本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

曾備受房企追捧的昆明巫家壩，如今正面臨挑戰(zhàn)。

【資料圖】

2016年8月末，位于昆明市官渡區(qū)巫家壩核心區(qū)的景成大廈開(kāi)工。這是巫家壩首個(gè)啟動(dòng)建設(shè)的總部大樓項(xiàng)目，因而頗受各方關(guān)注。但6年多過(guò)去，規(guī)劃中的“昆明又一超高地標(biāo)建筑”并未建成，土地使用權(quán)還將因停工、土地閑置被政府無(wú)償收回。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

近日，昆明市住建局、官渡區(qū)自然資源局在人民網(wǎng)地方留言板回應(yīng)稱，上述宗地于2022年10月28日被認(rèn)定為閑置土地，官渡區(qū)自然資源局決定按照無(wú)償收回土地使用權(quán)的方式進(jìn)行處置。目前該宗地土地使用權(quán)處于司法查封狀態(tài)，待法院解除查封后，將開(kāi)展后續(xù)處置工作。

對(duì)于土地權(quán)屬方云南景成集團(tuán)而言，這樣的結(jié)局使其痛失總部大樓，但或也是斷臂割肉、甩掉一個(gè)大包袱。對(duì)昆明市而言，收回土地使用權(quán)只是化解爛尾樓問(wèn)題的第一步。該宗地后續(xù)將如何開(kāi)發(fā)尚未可知。在昆明融盛行地產(chǎn)副總經(jīng)理康兵看來(lái)，項(xiàng)目的的盤活難度不小，“地塊位置非常好，但開(kāi)發(fā)難度較大，無(wú)論誰(shuí)接手都一樣。因?yàn)槲准覊螌?xiě)字樓、公寓體量很大，去化有難度，租金也持續(xù)下降?！?/p>

首個(gè)總部大樓爛尾，瑞麗首富敗走昆明

2016年6月，云南景成以底價(jià)4.22億元拿下巫家壩核心區(qū)域KCGD2015-11號(hào)商住用地，地塊總面積31.6畝，總建筑面積24.34萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約1734元/平方米。自此，巫家壩首個(gè)總部大樓項(xiàng)目、云南景成昆明總部大樓“景成大廈”正式落地。

按照最初的規(guī)劃，景成大廈建筑高度為248.8米，其中地上57層、地下4層，計(jì)劃總投資20億元，包括五星級(jí)商務(wù)酒店、5A寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)及配套設(shè)施等。項(xiàng)目建成后，云南景成將把總部從瑞麗市搬遷至此。

不過(guò)，景成大廈建設(shè)進(jìn)度緩慢，2018年后基本停止。2020年，景成集團(tuán)擬改變項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、增加兩棟住宅樓，并打算根據(jù)住宅預(yù)售情況再?zèng)Q定景成大廈的推進(jìn)進(jìn)度，但這一規(guī)劃一直未見(jiàn)公示。景成大廈的建設(shè)自此停滯，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w信息，項(xiàng)目?jī)H完成地下工程，建筑剛出地面。

2022年11月，昆明市官渡區(qū)自然資源區(qū)發(fā)布公示，稱該宗地的批準(zhǔn)用途為商務(wù)金融用地，項(xiàng)目未辦理取得施工許可證，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年以上，官渡區(qū)會(huì)審認(rèn)定為閑置土地，為企業(yè)自身行為造成。

每個(gè)爛尾樓背后都有一段企業(yè)興衰史，景成大廈亦然。云南景成由瑞麗首富董勒成于1990年創(chuàng)辦，2016年，云南景成名列云南企業(yè)100強(qiáng)第56位、云南民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)第16位。

董勒成的財(cái)富版圖橫跨酒店服務(wù)、航空、路橋、房地產(chǎn)等眾多行業(yè)，生意甚至做到了柬埔寨。在瑞麗，其有“董半城”之稱，綿延4公里的瑞麗大道兩側(cè)幾乎都是景成集團(tuán)的項(xiàng)目和地塊。航空方面，他于2013年5月出資6億元組建了瑞麗航空。至2020年6月底，瑞麗航空共運(yùn)營(yíng)20架飛機(jī)，航線74條，航線網(wǎng)絡(luò)覆蓋43個(gè)國(guó)內(nèi)外通航城市。

不過(guò)，2019年前后，景成集團(tuán)開(kāi)始出現(xiàn)資金難題，甚至被傳出欠繳員工社會(huì)保險(xiǎn)、頻繁拖欠工程款和員工工資，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目景成大廈、景成瑞府及旅游項(xiàng)目瑞麗灣國(guó)際休閑度假項(xiàng)目等均陷入停滯。

疫情沖擊下，董勒成開(kāi)始剝離航空業(yè)務(wù)。2021年1月15日，瑞麗航空完成工商變更登記，原大股東景成集團(tuán)的持股比例由70%降至13%，無(wú)錫交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)以57%的持股比例成為新的控股股東。

房企搶入巫家壩，房?jī)r(jià)一度高達(dá)3萬(wàn)

巫家壩位于昆明市主城區(qū)、呈貢新區(qū)和昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三角交匯的核心地帶。2012年6月，昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式通航運(yùn)營(yíng)，我國(guó)歷史上第二個(gè)機(jī)場(chǎng)——巫家壩機(jī)場(chǎng)停止運(yùn)營(yíng)，在昆明核心區(qū)騰出大面積凈地，為其優(yōu)化和重構(gòu)城市功能與空間布局提供了空間。

根據(jù)《昆明巫家壩新中心控制詳細(xì)規(guī)劃》，巫家壩地區(qū)被定位為世界級(jí)區(qū)域金融中心、總部基地、綠色創(chuàng)新媒體中心、多元商業(yè)中心，并被貼上“昆明未來(lái)新中心”、“城市CBD”等華麗標(biāo)簽。

一時(shí)間，巫家壩成為品牌房企搶入之地，中海、萬(wàn)科、保利、綠地、金茂、寶能等紛至沓來(lái)?；谄瑓^(qū)的高定位，巫家壩在土地出讓時(shí)多附加“引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)總部或區(qū)域總部”的要求，該片區(qū)密集分布有中海國(guó)際中心、中交南亞總部大廈、綠地東南亞區(qū)域總部、中國(guó)鐵建西南總部大廈、保利南亞之窗大廈等14個(gè)總部大樓項(xiàng)目。

巫家壩開(kāi)始成為昆明超高層建筑的集聚區(qū)，待這些總部大樓建成，昆明的天際線將不斷被刷新，如中建股份西南總部為含1棟230米超高層寫(xiě)字樓的城市綜合體項(xiàng)目，綠地東南亞中心項(xiàng)目計(jì)劃高度更高達(dá)428米，建成后將為昆明第一高樓。

在康兵看來(lái)，如此大體量的供應(yīng)，或?qū)⒂绊戫?xiàng)目入市后的運(yùn)營(yíng)?！袄ッ鞯膶?xiě)字樓客戶主要來(lái)自金融、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)院等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，受疫情和整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，需求下滑不少，不僅銷售、出租難，售價(jià)及租金也大幅下降?！?/p>

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求收縮，租金同比下跌至79.88元/平方米/月?？罩寐孰m然同比大幅下降9.01個(gè)百分點(diǎn)，但仍高達(dá)18.24%。由于存量較大，最近3年昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金逐年下滑， 2020年平均租金96.03元/平方米/月，2021年為85.64元/平方米/月，2022年下降為79.88元/平方米/月，三年降幅達(dá)17%。

巫家壩的寫(xiě)字樓租金水平也受到影響。如近期入市的中海國(guó)際中心寫(xiě)字樓低區(qū)開(kāi)始招商，平均租金為70元/平方米/月，比昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓2022年平均租金低了約12.4%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，待未來(lái)幾年巫家壩寫(xiě)字樓陸續(xù)投入使用后，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，租金或進(jìn)一步下探。顯然，這樣的市場(chǎng)前景并不利于引入盤活爛尾項(xiàng)目的新投資者。

在康兵看來(lái)，規(guī)劃落地的延宕也影響著片區(qū)的商業(yè)前景。按照規(guī)劃，巫家壩片區(qū)將在拆遷10個(gè)專業(yè)市場(chǎng)后、建設(shè)一個(gè)5070畝、全球第四大的中央公園，但或因資金問(wèn)題，市場(chǎng)拆遷尚未全部完成。

另?yè)?jù)云南房網(wǎng)信息，巫家壩片區(qū)至今沒(méi)有學(xué)校，原計(jì)劃在今年投用的第一所學(xué)校曾在去年停工，今年3月恢復(fù)建設(shè)并預(yù)計(jì)在9月建成，但這所學(xué)校尚未確定具體辦學(xué)機(jī)構(gòu)，也未出現(xiàn)在今年的小學(xué)劃片名單中。

幾年間，巫家壩的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較大的跌宕?！拔准覊纹瑓^(qū)寫(xiě)字樓的推進(jìn)速度、公寓的去化速度都比較慢，住宅之前最高時(shí)單價(jià)達(dá)3萬(wàn)多，現(xiàn)在最便宜的可能近一萬(wàn)出頭?！笨当f(shuō)。

據(jù)了解，2022年，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，巫家壩樓盤大打價(jià)格戰(zhàn)，以價(jià)換量。如去年9月，片區(qū)最便宜的精裝房?jī)H要1.26萬(wàn)/平，甚至出現(xiàn)貼地價(jià)賣房的情況，卷出價(jià)格洼地。

無(wú)論是盤活爛尾樓，還是片區(qū)建設(shè)，巫家壩都需要一劑強(qiáng)心針。

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