近日，一則房產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)引起了熱議，因?yàn)樗P(guān)系到每個(gè)購(gòu)房人的利益！《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》自2023年4月20日起施行。遇到爛尾樓這樣的房產(chǎn)糾紛，購(gòu)房人終于拿到了一個(gè)“免死金牌”！

為什么這樣說(shuō)呢？我們從兩方面來(lái)詳細(xì)說(shuō)明一下！

【資料圖】

一、該批復(fù)以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)

這些年?duì)€尾樓比比皆是，很多購(gòu)房人一旦買(mǎi)到爛尾樓，就會(huì)面臨著錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是畢竟沒(méi)有明確的規(guī)定。

很多人甚至不知道業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的存在，以及最高院關(guān)于彩石山莊的批復(fù)（這個(gè)批復(fù)首次明確了購(gòu)房人的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，但是并未公開(kāi)，在網(wǎng)上很難通過(guò)官方渠道查到），所以，實(shí)務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤(pán)，業(yè)主的權(quán)利并沒(méi)有得到有效保護(hù)。

但凡遇到爛尾樓或開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，而業(yè)主也會(huì)主張要求交房或者退房款等。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)多種債權(quán)沖突的情形，而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒(méi)有特別明確的規(guī)定，散見(jiàn)在一些最高院的觀點(diǎn)和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，所以一些法院可能并不會(huì)考慮業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。對(duì)于購(gòu)房人而言，顯然是有失公平的。

該批復(fù)以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，并明確認(rèn)定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引。為解決爛尾樓、開(kāi)發(fā)商暴雷案件各類(lèi)債權(quán)如何處置提供了明確指引，同時(shí)會(huì)從一定程度上提升老百姓對(duì)樓市的信心，有利于樓市的復(fù)蘇。

二、該批復(fù)明確了購(gòu)房人的兩大請(qǐng)求權(quán)，為購(gòu)房人購(gòu)房保駕護(hù)航

第一、房屋交付請(qǐng)求權(quán)，這個(gè)請(qǐng)求權(quán)的行使需要滿(mǎn)足三大前提條件：

1、商品房消費(fèi)者以居住為目的，所以一般在適用的時(shí)候，指的是購(gòu)買(mǎi)住宅，而且是為了居住，不是為了投資。這個(gè)觀點(diǎn)和相關(guān)的執(zhí)行異議規(guī)定也是一脈相承的。

2、購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款。在這里需要特別注意，并不是只有“全款”買(mǎi)房的才適用，按揭貸款的同樣適用。而且，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際付清尾款，同樣適用。

很多老百姓有個(gè)誤解，將按揭貸款買(mǎi)房和全款買(mǎi)房分開(kāi)進(jìn)行了理解，實(shí)際上按揭貸款也是“全款”買(mǎi)房，這個(gè)時(shí)候是購(gòu)房人從銀行借錢(qián)，銀行替購(gòu)房人把剩余房款給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商收到全款。而購(gòu)房人欠銀行的錢(qián)。這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房人付的就是全款，只是要欠銀行錢(qián)而已。

3、房屋達(dá)到交付使用條件。雖然在批復(fù)中沒(méi)有特別提到這個(gè)條件，但是結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，如果房屋達(dá)不到交付使用條件，法院也不會(huì)判交房。所以，這也是一大前提條件，莫要忽視了。

第二、價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，這個(gè)優(yōu)先權(quán)也需要注意有一個(gè)前提條件：房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能。比如徹底爛尾了，實(shí)在是建不起來(lái)了，購(gòu)房合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)了，這個(gè)時(shí)候只能解除合同，要求返還房款。

另外有一點(diǎn)需要特別注意：這里并沒(méi)有提是全款，還是只支付了部分房款的情況下。所以，不論是付了多少購(gòu)房款，都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)。這一點(diǎn)和上一個(gè)房屋交付請(qǐng)求權(quán)是不一樣的。

如果購(gòu)房人滿(mǎn)足上述條件，購(gòu)房人的上述兩大請(qǐng)求權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在排序上，購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)是排在首位的，其次是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。第三才是咱們老百姓特別熟悉的抵押權(quán)。最后是其他的債權(quán)，也就是常說(shuō)的普通債權(quán)。

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