南京，2023年4月18日——4月18日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年南京一季度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)南京寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)和公募REITs等話題進(jìn)行多維度的解讀。

(資料圖)

寫字樓市場(chǎng)吸納增加，復(fù)蘇初顯

2023年一季度，河西CBD上新，釋放了積極的復(fù)蘇信號(hào)，而去年同期無新增項(xiàng)目入市。河西CBD核心區(qū)國泰君安金融中心項(xiàng)目入市，帶來市場(chǎng)新增體量9.3萬平方米，高品質(zhì)商辦項(xiàng)目總存量增至444萬平方米。

疫情結(jié)束后，市場(chǎng)成交活躍度明顯提升，全市吸納量大幅增加，市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)有效滿足。1季度甲級(jí)寫字樓整體吸納量為5.6萬平方米，環(huán)比增加51%，創(chuàng)下2021年至今單一季度吸納量之最。但受到新增項(xiàng)目入市影響，整體空置率抬升0.4個(gè)百分點(diǎn)至25.9%。新街口板塊持續(xù)承壓，仍保持21%的空置率水平，去化壓力長(zhǎng)期存在。河西因新項(xiàng)目入市影響，空置率抬升至30%。

金融、TMT、專業(yè)服務(wù)三大傳統(tǒng)行業(yè)成交穩(wěn)健。金融行業(yè)活躍度增加，租賃成交占比重回40%，表現(xiàn)搶眼，其中河西占比達(dá)68%。TMT行業(yè)成長(zhǎng)性強(qiáng)、擴(kuò)租速度快，成交面積跨度大，分布在雨花、江寧、新街口及河西板塊，租賃成交占比達(dá)15%。專業(yè)服務(wù)行業(yè)以律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和聯(lián)合辦公為主，整層以上大面積成交集中在新街口及河西板塊，租賃成交占比達(dá)13%。此外，新興的行業(yè)變革也體現(xiàn)在客戶成交結(jié)構(gòu)中，以醫(yī)藥研發(fā)、流通、健康護(hù)理等為主的大健康產(chǎn)業(yè)及能源科技、新能源汽車及電池為核心的新能源產(chǎn)業(yè)成交占比達(dá)11%，增加了市場(chǎng)成交的多樣性。

從租金表現(xiàn)來看，市場(chǎng)持續(xù)承壓，許多寫字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上進(jìn)一步讓步，整體租金成交凈價(jià)環(huán)比下降1.8%，進(jìn)一步降至2.74元/平方米/天，新街口板塊租金水平仍處全市高位，河西板塊高品質(zhì)項(xiàng)目不斷入市，物業(yè)軟硬件水平持續(xù)升級(jí)，不斷縮小與新街口的差距。從銷售市場(chǎng)表現(xiàn)來看，整體市場(chǎng)以去庫存為主，1季度成交面積約5.14萬平方米，成交價(jià)格環(huán)比下降11.1%，進(jìn)一步下探至約1.4萬元/平方米。

戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)助理董事朱丹華表示，2023年一季度疫情全面放開后積壓需求得到有效釋放，商辦市場(chǎng)整體吸納量大幅增加，同時(shí)看到成交價(jià)格并沒有止跌，白熱化競(jìng)爭(zhēng)依然存在，疫情后行業(yè)全面復(fù)蘇仍需要時(shí)間。南京商辦市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，除降價(jià)手段，業(yè)主如何根據(jù)自身項(xiàng)目特色，制訂差異化去化策略需要重新思考。核心區(qū)存量樓宇可制定針對(duì)性的迭代煥新策略以適應(yīng)新市場(chǎng)新行業(yè)客戶需求；非核心區(qū)樓宇應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)定位以營造良好的行業(yè)發(fā)展氛圍。南京樓宇發(fā)展已從拼硬件時(shí)代向智能化、綠色化、節(jié)能化、人性化方向轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品打造應(yīng)該順應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)及要求。

零售物業(yè)市場(chǎng)回暖，整體空置率下降

更多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的上升顯示南京經(jīng)濟(jì)在2023年第一季度保持良好復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，為消費(fèi)者信心的增長(zhǎng)和南京零售物業(yè)市場(chǎng)回暖帶來強(qiáng)勁動(dòng)力。本季度，南京中高端零售物業(yè)市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)總存量保持在5,890,930平方米。

隨著全國疫情防控政策調(diào)整，以及南京政府出臺(tái)發(fā)放消費(fèi)券等促銷費(fèi)回暖措施，南京零售市場(chǎng)加速回暖。據(jù)市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期期間，南京重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的商場(chǎng)客流量增長(zhǎng)30%左右，新街口商圈商場(chǎng)客流達(dá)117萬人次，同比增長(zhǎng)48%。

一季度，南京零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.3%，凈吸納量錄得約49,102平方米。鑒于季內(nèi)無新增供應(yīng)，新租主要源于現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?nèi)的業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整。核心商圈內(nèi)，國際品牌繼續(xù)新開或擴(kuò)張；新興區(qū)域內(nèi)，大眾品牌為主要需求來源。餐飲、時(shí)尚、新能源汽車體驗(yàn)店、生活方式和娛樂業(yè)態(tài)仍為主要需求驅(qū)動(dòng)力。季內(nèi)，大多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍按既定策略維持租金不變，南京全市首層平均租金報(bào)價(jià)保持在人民幣634.1元/月/平方米。

2023年，預(yù)計(jì)12個(gè)新項(xiàng)目將竣工落成，為市場(chǎng)帶來約140萬平方米的新增供應(yīng)。核心區(qū)域內(nèi)，位于河西商圈的國金中心和德基世貿(mào)中心預(yù)計(jì)于2023年入市，新項(xiàng)目的高端定位將提升河西商圈的商業(yè)氛圍。新興區(qū)域內(nèi)，隨著軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及南京市政府規(guī)劃發(fā)展4個(gè)市級(jí)中心，6個(gè)市級(jí)副中心，城南、江北、仙林等新興商圈將吸引房地產(chǎn)商開發(fā)零售物業(yè)項(xiàng)目，亦將因新項(xiàng)目入市而逐步發(fā)展成熟。

數(shù)字化賦能商圈發(fā)展

面對(duì)市場(chǎng)的不斷變換，包括南京新街口商圈在內(nèi)的越來越多的商圈和購物中心紛紛思考如何運(yùn)用數(shù)字化的手段提升消費(fèi)的體驗(yàn)。各監(jiān)管部門也積極協(xié)調(diào)商圈內(nèi)購物中心業(yè)主及租戶進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，這其中包括智慧商圈大數(shù)據(jù)平臺(tái)、智能網(wǎng)絡(luò)、智慧場(chǎng)景、智慧支付、數(shù)字化營銷、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智慧監(jiān)測(cè)分析等。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九表示，單純購物消費(fèi)的需求，早已被直播、電商所分流，現(xiàn)在的實(shí)體商業(yè)從某種程度上來說更多是一種充滿儀式感的公共社交場(chǎng)合。數(shù)字化的植入主要借助于互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)，通過線上線下互補(bǔ)結(jié)合的方式，創(chuàng)造了更多“內(nèi)容消費(fèi)”，以小程序支付、支付即會(huì)員、支付即積分等數(shù)字化賦能的手段，為消費(fèi)者帶來更多元的消費(fèi)體驗(yàn)。而數(shù)字化轉(zhuǎn)型帶來的意義在于，打破了購物中心傳統(tǒng)固有的租金思維，轉(zhuǎn)化為顧客思維、流量思維。最終通過“人”“貨”“場(chǎng)”的全面數(shù)字化來帶動(dòng)線上線下的深度融合，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的回流。

南京公募REITs市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)

南京是江蘇省省會(huì)，東部地區(qū)重要的中心城市，全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐。2021年伊始，南京市就發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的若干措施》，在城市及政策的雙重支撐下，南京目前共有約13單公募REITs處于籌備發(fā)行過程中，物業(yè)種類涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)、保障性住房及環(huán)保，雖沒有正式發(fā)行成功，但是打下了良好基礎(chǔ)，相信不久南京即將實(shí)現(xiàn)公募REITs發(fā)行零的突破。

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部董事王飛強(qiáng)表示，南京政府層面支持力度大，城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、保障性住房、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)及收費(fèi)收益權(quán)類項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)廣闊。戴德梁行長(zhǎng)期助力中國REITs發(fā)展，迄今為止共參與了27單公募REITs中的12單發(fā)行，服務(wù)物業(yè)涵蓋倉儲(chǔ)物流，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，保障房，固廢處理，發(fā)電設(shè)施，提供四項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，包括不動(dòng)產(chǎn)估值、市場(chǎng)調(diào)研、股權(quán)評(píng)估及工程盡調(diào)等等。未來，戴德梁行將為南京乃至江蘇公募REITs發(fā)行提供更大的助力，提供具有國際化視野的專業(yè)力量。

展望未來，戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷總結(jié)，南京正在加快建設(shè)國家區(qū)域科技創(chuàng)新中心，將繼續(xù)吸引TMT、高端制造、新能源汽車、專業(yè)服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群。鑒于積極的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，良好的政策支持，以及更多可供選擇的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，南京寫字樓市場(chǎng)的需求將在未來得以釋放。 同時(shí)，鑒于2023年中國及南京本地經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)勢(shì)頭，以及南京深入實(shí)施消費(fèi)促進(jìn)“四季有約”行動(dòng)計(jì)劃，本地消費(fèi)熱情將被點(diǎn)燃。受上述積極的影響，國內(nèi)外零售商的擴(kuò)張步伐將加快，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的凈吸納量有望明顯上升。此外，近期商業(yè)資產(chǎn)公募REITs政策的發(fā)布，進(jìn)一步豐富了公募REITs的底層資產(chǎn)，打通了“融、投、管、退”的行業(yè)全鏈條，有助于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。

-結(jié)束-

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