中國的房地產(chǎn)，已經(jīng)徹底的走進(jìn)不可逆轉(zhuǎn)的通道。

前不久，深圳市有關(guān)部門發(fā)布了一份《修訂地價(jià)測算規(guī)則》的征求意見稿，文件中明確提到了將取消原有的安居住房、人才住房等住房類型。

(資料圖片僅供參考)

而此時(shí)，距離人才住房的政策公布，僅僅不到半年的時(shí)。

去年11月，全國多個(gè)城市針對(duì)新市民出臺(tái)了「人才房」購房政策，對(duì)符合資質(zhì)的人才，在購房時(shí)給予價(jià)格補(bǔ)貼扶持，當(dāng)時(shí)各大城市對(duì)于人才房政策的落地，都聲勢浩大的打出了保護(hù)剛需、打壓投機(jī)，讓有才之人住有所居的口號(hào)。

這其中行動(dòng)最快的就是深圳了。

11月政策出臺(tái)，12月就開始配售首批人才房，而且價(jià)格也相當(dāng)給力，市價(jià)六折，消息見報(bào)時(shí)可謂是舉國轟動(dòng)，排隊(duì)購買的人絡(luò)繹不絕，當(dāng)時(shí)很多人說，這個(gè)政策只要持之以恒的做下去，慢慢鋪開來，絕對(duì)能夠有效的解決年輕人的住房問題。

誰也沒想到，僅僅半年不到的時(shí)間，人才房就被官宣取消。

至于取消的原因，也很簡單，就是根本沒人買。

截止目前，深圳共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共計(jì)8510套住房，項(xiàng)目剛推出時(shí)的整體認(rèn)購數(shù)還是非常可觀的，每個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購都遠(yuǎn)超供應(yīng)，以其中位于南山的同樂馨苑為例，199套配售房源，最終通過資格審核的認(rèn)購家庭足足有1.1萬戶，相當(dāng)于59個(gè)家庭搶一套。

但就是這么火爆的項(xiàng)目，棄選率卻高的嚇人，8510套人才住房，最終竟然只有2000套被鎖定，整體去化率僅23.5%。

深圳、六折房價(jià)、沒人要，三個(gè)詞組在此刻的排列，倒是真真切切的描繪出了房地產(chǎn)市場的未來趨勢。

01

深圳的房價(jià)，現(xiàn)在竟然到了打六折都賣不出去的地步。

8510套人才住房，從12月到現(xiàn)在賣了快小半年了，最終被鎖定的僅有2000多套，成交率不足25%。

至于為什么賣不出去，網(wǎng)上有不少人給出了諸如交通不便、得房率低的原因，但在我看來，真正的決定性因素，只有一個(gè)：那就是產(chǎn)權(quán)受限。

根據(jù)深圳人才住房政策，購買住房后，十年內(nèi)不能出售、出租、抵押貸款或在深圳購買商品房，違反其中一條就會(huì)被收房。

這也意味著，這套房子在10年內(nèi)沒有任何的金融屬性，考慮到深圳的整體房價(jià)，即使是六折，在戶均70平的情況下， 這也是一筆接近兩三百萬的投入。

如此龐大的一筆支出，10年內(nèi)根本沒有任何的置換和變現(xiàn)空間，這顯然與國人心目中的房地產(chǎn)大相徑庭。

在過去的二三十年里，中國的樓市早已在一輪又一輪的漲價(jià)浪潮下，于國人民心中烙上了“中國最保值資產(chǎn)”的烙印，盡管這幾年里官方一直在高喊房住不炒，房子要去除金融屬性回歸居住屬性，但想要在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)這種深入人心的概念，說句實(shí)在話，不太可能。

這就衍生出了一個(gè)問題，今天的中國，究竟有多少人愿意花上數(shù)百萬元來解決自己的住房問題，尤其是在未來預(yù)期本就不太明確的房地產(chǎn)環(huán)境之下，整整十年的凍結(jié)期，幾乎穿越了足足兩輪地產(chǎn)周期，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大。

更何況，人才住房的目標(biāo)對(duì)象，還是相對(duì)年輕的8090群體，他們對(duì)房子的認(rèn)知和需求感與上一輩天差地別。

最后，這個(gè)政策之所以暴死，還有一個(gè)很重要的原因，那就是其運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)相違背，自其概念誕生的那一刻，就注定全國沒有任何一個(gè)城市會(huì)全心全意的做好人才房。

02

人才房，毋庸置疑是一個(gè)好的政策，給了年輕人或者說新市民留下來的機(jī)會(huì)。

人才房，屬于福利政策。福利政策，是需要城市補(bǔ)貼讓利的，而人才住房需要出讓的部分利益，又恰好是一個(gè)城市最為核心的資產(chǎn)，土地。

說一千道一萬，還是離不開一個(gè)城市或者地區(qū)的發(fā)展邏輯：土地財(cái)政。

我國的財(cái)政收入主要來源于四大塊：一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國有資本經(jīng)營收入、社會(huì)保險(xiǎn)基金，其中一般公共預(yù)算是以稅收為主體的財(cái)政收入，占比約為50%，政府性基金收支則包含土拍、債務(wù)等，占比約為25%，國有資本收入約占1%，社保占余下的24%。

由于社?；鹗菍？顚Ｓ?，因此財(cái)政的收支主要還是依賴于一般公共預(yù)算和政府性基金。

在政府性基金收支中，通過拍賣土地取得的收入又占了絕對(duì)大頭，2022年全國政府性基金預(yù)算收入7.7萬億，其中有6.6萬億來自國有土地使用權(quán)出讓，占比約為85%。

這也意味著，在城市的經(jīng)營與運(yùn)轉(zhuǎn)都高度依賴于土地財(cái)政的背景之下，很少會(huì)有城市主動(dòng)將核心地段開放為人才房進(jìn)行配售，這也是為什么深圳的人才房大部分被安放在通勤時(shí)間近1.5小時(shí)的郊外了。

其次，還有一個(gè)需要考慮的是運(yùn)維成本，人才房不是賣出去就結(jié)束了，基于其產(chǎn)權(quán)受限的政策，就必然需要通過人力或者機(jī)制來監(jiān)督落實(shí)人才房不被挪作他用，這顯然也需要付出不菲的運(yùn)維成本。

不要小看運(yùn)維的重要性，這件事做不好的后果相當(dāng)嚴(yán)重，不如最近某炫富女在網(wǎng)上曬自己申請(qǐng)到公租房的事，就引起了輿論的劇烈反應(yīng)，背后隱藏的矛盾，不容忽視。

以上種種，人才房政策施行下來，可謂是純純的費(fèi)力不討好，極低的認(rèn)購成交率也導(dǎo)致該政策直接被叫停，但換個(gè)角度來看，這其實(shí)更為恐怖。

叫停的是城市是誰？深圳，就連一向標(biāo)榜不缺錢的深圳都如此，其他城市顯然更難有推行下去的動(dòng)力。

房地產(chǎn)與城市發(fā)展的高度掛鉤，讓地方成為了最大的開發(fā)商，船大之后，掉頭很難。

唯一值得慶幸的是，年輕人們在大城市留不下來，還能退回二線、三線，再不濟(jì)還有自己的故土，這至少要比困守于香港的劏（tāng）房好一點(diǎn)。

好了，以上就是本期的全部內(nèi)容，我是愛講商業(yè)故事的咨云君，我們下期再見！

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