后土地縮量供應(yīng)時代，是什么？

(資料圖片僅供參考)

指在土地供應(yīng)縮量后的一至兩年，市場上由于土地供應(yīng)的明顯縮量，會隨之出現(xiàn)一定的現(xiàn)象或者趨勢。

回顧過去幾年沈陽土地市場的供應(yīng)情況，我們可以看到一條趨勢頗為明顯的曲線，供應(yīng)出現(xiàn)了肉眼可見的下滑。

如上圖所示，2019年、2020年沈陽土地市場呈現(xiàn)著向上的趨勢，2019年沈陽成交居住用地513萬平方米，2020年達到近年高峰，共供應(yīng)居住用地603萬平方米。進入到2021年，沈陽居住用地供應(yīng)幾近腰斬，從600萬+降至365萬平方米。而2022年，僅77萬平方米的供應(yīng)，同2020年形成了極大的反差。

如今，進入2023年，距離2021年的土地縮量供應(yīng)開始已經(jīng)有兩個年頭，沈陽已經(jīng)進入到了較為明顯的后居住用地縮量供應(yīng)時代。

如上圖所示，在過去的四年中，沈陽居住用地成交的環(huán)線情況匯總。從成交面積上來看，三環(huán)至四環(huán)成交土地面積最多、三環(huán)至四環(huán)居住用地成交總價最高、環(huán)線內(nèi)成交居住用地單價一環(huán)內(nèi)最高。

這同當(dāng)下樓市的新建商品住宅的庫存情況是呈現(xiàn)出一致的反饋的。三環(huán)至四環(huán)成交土地最多，三環(huán)至四環(huán)的在售產(chǎn)品也最多，二環(huán)內(nèi)供應(yīng)土地少，二環(huán)內(nèi)可售的項目和產(chǎn)業(yè)也同樣少。這是呈現(xiàn)出一種正相關(guān)的關(guān)系的。

就如同大家所知道的，土地成交后， 才能夠進行開發(fā)，而其上建造的商品住宅作為商品進入到市場之中。那么隨著土地供應(yīng)的縮減，必定會帶來商品住宅供應(yīng)的縮減。

而即便市場不好，那么也是在逐步消化著庫存的，但是在過去兩年成交的土地中，卻鮮少有轉(zhuǎn)化為在售項目的，這也就是說當(dāng)下的沈陽樓市呈現(xiàn)出了很明顯的供不應(yīng)求的現(xiàn)象?？v然說樓市去庫存有利于整個市場的穩(wěn)定向好發(fā)展，但是在庫存逐漸變少的情況之下，會出現(xiàn)什么現(xiàn)象呢？

首先，我們要明白的是，我們現(xiàn)在所消耗的庫存中，也是可著“好房子”所先消耗的。這就如同我們買水果一樣，同樣一種水果，絕大部分消費者都會選擇品相較好的來買，而最終剩下的，將是存在有瑕疵的產(chǎn)品。

其次，我們也知道，樓市庫存的去化并非各個區(qū)各個板塊同步去化，這其中的不平衡性是非常明顯的，也就是說，優(yōu)勢區(qū)域的房子會去化地更快，銷量更好。

那么，這就意味著什么？這就意味著好房子會優(yōu)先被銷售，而在土地供應(yīng)明顯縮量、新增供應(yīng)跟不上的情況之下，樓市庫存中的好房子將會越來越少。

我們舉兩個比較特殊的板塊作為例子。第一個我們來看新市府板塊，從曾經(jīng)沈陽炙手可熱的熱門板塊和銷量扛把子，到如今的在售產(chǎn)品甚少，當(dāng)下想在新市府選擇一套可心的新房，那么容易嗎？第二個我們看首府新區(qū)，過去一段時間，首府新區(qū)在沈陽銷售排行榜上的成績一直不錯，但是近期我們發(fā)現(xiàn)了一種現(xiàn)象，那就是首府新區(qū)當(dāng)下的貨源已經(jīng)不那么充足了。板塊內(nèi)的項目們要么接近尾盤、要么新品尚未開售， 當(dāng)下想在板塊內(nèi)選一套各方面條件都不錯的高層已經(jīng)不那么容易了，板塊內(nèi)目前在售較多的是總價較高的洋房。

如上，說明了什么？那就是在后土地縮量供應(yīng)時代，即便房價并沒有明顯的提升，但是購房者的確容易會出現(xiàn)越來越難買到合心意產(chǎn)品的情況。產(chǎn)品有，但是有的并不一定是你想要的了！

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