來源 | 深藍財經(jīng)

(資料圖片僅供參考)

撰文 | 楊波

一線城市，也不端著了。

昨天，深圳取消二手房指導價的消息在房產(chǎn)圈刷屏了。

這條消息為什么這么重要？首先二手房指導價被稱為“核彈級”政策，其次深圳幾乎是最后一個還在“認真”實施這條政策的城市，最后深圳是房價前三的核心城市。所以，深圳的一舉一動都具有風向標意義。

有分析人士指出，深圳二手房指導價如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳樓市總體回暖，最后深圳樓市回暖有利于全國樓市回暖....

看吧，這妥妥的“蝴蝶效應”。

1

“核彈調(diào)控”退出？

昨天，深圳瘋傳“二手房指導價”正式結(jié)束。傳言稱：二手房貸款不按官方參考價（指導價），銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準。

自此，參考價真正變成了“參考價”。

目前沒有看到官方文件。據(jù)證券時報21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按參考價辦理按揭”。所以還需要持續(xù)的關(guān)注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，本次政策大概率為真，更多體現(xiàn)為銀行貸款等領(lǐng)域按照新的規(guī)則進行，但不會出臺正式文件。

有時候，有些事情，是不用發(fā)文件的。畢竟可以“窗口指導”。

2021年2月8日，深圳樓市二手房指導價橫空出世。當時，深圳一口氣公布了全市3595個小區(qū)的參考價，很多南山、福田、寶安中心區(qū)的高價盤，直接按照當時的市場價打了5折、6折來“指導”，銀行只能按照指導價來計算首付、發(fā)放貸款。

當時大家還不覺得厲害，但經(jīng)歷了這兩年的痛苦，才深知為啥叫做——“核彈級”。

舉個例子，市場價1000萬的房子，如果不“指導”，可以首付3成即300萬；如果指導價打七折即700萬，那么首付3成210萬，加上需要全款支付的部分，實際首付去到了510萬，相當于首付5成了（多給210萬首付）。這直接讓大批量買家，失去了購房能力，相當于強勢“降杠桿”。

自深圳推行二手房參考價以后，東莞、寧波、成都、三亞、西安、合肥、廣州等10多個城市陸續(xù)跟進。事實也確實證明了，這條政策的“核彈”級別。

到了2021年10月，根據(jù)安居客的統(tǒng)計，實施二手房指導價的10個城市，有8個掛牌價降了。

2022年受到疫情的影響，二手房更是慘不忍睹。以2022年12月數(shù)據(jù)為例，全國70個大中城市房價只有6個同比上漲，其他的泥沙俱下。

2

深圳，有人付出了沉重代價

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示：成交量上，二手房指導價出臺當年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%。2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量僅2.2萬套，創(chuàng)近二十年最低記錄，相較2020市場高峰縮水近八成。

價格方面，與二手房指導價發(fā)布當月相比，如今二手房掛牌價低于及接近參考價的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價低于參考價。

只有真實經(jīng)歷其中的人，才能深切的感知其威力。

深圳房東，斬倉的新聞不絕于耳。

據(jù)說一位碼農(nóng)三年前高杠桿買了2套華潤城，月供12萬，最終虧損1000萬破產(chǎn)。據(jù)媒體推測，如果案例屬實，買家的實際購房成本高達20萬/平，目前價格跌至14萬/平，疊加這三年的房貸和持有成本，差不多虧損超千萬。

深圳一大批人這兩年感受到了太多“心酸”。二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，投資客揮淚斬倉....

在穩(wěn)樓市的基調(diào)下，2022年以來，實施了二手房指導價的城市陸陸續(xù)續(xù)低調(diào)退出，目前只有深圳還是最后的“堡壘”。

3

“風向標”意義明顯

最近一線城市也不端著了。

近日，北京在房山區(qū)試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。上海也考慮予以多孩家庭在新房計分制度政策上的支持。

從最新公布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，廣州、深圳的新房、二手房價格仍然是同比去年依然是下降的。

北京、上海已經(jīng)同比增長了，其他二線城市如杭州、成都、南京、合肥等城市價格都是同比上漲的。

廣州、深圳能不急嗎？

事實上，上面可能更急。3月份，兩部門聯(lián)合發(fā)文，全面推動二手房“帶押過戶”全國實施，這是一條被廣泛好評的新政。對于激活二手房交易，具有定海神針般的作用。

住建部部長倪虹近日更是指出：建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揮國民經(jīng)濟“頂梁柱”“壓艙石”作用?；貧w到常識，從字面理解一下這兩個詞，意思就是——頂梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？壓艙石如果壓不住，小船不就翻了？

也許，今年扶持樓市的政策，還有一大波正在路上...

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