàn)槿セ睿嬖诘慕逃涮最A(yù)期。

以及遠(yuǎn)遠(yuǎn)不知道，底線到底在哪里的價(jià)格。

綜上，相比于中駿的一降而過(guò)，四大金剛的每次上市，每次去化，都會(huì)牽動(dòng)著整個(gè)板塊業(yè)主的心。

相比于則徐道壹號(hào)，還有更明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在南二環(huán)以南的郭宅后坂，這些剛交房的次新，后續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間都要面臨這些純商的壓制。

當(dāng)然這樣的時(shí)間，如同上面盤(pán)點(diǎn)的一樣，熬過(guò)了四大金剛，還有高湖，高湖之后還有葉廈。

而屆時(shí)，三叉街、郭宅變成次次新，北園東升變成次新，再然后高湖變成次新。

南二環(huán)的樓市，很長(zhǎng)一段時(shí)間，可能都是這樣無(wú)止境的循環(huán)。

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