不出所料地，在2022年業(yè)績發(fā)布季，綠城又放出了一顆更大的衛(wèi)星。在行業(yè)頓足深度調(diào)整，民營大房企被動(dòng)或主動(dòng)后撤的時(shí)刻，綠城揮舞著大旗殺將過來，宣稱自己在2022年規(guī)模增速第一，全國排名第四。

不知是不是宿命的安排，當(dāng)年老宋踏錯(cuò)節(jié)拍，激進(jìn)拿地，管理失度，最終讓綠城在2014年難以為繼。如今，被中交并表的綠城又調(diào)制出了熟悉的味道。

(相關(guān)資料圖)

在幾個(gè)典型的混合所有制房企里面，綠城應(yīng)該是最另類的一個(gè)。與其他公司國有大股東純粹的財(cái)務(wù)投資不同，中交對(duì)綠城的看重和倚重超乎尋常。2017年，中交地產(chǎn)板塊喊出了三年進(jìn)入央企前三的口號(hào)，但在自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)回天乏術(shù)的背景下，被并購來的綠城已然成了中交地產(chǎn)板塊的形象代言。

洗牌之前的民營房企玩命拼規(guī)模爭位次，目的十分單純，就是為獲得便宜的融資和拿廉價(jià)地塊的信用，以及由此帶來的現(xiàn)金流利益。如今洗牌之后的央國企追求規(guī)模和位次，唯一的目的就是能夠上交一份漂亮的成績單。

挾裹在其中的綠城，在中交第二次增持綠城股份后，逐漸舍棄了曹舟南時(shí)期主導(dǎo)的穩(wěn)健溫吞的風(fēng)格，后繼者帶領(lǐng)公司上下走上了規(guī)?？耧j之路。從2019年開始，綠城的合同銷售額從1500億起步，一路干到了今天的3000億，四年業(yè)績?cè)鲩L100%，這其中還包括了三年疫情的特殊時(shí)期。

這樣的增長速度在業(yè)內(nèi)的確無人能媲美。而不與人知的是，與魔性增長相匹配的，則是綠城不拘一格標(biāo)榜自己的手法。

（一）

地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)提升規(guī)模只有兩種途徑：一種是大量資本投入帶來的真實(shí)增長，另一種則是投機(jī)取巧式的增長。后者最典型的手段就是規(guī)模性地以小股參與項(xiàng)目，然后將項(xiàng)目的全部銷售額都?xì)w集給自身，哪怕只占10%的股份。

綠城正是用了第二種方法。其實(shí)，行業(yè)內(nèi)靠小股搏規(guī)模的做法很常見，沒有不做的區(qū)別，只有程度大小的區(qū)別，只是綠城對(duì)此的依賴程度讓人驚駭。從2019年初到2022年四年中，綠城的長期股權(quán)投資從108 億暴增到435億，四年增長302%；少數(shù)股東權(quán)益從171 億狂飆到了738 億，四年暴增了331%。憑著廣泛撒網(wǎng)，公司終于修得了四年規(guī)模增長100%的正果。

對(duì)于提升規(guī)模，綠城還有一個(gè)特別的工具，那就是與代建相關(guān)的銷售收入。代建是輕資產(chǎn)服務(wù)，綠城對(duì)代建項(xiàng)目不投入一分錢資本（除了借錢給客戶方賺取利息），來自這一板塊的只有服務(wù)收入。本來這是兩塊屬性完全不同的業(yè)務(wù)，但到了對(duì)外宣稱規(guī)模的時(shí)候，綠城便不再做區(qū)分，直接將代建項(xiàng)目的銷售額拿來，也套到了自己頭上。

2022年，綠城號(hào)稱自己的銷售規(guī)模是3003億，其實(shí)與自投賣房子有關(guān)的收入只有2128億，剩下的875億全部來自代建的他人項(xiàng)目。

綠城的拿來主義簡單粗暴，但非常管用，如今終于傲嬌地坐上了行業(yè)第四把交椅。不得不說，綠城的管理層太聰明了，生生在一艘軍艦上拉出了航母的架勢。

湊規(guī)模對(duì)綠城而言不是難事，但場面撐得再大，也終歸有露怯的地方。公司一直在著力表演自己的強(qiáng)大，但凈利潤還是讓它露出了馬腳。2022年，與綠城排名前后的央企，第三名保利的歸母凈利潤是183億，第五名中海是232億，第六名華潤是280億港元，而這位行業(yè)老四的歸母凈利潤只有——27億，還不及人家的零頭。綠城身手敏捷，好不容易將肉身擠進(jìn)了天國，而靈魂還不知在哪里游蕩。

今天，所有人都知道綠城是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而從利潤構(gòu)成上看，這卻是一個(gè)值得商榷的論斷。這幾年，公司的利息收入在凈利潤中的占比逐年升高。在2022年，公司25億的利息收入，居然占了歸母凈利潤的92%?，F(xiàn)在你還認(rèn)為，這是一家純粹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嗎？

實(shí)際上，綠城25億利息收入的絕對(duì)值不算驚人，保利在這項(xiàng)的收入是32億，但考慮到后者真實(shí)的業(yè)務(wù)體量，就能得出不一樣的結(jié)論。

綠城的利息收入，主要來自對(duì)合作方、合聯(lián)營公司和關(guān)聯(lián)方的借貸，一般按4%—17%之間收取利息。一個(gè)接近事實(shí)的真相是，由于有中交背書，綠城通常能融到廉價(jià)資金，通過借錢給上述幾方，公司在獲得名義規(guī)模的同時(shí)，更由此獲得了龐大的利息收入。這是一舉兩得的生意。

在能撐大半邊天的利息收入面前，綠城的開發(fā)主業(yè)看起來倒成了副業(yè)——一副不賺錢的流量框架?？赡軟]人會(huì)料到綠城今天的樣子，這更不是老宋身退時(shí)的期盼。眼下的事物，通常都是一粒種子由小長大的模樣。

（二）

從2019年開始，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲越來越緊，所有重點(diǎn)城市如果每個(gè)月不出臺(tái)點(diǎn)緊縮政策似乎就不足以明心志。從這時(shí)開始，一些謹(jǐn)慎型房企逐漸收縮戰(zhàn)線。

這個(gè)時(shí)候的綠城，剛結(jié)束了曹舟南過渡期。2019年，是新一屆的管理元年。這一年，綠城畫了一張三年的藍(lán)圖，提出從2019年到2021年，銷售額目標(biāo)要達(dá)到2000億元、2500億元和3000億元。很多時(shí)候，悲劇都開端于喜劇。

從2019年開始，開啟了雞血模式的綠城在土地市場上殺紅了眼，每年千億拿地不在話下，存貨從2019年初的1500億狂飆到了2022年的2800億，上漲87%。在最應(yīng)該審時(shí)度勢的時(shí)候，綠城卻一直在反向加杠桿。2019年初，公司有息負(fù)債是814 億；等到了2022年末，這一數(shù)字是1400億，暴漲72%。

地產(chǎn)行業(yè)周期錯(cuò)配的結(jié)局沒有意外。到了最艱難的2022年，綠城的資金鏈開始緊張，到年中，除限后的現(xiàn)金短債比只有1.66倍，市場上也出現(xiàn)了公司付不出供應(yīng)商貨款的傳聞。

相應(yīng)地，綠城隱藏負(fù)債的動(dòng)力也越來越強(qiáng)。與一些高杠桿企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用的手法一樣，綠城也通過操縱項(xiàng)目股權(quán)，將有息負(fù)債進(jìn)行表內(nèi)外轉(zhuǎn)換。因?yàn)榻?jīng)常通過合營公司進(jìn)行操作，將新拿取的不賺錢時(shí)期的地塊做進(jìn)去，以至于合營公司常年微利或虧損，而基本正常的聯(lián)營公司則是賺得盆滿缽滿，二者形成了鮮明的對(duì)比。

在隱藏負(fù)債的其他手法上，綠城聲稱自己沒使用行業(yè)慣用的明股實(shí)債。然而，信托等金融機(jī)構(gòu)介入綠城項(xiàng)目卻很常見。在2022年綠城新拿的27塊土地中，有五塊都有信托公司參與，分別是華潤深國投、陜國投和上海國際信托。如果這些信托機(jī)構(gòu)與別家合作都是明股實(shí)債的形式，只單對(duì)綠城例外，一心一意甘心當(dāng)股東，那只能說明綠城出類拔萃的程度超乎尋常。

這當(dāng)然不是真的?？傮w來看，綠城在金融機(jī)構(gòu)的信用程度并不高。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一年期貸款越少、長期貸款越多越好。一般情況下，信用良好的優(yōu)質(zhì)房企短期貸款都很少。綠城并不是這樣，它的銀行短期貸款規(guī)模一直不低，到2022年末高達(dá)176億，占到了總有息貸款的13%，而中海和華潤的這一項(xiàng)都為零。

一場不合時(shí)宜的激進(jìn)運(yùn)動(dòng)，終將綠城拖入了難局。中交對(duì)綠城的支持力度也很有限。還記得新管理層上任中交送上的2500億大禮嗎？如今四年過去了，依然有部分項(xiàng)目沒有落地。背景或關(guān)聯(lián)交易并不能成為綠城的護(hù)身符。

實(shí)際上，綠城當(dāng)下已經(jīng)度過最危險(xiǎn)的時(shí)刻，未來它最大的問題已不是資金鏈，而是削薄的業(yè)務(wù)和收入組合。沒有頭部開發(fā)企業(yè)的規(guī)模集約優(yōu)勢，也沒有其他穩(wěn)健房企開發(fā)和經(jīng)營利潤的比翼齊飛，綠城只有開發(fā)板塊獨(dú)挑大梁。雖然有代建板塊，但對(duì)公司總體收入貢獻(xiàn)太少。2022年，代建營收不到總營收的2%，實(shí)在是微不足道。

在綠城現(xiàn)有的資源調(diào)動(dòng)能力下，這種高度依賴房地產(chǎn)市場的收入結(jié)構(gòu)，是未來最大的不確定。目前房地產(chǎn)開發(fā)增量觸頂，宏觀經(jīng)濟(jì)又陷入通縮預(yù)期，公司過去高位拿到的地塊在牛市里是籌碼，現(xiàn)在則成了燙手山藥。

在下一輪比拼中，綠城明顯已經(jīng)處在了下風(fēng)。不過，在未來，你依然可以看到一個(gè)焦頭爛額但在規(guī)模上威風(fēng)凜凜的綠城。

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