在2023年第一季度的房企銷(xiāo)售排行榜中，濱江集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濱江）的銷(xiāo)售額達(dá)到406.9億元，同比增長(zhǎng)60.77%，排名上升2位，排在第14名。

濱江2023年的開(kāi)門(mén)紅或許是2022年增長(zhǎng)的勢(shì)頭的延續(xù)。在這一年，濱江收購(gòu)?fù)恋?1宗，總投資金額733億，其中權(quán)益金額374億，新增貨值1500億，總土地儲(chǔ)備超3000億。拿地金額首次躋身全國(guó)房企拿地金額榜TOP 10，位列第七位；不僅地拿的多，房子賣(mài)的也多，數(shù)據(jù)顯示，濱江2022年全年銷(xiāo)售額為1539.3億元，在全國(guó)房企中排名第十三位，較上年同期上升了9位。在中指研究院主辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，濱江的排名較上年排名前進(jìn)2位，排在第13位。

然而，不怕和自己比，就怕和別人比。與濱江同在杭州的綠城中國(guó)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城）在“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中排名第7位，排在濱江的前面。在2023年第一季度的銷(xiāo)售排行榜中，綠城也以613.4億元的銷(xiāo)售額和第7名的成績(jī)壓了濱江一頭。

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從杭州本地來(lái)看，濱江的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了綠城，但是從全國(guó)范圍來(lái)看，濱江和綠城相比就要遜色一些了。2022年財(cái)報(bào)顯示，綠城新增土儲(chǔ)27宗，權(quán)益金額408億元，囊括了杭州、北京、上海、寧波、舟山等地，其中杭州土地項(xiàng)目只占了16宗。而濱江集團(tuán)新增的41宗土地中，杭州就占了38宗，杭州以外的土地只拿下了2宗。

比濱江晚成立3年的綠城能立足杭州，布局全國(guó)，而濱江卻被“困”在了杭州。濱江究竟差在了哪里？我們或許可以從它下滑的毛利率中窺見(jiàn)一二。

2022年第三季度財(cái)報(bào)顯示，濱江的毛利率也較上年同期下滑了6.4個(gè)百分點(diǎn)，下降至16.6%。但是濱江毛利率下滑并不是暫時(shí)的現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期存在的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，濱江的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%，24.66%，連續(xù)四年下滑。

不過(guò)需要注意的是，截至2022年9月30日，濱江的凈利潤(rùn)仍然達(dá)到了23.11億元，凈利率達(dá)到了11.63%，高于上年同期的凈利潤(rùn)22.7億元和凈利潤(rùn)率9.29%。但是濱江之所以能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)是因?yàn)槠淙〉昧?5.45億元的投資收益，而在2021年前三季度，這個(gè)數(shù)字為-2893萬(wàn)元，較2021年年末增長(zhǎng)了333.75%。暴漲的投資收益讓濱江第三季度的利潤(rùn)表的數(shù)字變得好看，但并不能掩蓋其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的衰弱。

低迷的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率意味著企業(yè)變現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)能力較弱，這或許是濱江毛利率水平不斷下滑的原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年濱江的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.046，存貨周轉(zhuǎn)率為0.0544，而2022年上半年TOP50房企的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.1633次，存貨周轉(zhuǎn)率為0.2992次，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率與行業(yè)平均水準(zhǔn)存在較大差距。

與上年同期比較，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率也出現(xiàn)了下滑。數(shù)據(jù)顯示截至2022年第三季度，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.0818，較上年同期下降了0.05，存貨周轉(zhuǎn)率為0.1024，較上年同期下降了0.0508。

此外，濱江的表外負(fù)債同樣是需要注意的一個(gè)問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，濱江的“三道紅線”都處于“綠檔”，符合監(jiān)管要求。但是2022年第三季度財(cái)報(bào)顯示，濱江的少數(shù)股東權(quán)益為243.3億元，占股東權(quán)益的52.65%，少數(shù)股東收益為2.578億元，占股東收益的12.70%。少數(shù)股東權(quán)益和損益不匹配可能意味著存在明股實(shí)債?；蛟S是為了控制負(fù)債率的同時(shí)進(jìn)行更多的融資，濱江選擇了明股實(shí)債的融資方式，但這也意味著不透明與風(fēng)險(xiǎn)。

2023年的濱江集團(tuán)能否繼續(xù)乘風(fēng)破浪，我們將持續(xù)關(guān)注。（內(nèi)容來(lái)源|商業(yè)華觀）

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