觀點(diǎn)網(wǎng) 4月20日，歷時(shí)近一個月，廣州2023年首輪土拍終于正式落下帷幕。

(相關(guān)資料圖)

從結(jié)果看，本輪廣州土拍共掛牌8宗地，成交7宗。4宗溢價(jià)15%成交，3宗底價(jià)成交，1宗撤銷出讓，最終收金294.40億元。

撤銷出讓的地塊為增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊，該地塊原定于3月23日出讓，后延后約1個月至4月21日。4月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，稱該地塊因故終止出讓。

一場分化的土拍

本輪廣州土拍掛牌的8宗涉宅地，具體為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總出讓面積47萬平方米，總計(jì)容面積156.6萬平方米，起拍總價(jià)269.6億元。

與以往都不同的是，本輪廣州土拍采取的是“集中掛牌、分散出讓”模式，這種模式給足了企業(yè)們反應(yīng)的時(shí)間。

從本輪土拍的首場表現(xiàn)來看，氣氛可謂是冷到了極致。

3月23日，天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊及增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊以底價(jià)成交，且競得單位均為城投公司。這樣一個以城投兜底的開局也讓市場聲音對本輪土拍議論紛紛。

而這冷到冰點(diǎn)的氣氛在4月3日的羊城食品廠地塊的出讓中得到迅速升溫。

荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊位于白鵝潭板塊內(nèi)，出讓面積20780平方米，起價(jià)16.79億元，樓面起價(jià)28000元/平方米。地塊門口是一線花地河河景，東邊是醉觀公園，周圍還有萬象城、太古商業(yè)等項(xiàng)目。地塊需配建一所9班幼兒園。

截止開拍前，該地塊共有13家房企報(bào)價(jià)，保利、華潤置地、越秀、中海、招商、華發(fā)、中鐵建、建發(fā)、五礦、廈門國貿(mào)、武漢城建、中建五局、華僑城等央國企以及龍湖、廈門弘垚等民企，都有意向。最終，該地塊由武漢城建通過搖號拿下，而這也是武漢城建首次進(jìn)駐廣州。

廣州本輪土拍在一眾房企搶奪羊城食品廠地塊的景象中呈現(xiàn)出一片熱火朝天，隨后4月13日則是表現(xiàn)得冷熱不均。

當(dāng)天，一邊是廣東建工&廣州谷龍聯(lián)合體以底價(jià)21.59億元輕松拿下荔灣區(qū)橋梓大街地塊；另一邊則是龍湖、美的、保利發(fā)展、華發(fā)等16家企業(yè)參與搖號爭搶番禺區(qū)迎賓路地塊，最終是江蘇南通亞倫獲得這支幸運(yùn)簽。

番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊位于番禺大石板塊，緊鄰星河灣，距珠江僅100米左右，地塊占地面積3.2萬平方米，計(jì)容建面9.65萬平方米，須配建一所9班幼兒園。從區(qū)位來看，地塊周圍已多年沒有新宅地出讓，最近一次出讓的是2017年的官堂村地塊。

這個時(shí)候已經(jīng)可以看出整場土拍就是一場“極端分化”的土拍，而漢溪長隆“超級地塊”則將這場“極端分化”展現(xiàn)得淋漓盡致。

漢溪壓軸

本輪土拍的壓軸則非番禺區(qū)出讓的漢溪大道兩宗壓軸地莫屬了。

早在1月份，廣州就通過了《番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》，根據(jù)規(guī)劃，長隆歡樂世界將于南側(cè)儲備用地聯(lián)動發(fā)展，歡樂世界將改為開放式主題樂園，擬打造成世界級消費(fèi)中心和旅游目的地。

于是，長隆找了華潤作為合作對象。華潤&長隆聯(lián)合體最終也沒有辜負(fù)眾望，一舉拿下漢溪大道的兩宗住宅地塊。

另外，在廣州披露首批供地名單中，番禺區(qū)漢溪大道除了在本輪土拍中掛牌2宗宅地外，還掛牌了兩宗商業(yè)用地，分別為番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902010地塊及BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊。

值得注意的是，這次掛牌的宅地和商業(yè)地有著關(guān)聯(lián)捆綁。按照出讓條件，住宅地塊的競買人還必須參與商業(yè)地塊的競投，且保證以不低于掛牌底價(jià)報(bào)價(jià)至少一次。

而且BA0902010地塊對競得人有要求，競得人引進(jìn)的企業(yè)或其實(shí)際控制人須為《財(cái)富》世界500強(qiáng)2022年排名前100名的企業(yè)；丙方引進(jìn)的企業(yè)或其實(shí)際控制人為“2021年中國連鎖百強(qiáng)”排行榜前10強(qiáng)的企業(yè)。

同時(shí)，丙方與擬引入購物中心品牌正式簽署的合作協(xié)議文件，購物中心品牌須為太古匯、嘉里城、國金中心（IFS）、萬象商業(yè)、恒隆廣場其中一家。而除華潤外，其余品牌方均未參與本次競價(jià)，參與競價(jià)的企業(yè)主要是保利、華發(fā)、招商等。

最終，漢溪兩宗住宅＋兩宗商業(yè)的“超級地塊”由華潤&長隆以總價(jià)197.21億元拿下，超過去年中信泰富&中船聯(lián)合體拿下的187億元廣船地塊，僅次于2009年以255億元成交的亞運(yùn)城地塊。

從華潤近期的動作來看，廣州應(yīng)該是其未來發(fā)展的最重要核心地區(qū)之一。

在今年1月份，華潤以總價(jià)29.81億元斬獲荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地塊。該地塊位于白鵝潭商務(wù)區(qū)核心區(qū)，與廣州著名景點(diǎn)沙面、白天鵝賓館僅一江之隔，宗地面積3.49萬平方米，計(jì)容建筑面積24.84萬平方米。

據(jù)出讓條件要求，競得人自持商辦物業(yè)不少于15萬平方米，并引入高端購物中心品牌，集聚高端商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)。相關(guān)消息顯示，華潤將憑此落地廣州首個萬象城項(xiàng)目。

而去年10月，華潤還以38.58億元接手了曾屬于華夏幸福的白鵝潭新隆沙部分退地，即荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，并定名為白鵝潭悅府。值得一提的是，該項(xiàng)目與華潤上述獲得的地塊相鄰。

冷熱分化的市場

今年，廣州土拍市場延續(xù)了去年市場冷熱分化的趨勢。

去年，廣州首批共出讓18宗地，15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，雖然總體收金比本輪拍地要高出不少，但從平均每宗地出讓金額來看，廣州2023年首批供地以每宗地平均成交價(jià)42億元的成績遙遙領(lǐng)先。

廣州本輪土拍溢價(jià)的地塊占比達(dá)到一半，這一比例較去年各個批次都要高，從這方面來看，廣州土拍越發(fā)注重質(zhì)量，而非數(shù)量。且本輪供地分時(shí)出讓的方式分散了企業(yè)繳納土地保證金的壓力，給予企業(yè)足夠的時(shí)間考察地塊，提高其參拍積極性。

這也是本次廣州土拍市場如此分化的原因之一。

截至2023年3月17日，廣州一手住宅供應(yīng)面積為74.6萬平方米，環(huán)比下降56.8%、同比下降2.9%，為近十年最低。而截至3月15日，廣州一手住宅成交面積為110.1萬平方米，環(huán)比下降8.0%、同比下降18.7%。

在短期內(nèi)，廣州房地產(chǎn)市場或許仍將保持謹(jǐn)慎、觀望的態(tài)度。但長期而言，隨著大量流動人口的遷入，廣州住宅市場的需求規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)大。

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